Decisione di riferimento: cc • N° 22-10.027 • 2023-01-11 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Mont-de-Marsan, in una zona dove il comune ha avviato un progetto di sviluppo. Un ente pubblico vi propone di acquistare il vostro bene in via amichevole. Accettate, pensando di concludere una semplice vendita privata. Ma anni dopo, scoprite che le regole applicabili non sono quelle del diritto comune, bensì quelle, più vincolanti, del codice dell'espropriazione. Cosa fare? Questa questione è stata risolta dalla Corte di Cassazione con una sentenza dell'11 gennaio 2023, che interessa direttamente i proprietari e i professionisti del settore immobiliare.
Nel caso di specie, alcuni proprietari avevano venduto i loro appezzamenti all'Ente pubblico di sviluppo di Marne-la-Vallée (Epamarne) dopo una dichiarazione di pubblica utilità (DUP, atto amministrativo che dichiara un progetto di interesse generale). Ritenevano che la vendita fosse soggetta al diritto comune, ma la Corte di Cassazione ha detto no: le disposizioni degli articoli L. 21-1 e seguenti del codice dell'espropriazione si applicano a tutte le cessioni amichevoli realizzate dopo una DUP. In altre parole, una volta dichiarata la pubblica utilità, anche una vendita "amichevole" è disciplinata da regole speciali, che proteggono sia l'acquirente pubblico che il venditore, ma limitano anche alcuni diritti.
Ma cosa cambia concretamente per voi, proprietario a Tarnos o altrove? Questa decisione chiarisce un punto importante: non è possibile aggirare le regole dell'espropriazione firmando un atto di vendita "amichevole". Le garanzie previste dal codice dell'espropriazione (come il diritto di retrocessione, cioè la possibilità di riacquistare il bene se il progetto non viene realizzato) si applicano, ma anche i vincoli. In questo articolo, decodifico questa decisione e le sue implicazioni per proprietari, locatari e professionisti.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La storia inizia negli anni '70, nell'ambito dello sviluppo della città nuova di Marne-la-Vallée. L'Ente pubblico di sviluppo di Marne-la-Vallée (Epamarne) acquista, nel 1975 e 1976, numerosi appezzamenti situati in una zona di sviluppo concertato (ZAC, perimetro dove l'urbanistica è pianificata). Queste acquisizioni avvengono dopo una dichiarazione di pubblica utilità (DUP), ma in via amichevole, cioè tramite vendite volontarie, senza ricorrere all'espropriazione forzata.
Anni dopo, nel 2017, il Sig. e la Sig.ra [T], proprietari di alcuni di questi appezzamenti, citano in giudizio l'Epamarne davanti al tribunale di grande istanza di Parigi. Chiedono l'applicazione degli articoli L. 21-1 e seguenti del codice dell'espropriazione, relativi alla cessione e alla concessione temporanea degli immobili espropriati. In sostanza, ritengono che, essendo la vendita amichevole intervenuta dopo la DUP, debba essere regolata da queste disposizioni, e non dal diritto comune della vendita. Il loro obiettivo? Probabilmente ottenere diritti aggiuntivi, come un diritto di prelazione o un'indennità più favorevole.
L'Epamarne, dal canto suo, sostiene che la vendita amichevole è una vendita di diritto comune e che le regole dell'espropriazione non si applicano. Il tribunale dà ragione ai coniugi [T] in primo grado? No, la corte d'appello di Parigi, con sentenza del 2 aprile 2021, respinge la loro richiesta. I giudici d'appello ritengono che le cessioni amichevoli realizzate prima dell'intervento della DUP non siano soggette al codice dell'espropriazione. Ma attenzione: qui le vendite erano avvenute dopo la DUP. I coniugi [T] ricorrono in cassazione.
La Corte di Cassazione, con la sua sentenza dell'11 gennaio 2023, cassa la sentenza della corte d'appello. Ricorda che gli articoli L. 21-1 e seguenti del codice dell'espropriazione si applicano alle cessioni amichevoli consentite dopo una dichiarazione di pubblica utilità. Non importa che la cessione sia amichevole o forzata: una volta adottata una DUP, le vendite sono soggette a questo regime speciale. È un richiamo importante per tutti i proprietari interessati da progetti di sviluppo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la decisione, occorre innanzitutto esaminare i testi. L'articolo L. 21-1 del codice dell'espropriazione dispone che "gli immobili espropriati in vista della realizzazione di operazioni nelle zone di sviluppo concertato possono essere ceduti o concessi temporaneamente" secondo determinate condizioni. La questione era se questo articolo si applichi solo alle espropriazioni forzate, o anche alle vendite amichevoli intervenute dopo una DUP.
La Corte di Cassazione risponde: sì, si applica. Si basa sui termini stessi della legge: "gli immobili espropriati" non si riferisce solo a quelli presi con la forza, ma anche a quelli acquisiti in via amichevole nell'ambito di una procedura di espropriazione. In altre parole, una volta dichiarata la pubblica utilità, l'amministrazione può acquisire beni sia per via amichevole che per espropriazione, ma in entrambi i casi il regime giuridico è quello dell'espropriazione. La corte d'appello aveva commesso un errore limitando il campo di applicazione alle sole espropriazioni forzate.
