Expulsion et occupants du chef : quand la location verbale protège-t-elle les sous-locataires ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un immeuble à Bayonne, que vous donnez à bail commercial à un exploitant d'hôtel meublé. Ce dernier, en difficulté, ne paie plus son loyer. Vous obtenez une expulsion" class="external-link" target="_blank" rel="noopener noreferrer" title="En savoir plus sur la clause résolutoire et l'expulsion">clause résolutoire (une clause qui permet de résilier le bail automatiquement en cas de non-paiement) et une ordonnance d'expulsion contre lui et tous les occupants de son chef (c'est-à-dire ceux qui tiennent leur droit d'occupation de lui). Mais que se passe-t-il si les occupants sont des locataires de chambres avec un bail verbal ? Peuvent-ils s'opposer à l'expulsion en invoquant un trouble manifestement illicite (une violation évidente du droit) ? Cette décision de la Cour de cassation en matière de bail commercial">Cour de cassation de 1994 répond précisément à cette question — et la réponse risque de surprendre plus d'un propriétaire comme plus d'un occupant.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Bayonne, donne à bail commercial un immeuble à un locataire pour l'exploitation d'un hôtel meublé. Le locataire consent à des tiers des locations verbales de chambres (des baux verbaux, c'est-à-dire sans contrat écrit). Malheureusement, le locataire ne paie plus son loyer. M. X actionne la clause résolutoire prévue dans le bail commercial et obtient du tribunal une ordonnance d'expulsion visant le locataire et tous les occupants de son chef. L'expulsion est exécutée, mais les occupants des chambres — ceux qui avaient un bail verbal avec le locataire — ne sont pas notifiés individuellement de la décision d'expulsion et de la sommation de quitter les lieux. Ils saisissent alors le juge des référés (le juge qui statue en urgence) pour demander leur réintégration, arguant que l'absence de notification constitue un trouble manifestement illicite. La cour d'appel leur donne raison, retenant qu'ils sont titulaires d'un droit propre de nature civile (un droit personnel sur le logement) à l'égard du locataire commercial, et qu'ils ne peuvent donc être considérés comme des occupants du chef de ce dernier. Le propriétaire se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Son raisonnement est simple mais crucial : les occupants tenaient leur droit du locataire, dont l'expulsion avait été ordonnée. Peu importe qu'ils aient un bail verbal et un droit propre : ils sont juridiquement des « occupants du chef » du locataire, car leur droit dérive du sien. En conséquence, l'absence de notification de la décision d'expulsion et de la sommation de quitter les lieux ne constitue pas un trouble manifestement illicite. undefined, le propriétaire n'a pas commis de faute en ne les prévenant pas individuellement. La Cour applique ici le principe selon lequel l'expulsion du locataire principal entraîne celle de tous ceux qui occupent par son intermédiaire. undefined, c'est que la qualification de « trouble manifestement illicite » est très stricte : il faut une violation évidente du droit, ce qui n'est pas le cas ici. Les juges du fond (la cour d'appel) avaient pourtant estimé que le droit des occupants était distinct, mais la Cour de cassation les rappelle à l'ordre : le droit des occupants est un droit personnel contre le locataire, pas un droit réel sur l'immeuble. undefined ils ne peuvent pas opposer leur bail au propriétaire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur, cette décision vous sécurise : vous pouvez expulser le locataire principal et tous ses sous-locataires, même s'ils ont un bail verbal, sans avoir à les notifier individuellement. Par exemple, à Oloron-Sainte-Marie, un propriétaire qui donne à bail commercial un bar avec des chambres à l'étage peut, en cas de loyers impayés, obtenir l'expulsion du gérant et de tous les occupants des chambres, sans devoir les prévenir un par un. Attention toutefois : l'expulsion doit être régulière vis-à-vis du locataire principal. Si vous êtes locataire d'une chambre dans un hôtel, sachez que votre droit est fragile : vous dépendez du sort du locataire principal. Si ce dernier est expulsé, vous pouvez l'être aussi, même si vous avez un bail verbal. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des occupants de chambres à Bayonne se sont retrouvés à la rue du jour au lendemain, croyant être protégés par leur bail verbal. En réalité, ce bail ne leur confère qu'un droit contre le locataire, pas contre le propriétaire. Pour les acquéreurs d'immeubles loués, cette décision confirme que les baux verbaux consentis par le locataire ne sont pas opposables au propriétaire, ce qui facilite la reprise des lieux.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Pour les propriétaires bailleurs : Faites rédiger un bail commercial écrit, incluant une clause résolutoire claire et une clause d'occupation du chef. Lorsque vous engagez une procédure d'expulsion, demandez au juge de viser expressément « tous occupants de votre chef » pour éviter toute contestation.
• Pour les locataires de chambres ou sous-locataires : Vérifiez toujours le titre du locataire principal. Si le locataire principal n'a pas le droit de sous-louer (clause d'interdiction de sous-location), votre bail verbal est précaire. Exigez un écrit et, si possible, l'accord du propriétaire.
• Pour les professionnels de l'immobilier : Lors de la vente d'un immeuble, informez l'acquéreur de l'existence de baux verbaux consentis par le locataire. Précisez dans l'acte que ces baux ne sont pas opposables au propriétaire, sauf ratification.
• Pour les occupants en général : En cas de procédure d'expulsion, ne vous fiez pas à un bail verbal pour vous maintenir dans les lieux. Consultez un avocat dès la réception de la sommation de quitter les lieux.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 23 mai 1990 (n° 88-16.429), la Cour avait jugé que les occupants du chef du locataire ne peuvent pas invoquer un droit propre à l'encontre du propriétaire. Plus récemment, dans un arrêt du 10 septembre 2015 (n° 14-20.161), la Cour a confirmé que le sous-locataire, même titulaire d'un bail commercial, n'a pas de droit au renouvellement contre le propriétaire. La tendance est donc claire : le droit des occupants dérivés est subordonné à celui du locataire principal. Attention toutefois : si le propriétaire a donné son accord à la sous-location, la situation peut être différente. Mais en l'absence d'accord, l'occupant est un occupant du chef et peut être expulsé sans notification individuelle.

Points clés à retenir

• Question : Un bail verbal protège-t-il contre l'expulsion par le propriétaire ? Réponse : Non, car il ne confère qu'un droit personnel contre le locataire, pas un droit réel opposable au propriétaire.
• Question : Le propriétaire doit-il notifier l'expulsion aux sous-locataires ? Réponse : Non, s'ils sont occupants du chef du locataire principal. Mais il doit respecter la procédure d'expulsion vis-à-vis du locataire principal.
• Question : Que faire si je suis sous-locataire et que le propriétaire veut m'expulser ? Réponse : Vérifiez si le locataire principal avait le droit de sous-louer. Si oui, vous pouvez peut-être négocier un nouveau bail avec le propriétaire. Sinon, vous devez quitter les lieux.
• Question : Cette décision est-elle toujours d'actualité en 2025 ? Réponse : Oui, la jurisprudence est constante. Depuis 1994, la Cour de cassation n'a pas remis en cause ce principe.

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