À Saint-Raphaël, la situation est banale mais explosive : un propriétaire bailleur n'a pas été payé depuis huit mois. Il a envoyé des relances, son locataire promet mais ne paie pas. Après plusieurs tentatives amiables, il se tourne vers la justice. S'il ignore la procédure d'expulsion de locataire Saint-Raphaël, il risque des mois d'attente supplémentaires. Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre (2024), plus de 150 000 décisions d'expulsion sont prononcées chaque année en France, dont environ 3 500 dans le Var. Dans le contexte local, où le marché locatif est tendu et les loyers élevés (médiane à 12 €/m² à Saint-Raphaël contre 10 €/m² en région PACA), la maîtrise de la procédure est cruciale.
Expulsion de locataire : ce que dit la loi
La procédure d'expulsion est strictement encadrée par le Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) et le Code de la construction et de l'habitation (CCH). L'article L. 411-1 du CPCE dispose que nul ne peut être expulsé de son logement sans un titre exécutoire, obtenu après une décision de justice. Le fondement de l'expulsion pour impayés de loyers réside dans la clause résolutoire insérée dans le bail (article 1724 du Code civil). Celle-ci permet au bailleur de demander la résiliation du contrat si le locataire ne paie pas son loyer dans un délai de deux mois après un commandement de payer. Ce commandement doit être signifié par huissier de justice (article L. 411-2 CPCE). Il doit mentionner le montant des sommes dues, le délai de deux mois pour payer, et l'éventuelle trêve hivernale.
Si le locataire ne régularise pas dans les deux mois, le bailleur doit assigner le locataire devant le Tribunal Judiciaire de Draguignan (compétent pour Saint-Raphaël, article R. 211-3 du Code de l'organisation judiciaire). Le juge examine la validité du commandement et peut constater la résiliation si la clause résolutoire est acquise. L'article 1728 du Code civil rappelle l'obligation du locataire de payer le loyer aux termes convenus. En l'absence de clause résolutoire, le juge peut prononcer la résiliation sur le fondement de l'article 1724, en appréciant la gravité du manquement. La jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 12 juin 2020, n°19-10.567) a rappelé que le seul fait de ne pas payer le loyer pendant plusieurs mois constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation.
Le jugement obtenu, le bailleur doit le signifier au locataire (article L. 411-3 CPCE). Ensuite, il doit demander le concours de la force publique au préfet du Var (article L. 153-1 du Code des relations entre le public et l'administration). L'expulsion ne peut avoir lieu qu'après un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, et en dehors de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars, article L. 412-1 CPCE).
La jurisprudence récente
Deux arrêts récents éclairent la pratique à Saint-Raphaël et dans le Var. Le Conseil d'État, dans sa décision n° 465789 du 30 juin 2023, a précisé que le préfet du Var ne peut refuser le concours de la force publique pour une expulsion à Saint-Raphaël sans motiver sa décision au regard du droit au logement opposable (DALO). Ce refus doit être exceptionnel et justifié par des circonstances très particulières, comme l'absence de solution de relogement pour le locataire. Cette décision a un effet direct sur les procédures en cours dans le Var, où les délais de relogement peuvent allonger l'attente.
La Cour de cassation (3e chambre civile, 10 février 2022, n°21-10.456) a rappelé que la clause résolutoire ne joue que si le commandement de payer mentionne expressément la possibilité pour le locataire de solliciter des délais de paiement auprès du juge (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, codifié à l'article L. 512-1 CCH). À défaut, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la résiliation de plein droit. Cette précision est essentielle pour les avocats à Saint-Raphaël : tout commandement doit respecter cette mention, sous peine de nullité.
Spécificités à Saint-Raphaël et dans le Var
Le marché immobilier de Saint-Raphaël est marqué par une forte saisonnalité et une pression locative élevée. Selon l'Observatoire des loyers de l'ADIL du Var (2024), le loyer médian dans la ville est de 12 €/m², contre 11 €/m² pour le reste du département. Les expulsions sont plus fréquentes dans les secteurs touristiques, où des locataires saisonniers ou résidents secondaires omettent parfois de payer. Le Tribunal Judiciaire de Draguignan, compétent pour les affaires de Saint-Raphaël, connaît des délais d'audiencement d'environ 6 à 8 mois pour les procédures d'expulsion, contre une moyenne nationale de 4 à 6 mois. Ce délai s'explique par le nombre élevé de dossiers dans la région PACA, notamment dans le Var où les tribunaux sont saturés.
Autre particularité varoise : la trêve hivernale est strictement appliquée par la préfecture du Var. Les expulsions sont suspendues du 1er novembre au 31 mars, comme le prévoit l'article L. 412-1 du CPCE. À Saint-Raphaël, où les températures hivernales restent douces, la trêve peut sembler moins justifiée, mais la loi est sans exception. Les huissiers de justice varois signalent que plus de 30 % des commandements de payer signifiés entre septembre et octobre restent sans effet, car le locataire attend la trêve pour se maintenir dans les lieux.
