参考判决： cc • N° 13-10.803 • 2014-01-29 • 查看判决 →
想象一下：您是戛纳附近勒卡内（Le Cannet）一栋别墅的业主。邻居未经许可建造了一个扩建部分，侵占您的土地，或者更糟，建造了危险的建筑。轻罪法院（tribunal correctionnel）判处其拆除。但什么也没发生。几个月过去了，占用人仍留在原地。该怎么办？答案只有一句话：紧急审理法官（juge des référés）可以命令驱逐他们，即使刑事判决已经作出。这是法国最高法院（Cour de cassation）在2014年1月29日的一项判决（n° 13-10.803）中重申的。这项判决改变了业主和地方集体的处境。
但这究竟意味着什么？简而言之，紧急审理法官（即紧急情况下裁决的法官）可以采取保全措施（provisoires）或恢复原状措施，以制止明显违法的扰乱（une violation évidente du droit）。在此，不执行拆除判决即构成这种扰乱。结果：他可以在拆除实施之前就命令驱逐占用人。
很少有人知道，这项判决是在沃克吕兹省（Vaucluse）一起父亲与女儿之间的赠与案件中作出的。但其后果是全国性的，尤其在普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区（région PACA）非常有用，因为那里特别是蔚蓝海岸（Côte d'Azur）地区非法建筑频繁发生。
事实：一个日常发生的故事
Alain X. 先生和夫人是阿维尼翁（Avignon）（沃克吕兹省）一栋房屋的业主。2005年，X. 先生的父亲赠与他们一块相邻的土地。在这块土地上，这对夫妇未经建造许可建造了一栋住宅。沃克吕兹省长（préfet du Vaucluse）（省的国家代表）将他们告上轻罪法院，指控其非法建筑。2008年，法院判处他们罚款并命令在强制金（astreinte）（每日逾期罚款）下拆除该建筑。
但X. 夫妇没有拆除。他们继续住在房子里。省长随后向大审法院（tribunal de grande instance）的紧急审理法官提起诉讼，要求驱逐他们。X. 夫妇提出异议：他们认为紧急审理法官无权管辖，因为拆除已由刑事法官命令。他们援引刑事约束民事的原则（即刑事既判力的权威对民事具有约束力）。
尼姆上诉法院（cour d'appel de Nîmes）（审理该地区案件的法院）判其败诉：它命令驱逐他们。X. 夫妇向最高法院上诉。最高法院在2014年1月29日的判决中驳回了他们的上诉。它确认紧急审理法官始终可以规定保全措施或恢复原状措施以制止明显违法的扰乱，并且不执行拆除判决确实构成这样的扰乱。换言之，即使刑事法官已经命令拆除，民事紧急法官也可以驱逐占用人。
法院的推理——详细解析
最高法院依据《民事诉讼法典》（Code de procédure civile）第809条（现编纂为同法典第835条），该条允许紧急审理法官规定必要措施以制止明显违法的扰乱。它重申这一权力是自主的：它不以先前存在刑事判决为前提。换言之，即使刑事法官已经作出裁决，甚至拆除已被命令，紧急审理法官也可以采取行动。
X. 夫妇主张紧急审理法官不能命令驱逐，因为拆除是已由刑事法官裁决的实体问题。但最高法院驳回了这一论点：驱逐不是拆除措施，而是旨在制止非法占用所构成的即时扰乱的一项保全措施（临时措施）。它明确指出紧急审理法官裁定其对驱逐请求拥有管辖权并未超越其权力。
但请注意：紧急审理法官不能命令拆除本身，因为拆除属于实体法官（刑事法官或审理主案的民事法官）的权限。但他可以命令驱逐，这通常对占用人更具威慑力。
