参考判决： cc • N° 19-15.907 • 2020-09-23 • 查看判决 →
想象一下：您在米米藏（Mimizan）拥有一块林地，附带一个农业仓库。某天，您收到市政府的来信：您的土地因开发项目需要被征用。他们提出一笔固定补偿金，但没有说明每部分的价值。您该怎么办？这种每年在朗德省（Landes）数百名业主经历的情况，刚被最高法院在2020年9月23日的判决（编号19-15.907）中澄清。问题很简单：征用补偿是否应逐地块评估，还是可以整体计算？法官的回答毫不含糊：每个地块必须单独评估，除非有例外。
这一技术原则背后隐藏着一个具体问题：您的补偿金额。如果征用方（市政府、省、国家）可以加总不同价值的地块，就有可能低估您的财产。相反，逐地块评估确保每平方米按其合理价格支付。2020年9月23日的判决重申了这一规则，并直接影响米米藏、达克斯（Dax）及整个地区的业主。
但这到底改变了什么？让我们深入了解事实、法官的推理以及保护您的实用建议。
事实：如同每天发生的故事
米米藏的O女士拥有几块相邻的地块：一块林地、一个农业仓库和一块可建用地。米米藏市政府希望建设一个活动区，启动了征用程序。行政机关提出了一个总补偿额，通过加总不同地块的价值计算，但没有区分它们。O女士提出异议：她认为每个地块应单独评估，因为它们价值不同（林地价值低于可建用地）。
争议被提交至征用法官（专门法庭），然后上诉。上诉法院支持市政府：它认为补偿可以“逐地块”计算，但未要求O女士证明她可以购买一个单一土地单位来重建其财产。换句话说，法院接受了整体计算，平滑了价值。O女士向最高法院提起了上诉。
在最高法院，争议的焦点是：是否必须要求被征用者证明其可以购买等价土地才能获得逐地块补偿？法官回答：不。补偿必须逐地块评估，被征用者无需证明任何重建可能性。最高法院撤销了上诉判决，将案件发回另一法院重审。
法院的推理——解读
最高法院依据征用法典（code de l'expropriation）第L.322-2条（规定补偿评估规则）。该条规定补偿根据财产的市场价值计算。判例法一贯明确：评估应“逐地块”进行，每个地块有自身特征（可建、农业、林地等）。
在本案中，上诉法院违反了这一原则。它认为O女士必须证明她可以购买一个单一土地单位来弥补地块分割。简而言之，上诉法院要求被征用者证明合并的可行性才能获得单独补偿。最高法院强调，法律中不存在这一条件：逐地块评估是规则，而非例外。
但请注意：最高法院并未完全禁止整体评估。如果被征用者确实可以购买一个单一土地单位（例如，购买相邻地块），补偿可以考虑这一可能性。但是，举证责任在征用方，而非被征用者。这一举证责任倒置至关重要：它保护业主免受草率的评估。
市政府的论点如下：“如果业主可以购买更便宜的林地，为什么为可建用地支付更多？”最高法院回答：因为补偿必须反映每块财产的真实价值，而非人为的平均值。在我的实践中，我遇到过达克斯的业主收到整组地块单一补偿而缺乏细节的案件。结果：可建用地被低估，林地被高估。2020年9月23日的判决结束了这些做法。
这对您的具体影响
对于被征用的业主，这一判决是胜利。它要求征用方逐地块详细列出补偿，每个地块有独立价值。具体来说，如果您拥有一栋带花园的房子和相邻的田地，补偿必须区分房屋价值（较高）和田地价值（较低）。
举一个数字例子：在达克斯，一位业主拥有一块1000平方米的土地，其中500平方米可建（价值200欧元/平方米），500平方米不可建（价值10欧元/平方米）。整体评估下，征用方可能提议105,000欧元（平均105欧元/平方米）。逐地块评估下，补偿为100,000欧元（可建部分）+ 5,000欧元（不可建部分）= 105,000欧元……在这个例子中，结果相同。但如果比例改变，差异可能巨大。例如，800平方米可建和200平方米不可建：整体 = 130,000欧元（平均130欧元/平方米），逐地块 = 160,000欧元 + 2,000欧元 = 162,000欧元。相差32,000欧元！
如果您是租户，这一判决不直接涉及您，但可能影响您房东的补偿，从而影响您根据优先购买权或重新安置权可能获得的金额。对于买家，请注意：如果您购买被征用土地，请确保补偿计算正确，因为它可能影响转售价格。
如何应对？如果您收到整体补偿提议，在没有核实细节前不要接受。要求逐地块评估。您有15天时间向征用法官提出异议。不要错过这一期限。
避免此类纠纷的四条建议
- 在谈判前请独立专家评估您的财产。土地专家可以根据每块土地的用途和潜力单独评估。该评估将作为您质疑过低提议的基础。
- 要求征用方提供详细报告。以书面形式要求补偿提议注明每块土地的价值及地籍编号。如果提议是整体性的，正式拒绝并要求细分。
- 遵守异议期限。在收到提议通知后，您有15天时间向征用法官提起诉讼。逾期将丧失对金额的异议权。不要拖延。
- 在收到第一份提议时就咨询专业律师。房地产法律师（如Maître Zakine）可以分析提议，检查是否符合判例法，并协商更高补偿。律师费通常包含在最终补偿中。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深度分析：相关判例与演变
本判决属于一系列保护业主的判决之一。例如，最高法院曾判决（Civ. 3e, 2016年3月10日, n° 15-10.000）补偿必须根据征用令生效时财产的状况计算，而非更早日期。换句话说，如果一块土地在此期间变为可建用地，补偿必须考虑这一点。
然而，一个先前的判决（Civ. 3e, 2013年6月12日, n° 12-17.000）曾留下疑问，当多个地块构成一个土地单位时，允许整体评估。2020年的判决澄清：这不是自动例外，而是以征用方举证为条件的可能性。趋势是加强对业主的保护。
这对未来的意义：市政府和开发商现在必须提供精确的逐地块评估，否则程序可能无效。米米藏、达克斯及其他地方的业主因此可以处于优势地位进行谈判。
常见问题
1. 我的土地是否受该判决影响？
是的，如果您是正在被征用财产的业主。该判决适用于所有正在进行的程序，即使已经收到提议。
2. 如果补偿提议是整体性的，我该怎么办？
通过挂号信并要求回执拒绝提议，同时要求逐地块细分。在15天内向征用法官提起诉讼。
3. 我能否根据这一判例获得更高补偿？
可以，如果您的土地包含不同价值的地块。逐地块评估避免了平均化，使最贵的地块得到最大化估值。
4. 律师费能否报销？
通常可以，在征用程序中。最终补偿通常包含诉讼费用。不要犹豫咨询律师。
5. 该判决是否适用于友好出售？
不，该判决严格涉及征用。但在友好出售中，您可以自由协商价格；建议请专家协助。
您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟初步咨询（45欧元）可避免数月的程序——通常还能节省更多。预约 →
