Un propriétaire étranger exproprié peut-il être privé d'indemnité ?
Non : la nationalité étrangère de l'exproprié ne permet jamais à l'expropriant de refuser ou de suspendre le versement de l'indemnité d'expropriation, même en cas de différend diplomatique entre la France et le pays concerné.
C'est le principe posé par la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juillet 1971 (n° 70-70.182), qui reste une référence pour comprendre les limites des arguments que peut invoquer un expropriant face à un propriétaire de nationalité étrangère.
Les faits : un argument de réciprocité diplomatique
Dans cette affaire, l'expropriant contestait le versement d'une indemnité à un exproprié de nationalité algérienne. Son argument : l'Algérie n'aurait pas respecté ses engagements envers les ressortissants français, notamment en matière d'indemnisation de biens. Sur cette base, il soutenait que l'exproprié algérien ne pouvait prétendre à aucune indemnité d'expropriation en France.
La juridiction de l'expropriation devait donc trancher : ce différend entre États pouvait-il bloquer la fixation de l'indemnité due au propriétaire exproprié ?
Ce que juge la Cour de cassation
La Haute juridiction tranche nettement : le litige relatif au respect des engagements internationaux entre la France et l'Algérie constitue une difficulté étrangère à la fixation de l'indemnité d'expropriation. Autrement dit, ce débat diplomatique n'a pas sa place devant le juge de l'expropriation, dont la seule mission est d'évaluer la valeur du bien et de fixer la juste indemnisation du propriétaire.
La Cour impose donc à la juridiction de l'expropriation de fixer l'indemnité à titre hypothétique, c'est-à-dire sans préjuger de la question de nationalité ou de réciprocité, et de renvoyer les parties à se pourvoir devant la juridiction compétente pour régler ce litige distinct.
Pourquoi cette solution reste utile aujourd'hui
Plus de cinquante ans après, ce principe conserve toute sa pertinence pour les propriétaires étrangers confrontés à une expropriation en France, qu'il s'agisse d'un ressortissant d'un pays tiers ou d'un non-résident. Il rappelle que :
- Le juge de l'expropriation ne peut pas subordonner le paiement de l'indemnité à la résolution d'un différend international
- La nationalité de l'exproprié n'est jamais, en elle-même, un motif pour réduire ou refuser l'indemnisation
- Les questions de droit international public doivent être tranchées par une juridiction distincte, sans paralyser la procédure d'expropriation
- L'indemnité peut être fixée « à titre hypothétique » pour ne pas priver durablement le propriétaire de ses droits
Points à retenir pour un propriétaire exproprié
- Faites valoir votre droit à indemnisation indépendamment de votre nationalité
- Conservez tous les titres de propriété et justificatifs de valeur du bien
- Ne laissez jamais un argument étranger au litige d'expropriation retarder la fixation de votre indemnité
- Un avocat peut demander la fixation hypothétique de l'indemnité si un tiers argument est soulevé par l'expropriant
Questions fréquentes
Un étranger exproprié a-t-il les mêmes droits qu'un Français ?
Oui. Le droit à indemnisation en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique ne dépend pas de la nationalité du propriétaire. Seule la valeur du bien et le préjudice subi comptent.
Qu'est-ce qu'une indemnité fixée « à titre hypothétique » ?
C'est une indemnité calculée et accordée sans attendre la résolution d'un litige extérieur à la procédure d'expropriation, afin de garantir au propriétaire une indemnisation rapide malgré un différend connexe non tranché.
Que faire si l'expropriant invoque un argument de réciprocité internationale ?
Il convient de demander au juge de l'expropriation de fixer l'indemnité sans tenir compte de cet argument, qui relève d'une autre juridiction, et de se faire assister par un avocat pour sécuriser la procédure.
Pour toute question relative à une procédure d'expropriation ou à la défense de vos droits de propriétaire, le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, peut vous accompagner dans l'analyse de votre situation.
