Contexte normatif : l'article L. 442-6-1 du code de la construction et de l'habitation
La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance a inséré un nouvel article L. 442-6-1 dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH), créant un motif spécifique de résiliation de plein droit du bail pour les locataires de logements sociaux impliqués dans des activités de trafic de stupéfiants. Ce dispositif, renforcé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN), permet aux bailleurs sociaux d’obtenir l'expulsion des locataires condamnés pour des infractions liées aux stupéfiants, dans l’objectif de lutter contre l’emprise des réseaux criminels sur le parc HLM.
Analyse des textes : un régime dérogatoire au droit commun
L'article L. 442-6-1 CCH dispose que « le bail d’un logement locatif social peut être résilié de plein droit, sans indemnité, à la demande du bailleur, lorsque le locataire, ou toute personne vivant habituellement au foyer, a été condamné à une peine définitive pour avoir commis l’une des infractions prévues aux articles 222-34 à 222-40 du code pénal, sous réserve que les faits aient été commis à l’intérieur du logement ou de l’immeuble ou de ses abords immédiats ». Ce mécanisme déroge au droit commun de la résiliation judiciaire des baux et à la procédure classique de résiliation pour motif d’intérêt général.
La résiliation est fondée sur une condamnation pénale définitive. Le procureur de la République est tenu d’informer le bailleur de l’engagement des poursuites et de la décision de condamnation, conformément à l’article L. 442-6-1 lui-même. Cette information permet au bailleur de notifier la résiliation dans les conditions prévues par le code.
Les modalités de notification sont précisées par le décret n° 2008-275 du 18 mars 2008 (articles R. 442-8-1 et suivants du CCH) : le bailleur social adresse au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant les faits reprochés, la référence à la condamnation, et un délai pour quitter les lieux d’un mois. À défaut de libération dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge de l’exécution aux fins d’expulsion, sans avoir à obtenir préalablement une décision judiciaire constatant la résiliation du bail.
Enjeux pratiques pour les professionnels
La charge de la preuve
La charge de la preuve repose sur le bailleur, qui doit justifier de la condamnation définitive du locataire ou d’un occupant. Le juge de l’exécution, saisi de la demande d’expulsion, vérifie que la décision pénale est définitive, qu’elle concerne bien l’une des infractions visées et que les faits se sont déroulés dans le logement ou ses abords immédiats. Il s’assure également du respect de la procédure de notification et peut, le cas échéant, octroyer des délais supplémentaires au regard de la situation des occupants.
Les recours du locataire
Le locataire peut contester la résiliation devant le juge de l’exécution, en invoquant notamment l’absence de condamnation définitive, l’irrégularité de la notification ou la violation du principe du contradictoire. Il peut également bénéficier de l’exception de bonne foi, prévue par l’article L. 442-6-1, qui permet au locataire de démontrer qu’il ignorait les agissements des autres occupants et qu’il n’a commis aucune négligence. Cette exception est interprétée strictement par les juges.
Le sort des occupants
La résiliation du bail entraîne l’expulsion de tous les occupants du logement, sauf si certains justifient d’un titre d’occupation distinct. Le bailleur doit toutefois respecter la trêve hivernale (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution), à moins que le juge ordonne une expulsion sans délai en raison de la gravité des faits ou de l’absence de bonne foi.
Perspectives et critiques
Ce dispositif, issu de la loi de 2007, a été validé par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2007-553 DC du 3 mars 2007, sous réserve que le juge puisse exercer un contrôle effectif de proportionnalité au regard du droit au respect de la vie privée et familiale. Il est régulièrement mis en œuvre par les bailleurs sociaux pour préserver la tranquillité dans le parc HLM. Certaines critiques pointent toutefois un risque d’atteinte excessive aux droits des membres de la famille innocents, qui peuvent se retrouver sans logement. La jurisprudence rappelle que le juge doit prendre en considération la situation personnelle des occupants, notamment la présence d’enfants ou de personnes vulnérables, et adapter les délais d’expulsion en conséquence.
