应予撤销的判决（cassation，kǎ sà sī yōng），该判决拒绝下令拆除一栋违反城市规划法规而建造的建筑物的第一层，同时认定该建筑物的加高对相邻业主造成了个人损害。
参考判决： 最高法院（Cour de cassation，kù ěr dé kǎ sà sī yōng）• N° 79-15.366 • 1981-02-18 • 查阅判决 →
该判决为您的房地产权利提供了重要启示。以下是它对您的影响。
应予撤销的判决（cassation，kǎ sà sī yōng），该判决拒绝下令拆除一栋违反城市规划法规而建造的建筑物的第一层，同时认定该建筑物的加高对相邻业主造成了个人损害。
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À Nice, M. Dupont subit depuis 18 mois la construction d'un étage supplémentaire par son voisin, sans permis de construire, qui lui bloque la vue et réduit l'ensoleillement de sa terrasse. Le voisin refuse de démolir malgré les mises en demeure.
Application pratique:
La décision de la Cour de cassation confirme que si la construction illégale cause un préjudice personnel au voisin, la démolition peut être ordonnée même si le règlement d'urbanisme n'est pas directement invoqué par la victime. M. Dupont doit rassembler des preuves du préjudice (photos, constat d'huissier, expertise), agir dans les délais légaux (10 ans pour l'action civile) et saisir le tribunal judiciaire pour demander la démolition et des dommages-intérêts. Il est également conseillé de vérifier le plan local d'urbanisme (PLU) de Nice pour renforcer son dossier.
Mme Martin a acheté une maison à Lyon il y a 6 mois et découvre que les combles ont été aménagés en chambre par l'ancien propriétaire sans autorisation. Son voisin menace de porter l'affaire en justice pour faire démolir la surélévation.
Application pratique:
Cet arrêt rappelle que le propriétaire actuel peut être condamné à démolir une construction illégale même s'il n'en est pas l'auteur. Mme Martin doit immédiatement vérifier la conformité des travaux auprès de la mairie, tenter une régularisation (permis de construire rétroactif) et, en cas d'échec, engager la responsabilité du vendeur pour vice caché ou dol afin d'obtenir une indemnisation ou l'annulation de la vente. Elle doit conserver tous les documents de la transaction et agir vite pour éviter une procédure judiciaire coûteuse.
Dans une copropriété à Bordeaux, M. Bernard a construit sans autorisation une terrasse sur le toit commun, empiétant sur les parties communes et générant des nuisances sonores. Les autres copropriétaires subissent depuis 2 ans l'inaction du syndic.
Application pratique:
La jurisprudence s'applique aux constructions illégales causant un préjudice personnel à des tiers, y compris en copropriété. Les copropriétaires lésés peuvent agir individuellement ou via le syndic pour exiger la démolition de la terrasse en prouvant le préjudice (perte de jouissance des parties communes, troubles). Ils doivent adresser une mise en demeure à M. Bernard et au syndic, puis saisir le tribunal judiciaire en s'appuyant sur cet arrêt pour obtenir la remise en état et des dommages-intérêts. Il est crucial de documenter les nuisances et de respecter les délais de prescription.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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L'indemnisation des commerçants dont le fonds est situé dans un secteur à rénover n'est subordonnée qu'aux deux conditions prévues par l'article L 312-6 du Code de l'urbanisme ; dès lors, il importe peu que les bâtiments acquis par l'organisme rénovateur ne figurent pas sur la liste des bâtiments à démolir établie par le préfet.
La créance immobilière que possède le propriétaire participant à des opérations de rénovation urbaine sur l'organisme de rénovation en contrepartie de la cession de ses immeubles à cet organisme, ne peut être assimilée à la propriété immobilière, laquelle peut seule être inscrite au Livre foncier et ne peut être considérée comme une soulte. Par suite, le titulaire d'une telle créance ne peut bénéficier du privilège de l'article 2103-1 du Code civil.
Les dispositions de l'article L. 123-4 du Code de l'urbanisme ne pouvant faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, une cour d'appel qui après avoir relevé que la date de référence est, en cette circonstance, celle de la publication du plan d'occupation des sols (POS) révisé retient souverainement l'existence de l'intention dolosive de la commune.
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