Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 17-28.857 • 2019-02-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Douarnenez, und es entsteht ein Rechtsstreit mit Ihrem Mieter über eine Baugenehmigung. Sie klagen beim tribunal judiciaire in Quimper, aber Ihr Gegner hält Ihnen entgegen, dass eigentlich das Verwaltungsgericht in Rennes zuständig sei. Was tun? Die Frage ist nicht so einfach: Die Partei, die die Unzuständigkeitseinrede erhebt, muss das anzurufende Verwaltungsgericht klar bezeichnen. Der Kassationshof hat in seiner Entscheidung vom 21. Februar 2019 diese Pflicht präzisiert, und die Folgen können für denjenigen, der sie nicht beachtet, schwerwiegend sein.
Was ändert das genau? Diese Entscheidung, die im Rahmen eines Immobilienrechtsstreits ergangen ist, erinnert an eine oft übersehene Verfahrensregel: Artikel 75 der Zivilprozessordnung verlangt, dass derjenige, der die Zuständigkeit des Zivilrichters bestreitet, angibt, vor welchem Verwaltungsgericht die Sache verhandelt werden soll. Andernfalls ist seine Einrede unzulässig. Mit anderen Worten: Es reicht nicht zu sagen „das ist nicht der richtige Richter“; man muss auch die Adresse des richtigen nennen.
Diese Entscheidung hat, obwohl technisch, konkrete Auswirkungen für jeden Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann, der mit einem Rechtsstreit konfrontiert ist, bei dem die Grenze zwischen Privatrecht und öffentlichem Recht verschwimmt. Wie also reagieren? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Douarnenez, hatte eine Immobilie an einen Käufer verkauft. Einige Monate nach dem Verkauf entdeckt der Käufer einen versteckten Mangel (ein wiederkehrendes Feuchtigkeitsproblem) und verklagt Herrn X vor dem tribunal de grande instance in Quimper auf Aufhebung des Kaufvertrags und Schadensersatz. Herr X hingegen ist der Ansicht, dass der Rechtsstreit eigentlich vor den Verwaltungsrichter gehört, da der Verkauf eine Immobilie betraf, die Gegenstand einer Verwaltungsentscheidung (einer angefochtenen Baugenehmigung) war. Er erhebt daher eine Unzuständigkeitseinrede.
Aber: In seiner Einrede beschränkt sich Herr X darauf zu behaupten, dass das Verwaltungsgericht in Lille zuständig sei, ohne weitere Angaben. Es stellt sich die Frage, ob diese bloße Erwähnung ausreicht. Der Käufer entgegnet, die Einrede sei unzulässig, da Herr X das anzurufende Verwaltungsgericht nicht genau bezeichnet habe (z. B. die zuständige Kammer oder die genaue Adresse).
Das Gericht in Quimper muss entscheiden. Es folgt dem Argument des Käufers und erklärt die Einrede von Herrn X für unzulässig. Dieser legt Kassation ein mit der Begründung, das Verbot für den Zivilrichter, selbst das zuständige Verwaltungsgericht zu bestimmen, hindere ihn daran, von den Parteien eine genaue Bezeichnung zu verlangen. Der Kassationshof weist dieses Argument zurück und bestätigt die Entscheidung der Vorinstanz.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 75 der Zivilprozessordnung, der bestimmt: „Die Partei, die eine Unzuständigkeitseinrede erhebt, muss bei sonstiger Unzulässigkeit in jedem Fall angeben, vor welchem Gericht die Sache verhandelt werden soll.“ Diese Regel gilt sowohl für den Zivilrichter als auch für den Verwaltungsrichter. Im vorliegenden Fall hatte Herr X zwar das Verwaltungsgericht in Lille erwähnt, aber es war die Frage, ob diese Angabe „ausreichend genau“ war.
Der Gerichtshof erinnert daran, dass das Verbot für das mit einer Unzuständigkeitseinrede zugunsten des Verwaltungsrichters befasste Gericht, selbst das Verwaltungsgericht zu bestimmen (dieses Verbot ergibt sich aus der Trennung der Gerichtsbarkeiten), die Pflicht der Partei, eine klare Bezeichnung zu liefern, nicht aufhebt. Mit anderen Worten: Auch wenn der Zivilrichter die Sache nicht selbst an das Verwaltungsgericht „verweisen“ kann, muss die Partei, die die Einrede erhebt, dies an seiner Stelle tun.
Klar gesagt: Der Gerichtshof bestätigt die strenge Auslegung von Artikel 75: Eine bloße Erwähnung „Verwaltungsgericht Lille“ kann ausreichend sein, wenn sie präzise ist, aber hier war sie es nicht, da der Zusammenhang zeigte, dass Herr X den Zusammenhang zwischen seiner Sache und diesem Gericht nicht nachgewiesen hatte. Die Entscheidung bestätigt damit eine ständige Rechtsprechung: Die Unzuständigkeitseinrede muss „vollkommen genau“ sein, um zulässig zu sein.
Was nur wenige wissen: Diese Genauigkeitsanforderung gilt auch für Einreden, die der Beklagte in einem komplexen Immobilienrechtsstreit erhebt. Vorsicht jedoch: Der Gerichtshof entscheidet nicht über die Begründetheit des Rechtsstreits (den versteckten Mangel), sondern nur über die Zulässigkeit der Einrede. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Rechtsuchende ihren Prozess nur deshalb verloren haben, weil ihr Anwalt das zuständige Verwaltungsgericht nicht korrekt bezeichnet hatte.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen vermietenden Eigentümer in Douarnenez: Wenn Sie von Ihrem Mieter vor dem tribunal judiciaire wegen eines Rechtsstreits im Zusammenhang mit einer Baugenehmigung verklagt werden und Sie der Ansicht sind, dass der Verwaltungsrichter zuständig ist, müssen Sie in Ihrer Unzuständigkeitseinrede das örtlich zuständige Verwaltungsgericht genau angeben (z. B. das Verwaltungsgericht in Rennes, nicht einfach „das Verwaltungsgericht“). Andernfalls ist Ihre Einrede unzulässig und die Sache wird vom tribunal judiciaire entschieden, selbst wenn es unzuständig ist.
Für einen Erwerber in Plouhinec: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und ein Problem im Zusammenhang mit einer Verwaltungsentscheidung (z. B. einem Bebauungsplan) entdecken, könnten Sie versucht sein, direkt den Verwaltungsrichter anzurufen. Wenn der Verkäufer jedoch die Unzuständigkeitseinrede erhebt ...
