Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-25.138 • 2018-01-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Valdoie, im Territoire de Belfort. Eines Morgens erhalten Sie ein Schreiben der Gemeinde, das Ihnen mitteilt, dass Ihr Grundstück für ein Umgehungsstraßenprojekt benötigt wird. Man spricht von Enteignung, von Déclaration d'Utilité Publique (DUP), von Entschädigung. Aber zu welchem Datum wird Ihr Grundstück bewertet? Die Antwort kann den Unterschied zwischen einer angemessenen Entschädigung und einer unzureichenden Summe ausmachen.
Diese scheinbar technische Frage wurde vom Kassationsgerichtshof (dem höchsten französischen Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit) in einem Urteil vom 25. Januar 2018 entschieden. Worum geht es? Um das Referenzdatum, d.h. den Tag, ab dem der Zustand und die Nutzung des Grundstücks zur Festsetzung der Entschädigung herangezogen werden. Wenn dieses Datum falsch gewählt wird, könnten Sie Tausende von Euro verlieren.
Kurz gesagt, das Gericht hat gesagt: Nein, das Datum der Veröffentlichung der DUP, die den Plan Local d'Urbanisme (PLU) ändert, zählt nicht für die Bestimmung des Referenzdatums. Nur die in Artikel L. 213-4 des Code de l'urbanisme (dem Gesetz, das die Stadtplanung regelt) vorgesehenen Daten sind gültig. Eine Entscheidung, die Eigentümer beruhigt, aber dennoch einer näheren Betrachtung bedarf.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Y., Eigentümer eines Grundstücks in Valdoie, erfahren, dass ihr Grundstück in einer Zone d'Aménagement Différé (ZAD, einer Zone, in der die Gemeinde Grundstücke vorkaufen kann) liegt. Die Stadt Belfort leitet ein Enteignungsverfahren ein, um eine Umgehungsstraße zu realisieren. Eine DUP wird am 15. März 2012 veröffentlicht, die eine Anpassung des PLU bewirkt (d.h. der PLU wird geändert, um das Projekt zu ermöglichen).
Der Enteignungsrichter (das zuständige Gericht) setzt das Referenzdatum auf den 15. März 2012, den Tag der Veröffentlichung der DUP. Für die Eheleute Y. ist das eine schlechte Nachricht: Zu diesem Zeitpunkt war ihr Grundstück baureif, aber sie sind der Ansicht, dass der Wert zu einem früheren Zeitpunkt hätte bewertet werden müssen, bevor das Projekt bekannt wurde, um zu verhindern, dass die Gemeinde von der Wertminderung durch die Projektankündigung profitiert.
Sie legen daher Rechtsmittel gegen diese Entscheidung ein und argumentieren, dass das Referenzdatum gemäß Artikel L. 213-4 des Code de l'urbanisme hätte festgelegt werden müssen, der die möglichen Daten abschließend (d.h. erschöpfend) auflistet: zum Beispiel das Datum der Veröffentlichung der Schaffung der ZAD oder das Datum der letzten Überarbeitung des PLU. Das Berufungsgericht Paris gibt ihnen 2003 recht, aber die Stadt Belfort legt Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt in seinem Urteil vom 25. Januar 2018 das Berufungsurteil: Die Veröffentlichung der DUP, die eine Anpassung des PLU bewirkt, ist kein gesetzliches Referenzdatum. Nur die in Artikel L. 213-4 des Code de l'urbanisme vorgesehenen Daten können verwendet werden. Eine Erleichterung für die Eheleute Y., aber auch eine Lehre für alle Eigentümer, die von einer Enteignung betroffen sind.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um dieses Urteil zu verstehen, muss man auf Artikel L. 213-4 des Code de l'urbanisme zurückkommen. Dieser Text legt das Datum fest, auf das man sich bei der Bewertung eines enteigneten Grundstücks bezieht. Dieses Datum muss vor der DUP liegen, um zu vermeiden, dass das Projekt den Wert beeinflusst. Die möglichen Daten sind: das Datum der Veröffentlichung der Schaffung der ZAD, das Datum der letzten Überarbeitung des PLU oder das Datum der Anpassung des PLU, wenn diese aus einem spezifischen Verfahren resultiert. Aber Achtung: Die Liste ist abschließend, wie das Gericht betont.
In diesem Fall argumentierte die Stadt Belfort, dass die DUP, die eine Anpassung des PLU bewirkt, als Referenzdatum angesehen werden müsse. Der Kassationsgerichtshof wies dieses Argument jedoch zurück. Warum? Weil die DUP kein städtebaulicher Akt im Sinne von Artikel L. 213-4 ist: Sie erklärt die öffentliche Nützlichkeit eines Projekts, ändert aber nicht direkt die städtebaulichen Vorschriften. Die Anpassung des PLU ist eine Folge der DUP, aber nicht die DUP selbst legt das Datum fest.
Mit anderen Worten, die Richter haben eine subtile, aber wesentliche Unterscheidung getroffen: Das Referenzdatum muss durch einen Akt des Städtebaurechts (wie die Schaffung einer ZAD) bestimmt werden, nicht durch eine DUP, die dem Enteignungsrecht unterliegt. Diese Auslegung entspricht dem Willen des Gesetzgebers: den Eigentümer vor einer zu späten, nachteiligen Bewertung zu schützen.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung eine ständige Rechtsprechung des Conseil d'État (des höchsten Verwaltungsgerichts) und des Kassationsgerichtshofs bestätigt. Beide Gerichtsbarkeiten sind sich einig: Das Referenzdatum kann nicht durch eine DUP festgelegt werden, es sei denn, das Gesetz sieht dies ausdrücklich vor. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer eine auf einem falschen Datum berechnete Entschädigung akzeptiert haben, einfach weil sie diese Regel nicht kannten. Ein Fehler, der teuer werden kann.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen Eigentümer in Valdoie oder Belfort bedeutet diese Entscheidung, dass, wenn Ihr Grundstück enteignet wird, das Bewertungsdatum nicht das der DUP sein wird, sondern ein früheres, günstigeres Datum. Konkret: Wenn der PLU vor fünf Jahren überarbeitet wurde und Ihr Grundstück damals baureif war, wird die Entschädigung auf dieser Grundlage berechnet, selbst wenn das Grundstück seit der Ankündigung des Projekts an Wert verloren hat.
Nehmen wir ein Beispiel: Sie besitzen ein 1.000 m² großes Grundstück in Belfort, das vor der Schaffung der ZAD mit 200 €/m² bewertet wurde. Nach der Ankündigung des Projekts fällt der Wert auf 100 €/m². Wenn das Referenzdatum auf die Veröffentlichung der ZAD (vor dem Projekt) festgelegt wird, erhalten Sie 200.000 €. Wenn es auf die DUP festgelegt wird, erhalten Sie nur 100.000 €. Der Unterschied ist erheblich.
Diese Entscheidung schützt Sie also vor einer solchen Wertminderung. Sie müssen jedoch wachsam sein: Die Gemeinde könnte versuchen, ein späteres Datum durchzusetzen. Wenn Sie mit einer Enteignung konfrontiert sind, überprüfen Sie sorgfältig das vom Richter festgelegte Referenzdatum. Zögern Sie nicht, einen auf Enteignungsrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, insbesondere in der Region Belfort, wo viele Projekte im Gange sind.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kassationsgerichtshof mit diesem Urteil die Rechte der Eigentümer gestärkt hat. Die DUP ist kein geeignetes Instrument zur Festlegung des Referenzdatums. Eine gute Nachricht für diejenigen, die ihr Eigentum verteidigen wollen.