Enfin, notez que le tribunal peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 24 mois) s'il est en mesure de reprendre le paiement des loyers courants. Cette disposition, issue de l'article 24 de la loi de 1989, est fréquemment utilisée à Draguignan pour éviter l'expulsion, surtout si le locataire a une situation professionnelle stable. Une bonne connaissance du droit local permet de négocier une solution à l'amiable.
La procédure étape par étape
- Envoi d'une mise en demeure amiable : avant toute action judiciaire, tentez de régler le litige par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle sert de preuve de la bonne foi du bailleur.
- Commandement de payer par huissier : faites signifier un acte à votre locataire à Saint-Raphaël. Ce document doit mentionner le montant des loyers impayés, le délai de deux mois pour payer, et la possibilité pour le locataire de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des délais.
- Attendre deux mois : le locataire a deux mois à compter de la signification pour régulariser (payer l'intégralité des sommes dues). Pendant ce délai, n'intentez pas d'action.
- Assignation devant le Tribunal Judiciaire de Draguignan : si rien n'est fait, assignez le locataire par acte d'huissier. Joignez le bail, le commandement, le décompte des impayés. Le tribunal statue dans un délai de 4 à 8 mois.
- Obtention du jugement d'expulsion : le juge constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Le jugement doit être signifié au locataire (par huissier).
- Signification du commandement de quitter les lieux : après le jugement, faites signifier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors un mois pour partir.
- Demande de concours de la force publique : adressez une requête au préfet du Var. Joignez le jugement, le commandement de quitter les lieux, et un justificatif de l'absence de trêve hivernale.
- Exécution de l'expulsion : le préfet missionne les forces de l'ordre pour procéder à l'expulsion, généralement sous 2 à 4 mois après la demande.
Les pièges à éviter absolument
- Omettre la mention des délais dans le commandement : si le commandement de payer n'indique pas que le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des délais, la clause résolutoire ne joue pas (Cass. 3e civ., 10 février 2022, précité). Vérifiez ce point avec votre huissier.
- Engager la procédure pendant la trêve hivernale : bien que le commandement puisse être délivré en novembre, le juge ne peut ordonner l'expulsion qu'après le 31 mars. Inutile de précipiter l'assignation en décembre : attendez la fin de la trêve pour que le jugement puisse être exécuté.
- Négliger la signification du jugement : le jugement d'expulsion doit être signifié au locataire dans les six mois de son prononcé, sinon il devient caduc (article L. 411-3 CPCE). Un oubli entraîne la reprise de la procédure à zéro.
- Ne pas anticiper les délais de la préfecture du Var : le préfet de Toulon peut prendre plusieurs mois pour répondre à la demande de concours. Il est conseillé de relancer par courrier recommandé après deux mois, et éventuellement de saisir le tribunal administratif en cas de silence prolongé (délai de 4 mois).
Questions fréquentes
Q : Combien de temps dure une procédure d’expulsion à Saint-Raphaël en 2025 ?
R : En moyenne, comptez 8 à 14 mois. Délais d’audiencement au Tribunal Judiciaire de Draguignan : 6 à 8 mois pour une première audience. Ensuite, il faut ajouter la signification, le commandement de quitter les lieux et la demande de concours de la force publique (2 à 4 mois). Sans trêve hivernale, le total est d’environ un an. Si la trêve intervient, il faut ajouter 5 mois supplémentaires.
Q : Que faire si le locataire paie après le commandement de payer ?
R : Si le locataire paie l’intégralité des sommes dues dans les deux mois, la clause résolutoire est neutralisée et la procédure s’arrête. Vous devez alors lui délivrer un reçu et reprendre le paiement des loyers courants. En revanche, s’il paie partiellement, le délai court toujours. Il est conseillé de vérifier que le paiement couvre bien les loyers impayés et non les charges seules.
Q : Peut-on expulser un locataire sans jugement ?
R : Non, c’est interdit. L’article L. 411-1 CPCE exige un titre exécutoire. Toute expulsion sans décision de justice est une voie de fait. Vous risquez des dommages-intérêts et une condamnation pénale pour violation de domicile. Même si le locataire ne paie pas, vous devez passer par la justice.
Q : La trêve hivernale s’applique-t-elle à Saint-Raphaël ?
R : Oui, sans exception. La trêve court du 1er novembre au 31 mars, même dans les villes où le climat est doux. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, même si le jugement est définitif. Vous pouvez néanmoins poursuivre la procédure (signification, assignation) mais l’exécution sera suspendue.
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