在其判决中，最高法院确认明显违法的扰乱是由不执行拆除判决构成的。简而言之，一旦建筑是非法的且其业主在判决后拒绝拆除，对场所的占用本身就变成非法。因此，紧急审理法官可以在拆除前驱逐占用人。
这对您的实际影响
对于非法建筑邻居的业主：如果您遭受损害（视线受阻、遮挡、滋扰），一旦刑事判决命令拆除，您可以请求紧急审理法官驱逐占用人。不再需要等待数月或数年才能完成拆除。例如，在戛纳，一位拥有海景公寓的业主可能会因非法建筑而视野受阻。凭借这项判决，他可以迅速获得驱逐。
对于非法建筑的租户：注意，如果业主被判令拆除，您可能在没有通知的情况下被驱逐。即使您已签署租约，如果建筑非法，该租约无效。您可能被驱逐而得不到赔偿。如果您处于这种情况，您必须咨询律师以协商期限或搬迁补偿。
对于未经许可建造的出租业主：您承担巨大风险。除了刑事罚款和拆除外，您可能被驱逐出自己的房屋。该判决表明，驱逐可以在紧急程序中迅速命令。实际上，紧急审理法官可以给予几周到几个月的搬离期限，但不会更长。
对于地方集体（市镇、省长）：该判决确认驱逐是执行城市规划法的有效工具。您可以在刑事判决后立即采取紧急程序，无需等待拆除执行。
在我的实践中，我遇到过格拉斯（Grasse）的业主等待拆除执行两年之久的案件。这项判决使他们能够在三个月内获得驱逐。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买土地或房屋前，检查建造许可。 向卖方索取城市规划许可。如果建筑是新建的，要求提供建造许可。在勒卡内，一些别墅在2000年代未经许可建造。未经核查的购买可能使您面临拆除和驱逐。
- 如果您要建造，进行事先申报或获得许可。 即使是小扩建，也有可能进行合法化。未经授权不要建造，特别是在保护区（海岸、山区）。处罚严厉。
- 与邻居发生纠纷时，首先尝试友好解决。 法警笔录和催告函（挂号信）可能就足够了。如果邻居拒绝，您可以基于异常邻里妨害（trouble anormal de voisinage）直接诉诸紧急审理法官，无需等待刑事判决。
- 如果您被判令拆除，请迅速执行。 这样不仅可以避免驱逐，还可以减少强制金（财务处罚）。不作为可能代价高昂：强制金每天可达500欧元。
深入分析：相关判例和演变
该判决属于最高法院一贯的判例系列。早在2012年（Civ. 3e, 2012年11月7日，n° 11-22.342），最高法院就判定紧急审理法官在紧急情况下可以命令拆除非法建筑。但这里涉及驱逐，这是一种更罕见的措施。趋势很明确：法官倾向于迅速执行城市规划方面的刑事判决。
自2014年以来，多项判决确认了这一解决方案。例如，2017年（Civ. 3e, 2017年3月9日，n° 15-27.139），最高法院将该权力扩展到拆除由民事法官命令的情况。换言之，即使是民事法院命令拆除（例如在共有产权纠纷中），紧急审理法官也可以命令驱逐。
这对未来的意义：非法建筑的业主不能再依赖程序的缓慢。驱逐可能很快，只需几周。唯一的对策是使建筑合法化或自愿拆除。
要点总结
- 什么是明显违法的扰乱？ 这是对法律规则的明显违反，例如未经许可建造或不执行拆除判决。
- 紧急审理法官可以命令拆除吗？ 不能，紧急程序中只能命令驱逐。拆除仍属于实体法官的权限。
- 获得驱逐需要多长时间？ 在紧急程序中，法官通常在一到三个月内作出裁决。驱逐本身可在裁定后两到六个月进行，具体取决于法警的期限。
- 如果我是善意的租户，可以被驱逐吗？ 可以，因为如果建筑非法，租约无效。您可以向法官请求宽限期，但不能阻止驱逐。
- 如果我是非法建筑的业主，该怎么办？ 咨询专门从事房地产法的律师。您可以尝试合法化（如果地方城市规划计划允许）或协商拆除期限。
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