Indemnité d'éviction : le piège du délai de deux ans, même si le bailleur est de mauvaise foi

Imaginez un instant : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Charleville-Mézières, loué à un fleuriste depuis vingt ans. Vous souhaitez récupérer votre bien pour y installer votre fils, et vous délivrez un congé avec offre d'indemnité d'éviction. Le locataire ne bouge pas, vous échangez des courriers, il vous demande des pièces pour chiffrer l'indemnité, vous les fournissez. Deux ans passent. Et là, surprise : le locataire vous assigne pour obtenir une indemnité d'éviction, mais vous réalisez que le délai de deux ans est dépassé. Que se passe-t-il ? Cette décision de la Cour de cassation du 12 février 2026 (n° 24-10.578) apporte une réponse claire, et elle va en surprendre plus d'un.

La question que se pose chaque propriétaire bailleur est simple : « Mon locataire peut-il encore réclamer une indemnité d'éviction si j'ai été de mauvaise foi ou si j'ai reconnu son droit ? » La réponse est non. Et c'est là que le bât blesse.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que le délai de deux ans pour saisir le tribunal court à compter de la date du congé, et que rien — pas même la mauvaise foi du bailleur — ne peut l'interrompre ou le suspendre. Passé ce délai, le locataire perd son droit à indemnité et devient occupant sans droit ni titre. Une expulsion peut alors être demandée en référé. Décryptons ensemble cette décision qui change la donne pour les baux commerciaux.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme X sont propriétaires d'un local commercial à Épernay, loué à la SARL « Champagne et Fleurs » depuis 2005. En 2020, ils décident de reprendre le local pour y installer leur propre activité de vente de vins. Ils délivrent un congé avec offre d'indemnité d'éviction à leur locataire, conformément à l'article L. 145-9 du code de commerce (qui régit le droit de reprise du bailleur). Le congé fixe la date de départ au 31 décembre 2020.

Le locataire ne quitte pas les lieux. Il engage des discussions avec le bailleur pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction (la somme due au locataire pour le préjudice subi du fait de l'éviction). Le bailleur, par courrier, reconnaît le droit à indemnité et demande au locataire de lui fournir des éléments pour chiffrer l'indemnité. Le locataire s'exécute, transmet ses comptes, attend. Mais rien ne se passe : le bailleur ne répond pas, et le locataire n'engage aucune action en justice avant le 31 décembre 2022, soit deux ans après la date du congé.

En janvier 2023, le locataire saisit le tribunal de commerce de Reims pour obtenir la fixation de l'indemnité d'éviction. Le bailleur oppose la prescription : l'action est tardive, le délai de deux ans est dépassé. Le locataire rétorque que le bailleur a reconnu son droit à indemnité, ce qui interrompt la prescription, et que sa mauvaise foi (en ne répondant pas) justifie une suspension du délai.

Le tribunal de commerce donne raison au bailleur. Le locataire fait appel. La cour d'appel de Reims, dans un arrêt du 12 janvier 2024, infirme le jugement : elle estime que le bailleur a reconnu le droit à indemnité du preneur (ce qui interrompt la prescription) et qu'en tout état de cause, l'occupation du locataire n'est pas abusive tant que l'indemnité n'est pas fixée. Le bailleur se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Son raisonnement tient en deux points essentiels.

Premièrement, le délai de deux ans est un délai de prescription extinctive, pas un délai de forclusion. undefined, c'est un délai qui éteint l'action elle-même, et qui court à compter de la date du congé, que le bailleur ait ou non proposé une indemnité. L'article L. 145-9 du code de commerce dispose que le locataire doit, à peine de perdre son droit à indemnité, saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date pour laquelle le congé a été donné. Ce délai ne peut être interrompu que par une action en justice, et non par une simple reconnaissance de droit. La cour d'appel avait considéré que la reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur interrompait la prescription, mais la Cour de cassation rappelle que seuls les actes émanant du créancier (le locataire) peuvent interrompre la prescription, pas ceux du débiteur (le bailleur).

Deuxièmement, la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause de suspension de la prescription. Le locataire invoquait le fait que le bailleur avait « fait traîner » les choses en ne répondant pas à ses demandes de chiffrage. Mais la Cour de cassation est ferme : la mauvaise foi ne figure pas dans la liste légale des causes de suspension de la prescription (article 2234 du code civil). Le locataire devait agir dans les deux ans, quelles que soient les manœuvres du bailleur.

En conséquence, à compter du 1er janvier 2023, le locataire n'a plus aucun droit d'occupation : il est occupant sans droit ni titre. Cette situation constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile (qui permet au juge des référés d'ordonner des mesures pour faire cesser un trouble). Le bailleur peut donc obtenir l'expulsion en référé, sans attendre un jugement au fond.

Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 15 juin 2017, n° 16-18.590 ; Cass. 3e civ., 10 mars 2021, n° 20-13.247). Elle ne crée pas de revirement, mais elle verrouille une porte que certains locataires tentaient d'ouvrir en invoquant la mauvaise foi du bailleur.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est une sécurité. Si vous délivrez un congé avec offre d'indemnité d'éviction, vous savez que le locataire a deux ans pour agir. S'il ne le fait pas, vous pouvez récupérer votre bien sans avoir à payer d'indemnité. Exemple concret : à Charleville-Mézières, un loyer mensuel de 2 000 €, une indemnité d'éviction potentielle de 50 000 €. Si le locataire tarde, vous économisez cette somme. Mais attention : vous devez vous-même respecter les formes du congé (délai, motivation).

Pour les locataires commerciaux, le message est clair : ne tardez pas ! Dès réception d'un congé, même si le bailleur vous promet de vous indemniser, même s'il vous demande des documents, vous devez impérativement saisir le tribunal dans les deux ans. Si vous attendez, vous perdez tout. Imaginons un locataire à Épernay qui a investi 30 000 € dans l'aménagement de son local et qui réalise un chiffre d'affaires de 150 000 € par an. Sans indemnité d'éviction, c'est tout son fonds de commerce qui est menacé.

Pour les acquéreurs de locaux commerciaux, vérifiez toujours si un congé a été délivré et si le délai de deux ans est écoulé. Si c'est le cas, l'acquéreur peut récupérer les lieux libres sans indemnité, ce qui valorise le bien.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires, confiants dans les promesses du bailleur, ont laissé passer le délai. Résultat : expulsion sans indemnité, perte du fonds de commerce. La rigueur du droit est implacable.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Pour le locataire : dès réception d'un congé avec offre d'indemnité d'éviction, consultez un avocat spécialisé en droit commercial dans les 30 jours. Ne vous fiez pas aux promesses verbales du bailleur. Le délai de deux ans commence à courir à la date du congé, pas à la date de réception de l'offre.
• Pour le bailleur : conservez une preuve de la date de délivrance du congé (recommandé AR, huissier). Notez dans votre agenda l'échéance des deux ans. Si le locataire n'a pas agi, vous pourrez demander l'expulsion en référé dès le lendemain.
• Pour les deux parties : mettez par écrit tout échange concernant l'indemnité d'éviction. Un simple mail peut être utile, mais il n'interrompt pas le délai. Seule une assignation en justice le fait.
• Pour le locataire : si vous estimez que le bailleur est de mauvaise foi, n'attendez pas pour agir. Saisissez le tribunal dans les deux ans, même si l'indemnité n'est pas encore chiffrée. Vous pourrez toujours la faire fixer ultérieurement.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 15 juin 2017 (n° 16-18.590), la troisième chambre civile avait jugé que le délai de deux ans pour agir en fixation de l'indemnité d'éviction court à compter de la date du congé, et que la simple reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur ne l'interrompt pas. Plus récemment, le 10 mars 2021 (n° 20-13.247), la Cour a précisé que la prescription biennale n'est pas susceptible d'interruption par une reconnaissance de dette.

La particularité de l'arrêt du 12 février 2026 est d'écarter explicitement la mauvaise foi comme cause de suspension. Certains tribunaux de commerce (comme celui de Paris, dans une décision de 2022) avaient parfois suspendu le délai en cas de manœuvres dolosives du bailleur. La Cour de cassation met un terme à ces exceptions : la sécurité juridique prime. Pour l'avenir, les locataires devront être plus vigilants, et les bailleurs pourront compter sur un délai ferme.

Une question reste ouverte : la mauvaise foi du bailleur pourrait-elle donner lieu à des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil (responsabilité civile) ? C'est possible, mais cela n'ouvre pas droit à l'indemnité d'éviction. Le locataire devra prouver un préjudice distinct.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

1. Q : Puis-je encore réclamer une indemnité d'éviction si le bailleur a reconnu mon droit par écrit ? R : Non, si le délai de deux ans est dépassé. La reconnaissance n'interrompt pas la prescription.
2. Q : Que faire si le bailleur me demande des documents pour chiffrer l'indemnité et que je les fournis ? R : Vous devez quand même saisir le tribunal dans les deux ans. Les échanges de documents ne suspendent pas le délai.
3. Q : Quel est le délai pour agir ? R : Deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (date de fin de bail). Passé ce délai, l'action est prescrite.
4. Q : Puis-je être expulsé après les deux ans ? R : Oui, le bailleur peut demander l'expulsion en référé pour trouble manifestement illicite, sans attendre un jugement au fond.
5. Q : La mauvaise foi du bailleur change-t-elle quelque chose ? R : Non, elle n'interrompt ni ne suspend la prescription. Vous pouvez seulement demander des dommages et intérêts si vous prouvez un préjudice.

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