Decisione di riferimento: cc • N° 16-25.138 • 2018-01-25 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di una casa a Valdoie, nel Territorio di Belfort. Una mattina ricevete una lettera dal comune che vi annuncia che il vostro terreno è necessario per un progetto di circonvallazione. Vi parlano di espropriazione, di dichiarazione di pubblica utilità (DUP), di indennizzo. Ma a quale data sarà valutato il vostro bene? La risposta può fare la differenza tra un indennizzo corretto e una somma insufficiente.
Questa questione, apparentemente tecnica, è stata decisa dalla Corte di cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria francese) con una sentenza del 25 gennaio 2018. La posta in gioco? La data di riferimento, cioè il giorno a partire dal quale si considera lo stato e l'uso del bene per fissare l'indennizzo. Se questa data è scelta male, potreste perdere migliaia di euro.
In chiaro, la Corte ha detto: no, la data di pubblicazione della DUP che modifica il Piano urbanistico locale (PLU) non conta per determinare la data di riferimento. Solo le date previste dall'articolo L. 213-4 del Codice dell'urbanistica (la legge che regola l'urbanistica) sono valide. Una decisione che rassicura i proprietari, ma che merita di essere analizzata.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
I signori Y., proprietari di un terreno a Valdoie, apprendono che il loro appezzamento è incluso in una zona di sviluppo differito (ZAD, una zona in cui la collettività può prelazionare i beni). La città di Belfort avvia una procedura di espropriazione per realizzare una circonvallazione. Una DUP viene pubblicata il 15 marzo 2012, che comporta la messa in compatibilità del PLU (cioè il PLU viene modificato per consentire il progetto).
Il giudice dell'espropriazione (il tribunale competente) fissa la data di riferimento al 15 marzo 2012, giorno della pubblicazione della DUP. Per i coniugi Y., è una brutta notizia: a quella data, il loro terreno era edificabile, ma ritengono che il valore avrebbe dovuto essere valutato a una data anteriore, prima che il progetto fosse noto, per evitare che la collettività approfittasse del calo di valore dovuto all'annuncio del progetto.
Contestano quindi questa decisione, sostenendo che la data di riferimento avrebbe dovuto essere fissata secondo l'articolo L. 213-4 del Codice dell'urbanistica, che elenca tassativamente (cioè in modo esaustivo) le date possibili: ad esempio, la data di pubblicazione della creazione della ZAD, o la data dell'ultima revisione del PLU. La Corte d'appello di Parigi dà loro ragione nel 2003, ma la città di Belfort ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione, con la sentenza del 25 gennaio 2018, conferma la sentenza d'appello: la pubblicazione della DUP che comporta la messa in compatibilità del PLU non è una data di riferimento legale. Solo le date previste dall'articolo L. 213-4 del Codice dell'urbanistica possono essere utilizzate. Un sollievo per i coniugi Y., ma anche una lezione per tutti i proprietari interessati da un'espropriazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa sentenza, bisogna tornare all'articolo L. 213-4 del Codice dell'urbanistica. Questo testo fissa la data alla quale ci si colloca per valutare un bene espropriato. Questa data deve essere anteriore alla DUP, per evitare che il progetto influenzi il valore. Le date possibili sono: la data di pubblicazione della creazione della ZAD, la data dell'ultima revisione del PLU, o la data della messa in compatibilità del PLU se risulta da una procedura specifica. Ma attenzione: l'elenco è tassativo, come ricorda la Corte.
In questa vicenda, la città di Belfort sosteneva che la DUP che comporta la messa in compatibilità del PLU dovesse essere assimilata a una data di riferimento. Ma la Corte di cassazione ha respinto questo argomento. Perché? Perché la DUP non è un atto di urbanistica ai sensi dell'articolo L. 213-4: essa dichiara la pubblica utilità di un progetto, ma non modifica direttamente le regole urbanistiche. La messa in compatibilità del PLU è una conseguenza della DUP, ma non è la DUP stessa a fissare la data.
In altre parole, i giudici hanno fatto una distinzione sottile ma essenziale: la data di riferimento deve essere determinata da un atto che rientra nel diritto dell'urbanistica (come la creazione di una ZAD), e non da una DUP, che rientra nel diritto dell'espropriazione. Questa interpretazione è conforme alla volontà del legislatore: proteggere il proprietario da una valutazione troppo tardiva che sarebbe sfavorevole.
Quello che pochi sanno è che questa decisione conferma una giurisprudenza costante del Consiglio di Stato (la più alta giurisdizione amministrativa) e della Corte di cassazione. I due ordini di giurisdizione sono allineati: la data di riferimento non può essere fissata da una DUP, salvo che la legge lo preveda espressamente. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari avevano accettato un indennizzo calcolato su una data errata, semplicemente perché non conoscevano questa regola. Un errore che può costare caro.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario a Valdoie o a Belfort, questa decisione significa che, se il vostro bene viene espropriato, la data di valutazione non sarà quella della DUP, ma una data anteriore, più favorevole. Concretamente, se il PLU è stato revisionato cinque anni fa, e il vostro terreno era edificabile all'epoca, l'indennizzo sarà calcolato su questa base, anche se il terreno ha perso valore dall'annuncio del progetto.
Facciamo un esempio: possedete un terreno di 1.000 m² a Belfort, valutato 200 €/m² prima della creazione della ZAD. Dopo l'annuncio del progetto, il valore scende a 100 €/m². Se la data di riferimento è fissata alla pubblicazione della ZAD (prima della
