Le droit de l'expulsion des locataires de logements sociaux impliqués dans des activités de trafic de stupéfiants a été profondément renforcé par la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, et a connu des évolutions ultérieures, notamment avec la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le présent article propose une analyse technique des dispositions en vigueur, de leurs implications procédurales et des perspectives contentieuses pour les professionnels du droit.
1. Contexte normatif : de la loi de 2007 à nos jours
La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance a introduit une procédure spécifique d'expulsion des locataires de logements sociaux en cas de trafic de stupéfiants. Ce texte répond à la volonté de lutter contre l'implantation de points de deal dans les quartiers prioritaires. Il a été complété par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), qui a élargi les cas de résiliation du bail pour troubles du voisinage. Le décret n° 2007-1577 du 6 novembre 2007 est venu préciser les modalités de mise en œuvre de cette procédure.
2. Analyse des textes : articles en vigueur
L'article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), issu de la loi de 2007, dispose que « le bailleur peut demander la résiliation du bail lorsqu'il est établi que le locataire ou l'une des personnes vivant habituellement dans le logement s'est livré à un trafic de stupéfiants ou à une infraction assimilée ». Cette disposition s'articule avec les articles L. 442-4 et suivants du CCH, mais offre une voie procédurale accélérée, relevant de la compétence du juge des référés.
L'article L. 442-4-1 prévoit que la preuve du trafic peut être rapportée par tout moyen, notamment par une décision de condamnation pénale devenue définitive, un procès-verbal de police ou de gendarmerie, ou encore un rapport circonstancié du bailleur. En l'absence de condamnation pénale, le juge peut se fonder sur des éléments concordants, tels que des témoignages, des constats d'huissier ou des enregistrements vidéo, sous réserve de leur licéité.
Le décret n° 2007-1577 du 6 novembre 2007 impose au bailleur, avant toute saisine du juge, d'adresser au locataire une mise en demeure de cesser les activités illicites, avec un délai d'au moins un mois pour régulariser. Ce n'est qu'à l'expiration de ce délai, en l'absence de régularisation, que le bailleur peut saisir le juge des référés afin de faire constater la résiliation du bail.
3. Enjeux pratiques : preuve, recours et délais
Le principal enjeu pratique réside dans l'administration de la preuve. La possibilité pour le bailleur de se fonder sur des preuves non pénales a été validée par la jurisprudence, qui exerce un contrôle de proportionnalité et veille au respect de la vie privée. La Cour de cassation a ainsi admis la validité des enregistrements vidéo dans les parties communes lorsque leur mise en œuvre n'est pas déloyale (Cass. crim., 19 mars 2008, n° 07-86.524).
Sur le plan des recours, le locataire peut contester la résiliation du bail devant le juge du fond dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision. Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation souverain pour vérifier la réalité des faits et l'existence d'un trouble manifeste à l'ordre public. En cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner l'expulsion immédiate, sans délai de trêve hivernale, conformément à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution qui exclut le bénéfice de la trêve pour les occupants ayant provoqué un trouble grave à l'ordre public.
La situation des co-titulaires du bail et des personnes hébergées est également encadrée : la résiliation peut être prononcée même si seul un membre du foyer est impliqué, à moins que les autres occupants démontrent leur ignorance des faits et leur absence de complicité. Cette disposition engendre des contentieux complexes, notamment en cas de séparation ou de départ du conjoint.
4. Perspectives : articulations avec le droit pénal et le droit au logement
Le Conseil constitutionnel a validé le dispositif dans sa décision n° 2007-553 DC du 3 mars 2007, sous réserve du respect du principe de proportionnalité et du droit à un recours juridictionnel effectif. Il a notamment rappelé que le droit au logement, garanti par le Préambule de la Constitution de 1946, ne saurait faire obstacle à l'expulsion en cas de trouble manifeste à l'ordre public.
Sur le plan conventionnel, la Cour européenne des droits de l'homme pourrait être saisie sur le fondement de l'article 8 de la Convention (droit au respect de la vie privée et familiale) et de l'article 1er du Protocole n° 1 (droit de propriété). Toutefois, la jurisprudence récente (arrêt Winterstein et autres c. France, 2013) admet des restrictions à ces droits pour des motifs d'intérêt général, ce qui limite les chances de succès de tels recours.
Les professionnels du droit doivent anticiper l'articulation entre cette procédure civile et les poursuites pénales. La loi permet que la décision d'expulsion soit prise indépendamment de toute condamnation pénale, ce qui évite les lenteurs judiciaires. Toutefois, en cas d'appel pénal ultérieur, le locataire pourrait solliciter la suspension de l'expulsion, ce qui nécessite une coordination entre les juridictions.
En conclusion, la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 offre aux bailleurs sociaux un outil efficace pour lutter contre le trafic de stupéfiants, mais elle impose une rigueur procédurale accrue. Les praticiens devront être particulièrement vigilants sur la collecte des preuves et le respect des droits de la défense, sous peine de voir la procédure annulée. La jurisprudence est venue préciser les contours de la notion de « preuve par tout moyen » et du caractère proportionné de l'expulsion.
Maître Cécile Zakine
Cabinet d'avocats spécialisé en droit immobilier
