参考判决： cc • N° 18-17.119 • 2019-07-04 • 查看判决 →
想象一下：您在达克斯（Dax）湖边拥有一块土地，打算出售或开发。有一天，您发现有人未经您的同意在那里安营扎寨，搭起了旅行拖车甚至小建筑。您要求他们离开，他们拒绝。怎么办？警察让您去找法官。但法官真的会下令驱逐吗？尤其是当这些占用人援引其住所受尊重权时？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2019年7月4日的一项判决（编号18-17.119）中提出的问题。答案很明确：是的，可以下令驱逐，即使这侵犯了占用人的住所，因为这种侵犯相对于对财产权的严重侵犯来说是相称的。
这一判决对业主来说是一股清风，尤其是在朗德海岸（littoral landais）或米米藏（Mimizan）周边等紧张地区，那里无权占有现象日益增多。但它也提醒了我们一些获得胜诉必须遵守的规则。让我们一起解读此案，看看它为您带来了什么变化。
事实：一个每天都在发生的故事
在本案中，业主（P...等人）拥有一块土地，而O...先生、U...女士和X...先生未经授权就占据了该土地。业主以紧急程序（référé）向大审法院（tribunal de grande instance）起诉这些占用人，要求制止他们所称的明显非法妨害（即无权无据的占有）。紧急法官（juge des référés）下令驱逐，上诉法院（cour d'appel）维持了这一判决。占用人随后向最高法院提起上诉，声称驱逐侵犯了《欧洲人权公约》（Convention européenne des droits de l'homme）第8条保障的尊重住所权。他们认为，法官本应审查驱逐是否不成比例，即是否对其私人和家庭生活造成了过度干涉。
最高法院驳回了他们的上诉。法院认为，驱逐是使业主能够恢复对其被非法占有的财产之完全所有权的唯一措施。因此，鉴于对财产权的严重侵犯，对占用人住所的干涉并非不成比例。换句话说，当一个人无权占有他人土地时，不能以住所保护为由阻止驱逐。
法院的推理——详细解读
法官的推理基于两个支柱：所有权（《法国民法典》第544条：以最绝对的方式享有和处分物的权利）和尊重住所权（《欧洲人权公约》第8条：每个人都有权尊重其私生活、住所和通信）。但这两项权利并非绝对：在必要且相称的情况下可以受到限制。
在本案中，占用人将住所设在一块不属于他们的土地上。因此，他们的住所是非法的。最高法院认为，驱逐虽然侵犯了这一住所，但却是保护业主所有权的必要措施。这符合一贯的判例：无权无据的占有构成明显非法妨害，紧急法官可以立即制止。很少有人知道，紧急法官无需逐案寻找“公正平衡”：只要占有是非法的，驱逐就是原则，除非存在特殊情况（例如，严重侵犯基本权利的风险）。
占用人提出的不成比例理由被驳回。法院重申，所有权是一项基本权利，无权占有对其构成严重侵犯。简而言之，天平倾斜向业主一方。
这对您的具体影响
如果您是土地或房屋的业主，且被他人未经您同意占据，这一判决确认您可以通过紧急程序迅速采取行动，请求驱逐，而无需逐案证明相称性。但请注意：法官仍会审查占有是否确实无权无据（无租约、无授权）。
对于出租业主：如果您的租户在租约结束后继续居住（无权利），您也可以通过紧急程序请求驱逐，但程序更受限制（特别是冬季休战期）。
对于租户：此判决并不直接涉及您，但它提醒您，无权占有将面临快速驱逐。如果您处于合法状态，您受到保护。
具体例子：在米米藏，一块可建设用地的业主发现有人未经其同意在棚屋里安家。他可以向蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法法院（tribunal judiciaire）的紧急法官提起诉讼。几周内，他将获得驱逐令，必要时可由公共力量协助执行。诉讼费用（律师、执达员）可判由占用人承担。通常，紧急程序的律师费在1500至3000欧元之间，但如果占用人有偿付能力，这些费用可以收回。
如果您处于这种情况，必须迅速行动：占有时间越长，占用人越有可能主张已建立的“私生活”，即使是非法的。但这一判决为您提供了坚实的基础。
避免此类纠纷的四点建议
- 尽快请执达员（huissier de justice）确认占有事实。 现场笔录将证明无权占有及其开始日期。没有这一证据，法官可能对非法性产生怀疑。
- 发送书面催告（带回执的挂号信），要求占用人离开。 这证明您希望友好解决，并可能促成协商解决方案（例如，给予离开的期限）。
- 不要切断水电以迫使其离开。 这是被禁止的，并可能对您不利。只有法院判决才能下令驱逐。
- 在采取任何行动前咨询房地产法专业律师。 律师知道如何选择适当的程序（紧急程序或普通程序）并避免程序陷阱。在我的实践中，我遇到过因程序错误而将驱逐拖延数月的案件。
深入：相关判例及发展
这一判决延续了最高法院2017年2月8日判决（编号16-13.372）的思路，该判决已认定驱逐无权占有人不违反《欧洲人权公约》第8条。趋势是稳定的：法国法官坚定保护所有权免受非法占有的侵害。
然而，欧洲人权法院（CEDH）有时采取更细致的做法，认为驱逐必须与具体情况相称（例如，2013年Winterstein诉法国案）。但最高法院坚持其立场，重申无权占有本质上是非法的，这使得驱逐合法。未来，可以预见法院将继续下令驱逐，而不要求深入的“相称性”审查，除非极特殊情况（如老年人、病人等）。
总结与后续步骤
- 问：我可以自行驱逐无权占有人吗？ 答：不可以，驱逐必须由法官下令并由执达员执行，否则构成侵犯住所。
- 问：紧急程序需要多长时间？ 答：通常为1至3个月，视法院而定。在蒙德马桑，时间通常合理（约2个月开庭）。
- 问：如果占有人是第三方（转租人、朋友）怎么办？ 答：您需要先针对权利持有人（租户）解除租约，然后针对占有人。但在紧急程序中，您可以请求直接驱逐任何无权占有人。
- 问：冬季休战期可以驱逐吗？ 答：可以，对于占屋者（无权占有），因为休战期不适用于对非居住场所或非法占有的驱逐决定。
- 问：我可以获得损害赔偿吗？ 答：可以，您可以请求自占有开始以来的占有补偿金（相当于租金的金额）。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以为您节省数月的诉讼时间——通常还能节省更多。预约 →
