Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 92-16.071 • 1994-05-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gebäudes in Bayonne, das Sie im Rahmen eines Gewerbemietvertrags an einen Betreiber eines möblierten Hotels vermieten. Dieser gerät in Schwierigkeiten und zahlt keine Miete mehr. Sie erwirken eine Räumung" class="external-link" target="_blank" rel="noopener noreferrer" title="Mehr über die auflösende Klausel und die Räumung erfahren">auflösende Klausel (eine Klausel, die eine automatische Kündigung des Mietvertrags bei Zahlungsverzug ermöglicht) und eine Räumungsverfügung gegen ihn und alle Besitzer aus seinem abgeleiteten Recht (d. h. diejenigen, die ihr Aufenthaltsrecht von ihm ableiten). Aber was passiert, wenn die Bewohner Mieter von Zimmern mit einem mündlichen Mietvertrag sind? Können sie sich der Räumung widersetzen, indem sie eine offensichtlich rechtswidrige Störung (eine offensichtliche Rechtsverletzung) geltend machen? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs von 1994 beantwortet diese Frage präzise – und die Antwort dürfte sowohl manchen Eigentümer als auch manchen Bewohner überraschen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Bayonne, vermietet ein Gebäude im Rahmen eines Gewerbemietvertrags an einen Mieter zum Betrieb eines möblierten Hotels. Der Mieter vermietet Zimmer mündlich an Dritte (mündliche Mietverträge, d. h. ohne schriftlichen Vertrag). Unglücklicherweise zahlt der Mieter keine Miete mehr. Herr X beruft sich auf die im Gewerbemietvertrag vorgesehene auflösende Klausel und erwirkt vom Gericht eine Räumungsverfügung gegen den Mieter und alle Besitzer aus seinem abgeleiteten Recht. Die Räumung wird vollstreckt, aber die Zimmerbewohner – diejenigen mit mündlichem Mietvertrag mit dem Mieter – werden nicht individuell über die Räumungsentscheidung und die Aufforderung zur Räumung informiert. Sie wenden sich daraufhin an den Eilrichter (den Richter, der in Eilfällen entscheidet) und beantragen ihre Wiedereinsetzung mit der Begründung, dass das Fehlen einer Mitteilung eine offensichtlich rechtswidrige Störung darstelle. Das Berufungsgericht gibt ihnen recht und stellt fest, dass sie ein eigenes zivilrechtliches Recht (ein persönliches Recht an der Wohnung) gegenüber dem gewerblichen Mieter haben und daher nicht als Besitzer aus dessen abgeleitetem Recht angesehen werden können. Der Eigentümer legt Kassation ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Seine Begründung ist einfach, aber entscheidend: Die Bewohner leiteten ihr Recht vom Mieter ab, dessen Räumung angeordnet worden war. Unabhängig davon, ob sie einen mündlichen Mietvertrag und ein eigenes Recht haben: Sie sind rechtlich gesehen „Besitzer aus abgeleitetem Recht“ des Mieters, da ihr Recht von seinem abgeleitet ist. Folglich stellt das Fehlen einer Mitteilung der Räumungsentscheidung und der Aufforderung zur Räumung keine offensichtlich rechtswidrige Störung dar. Mit anderen Worten: Der Eigentümer hat kein Verschulden begangen, indem er sie nicht individuell benachrichtigt hat. Der Gerichtshof wendet hier den Grundsatz an, dass die Räumung des Hauptmieters die Räumung aller Personen nach sich zieht, die durch ihn besitzen. Was nur wenige wissen: Die Qualifikation als „offensichtlich rechtswidrige Störung“ ist sehr streng; es muss eine offensichtliche Rechtsverletzung vorliegen, was hier nicht der Fall ist. Die Tatsacheninstanzen (das Berufungsgericht) hatten zwar angenommen, dass das Recht der Bewohner eigenständig sei, aber der Kassationsgerichtshof weist sie zurecht: Das Recht der Bewohner ist ein persönliches Recht gegenüber dem Mieter, kein dingliches Recht am Gebäude. Kurz gesagt: Sie können ihren Mietvertrag nicht dem Eigentümer entgegenhalten.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie als Eigentümer Vermieter sind, gibt Ihnen diese Entscheidung Sicherheit: Sie können den Hauptmieter und alle seine Untermieter räumen lassen, auch wenn diese einen mündlichen Mietvertrag haben, ohne sie einzeln benachrichtigen zu müssen. Beispielsweise kann ein Eigentümer in Oloron-Sainte-Marie, der eine Bar mit Zimmern im Obergeschoss im Rahmen eines Gewerbemietvertrags vermietet, bei Mietrückständen die Räumung des Geschäftsführers und aller Zimmerbewohner erwirken, ohne jeden einzeln benachrichtigen zu müssen. Achtung jedoch: Die Räumung muss gegenüber dem Hauptmieter ordnungsgemäß erfolgen. Wenn Sie Mieter eines Zimmers in einem Hotel sind, sollten Sie wissen, dass Ihr Recht fragil ist: Sie hängen vom Schicksal des Hauptmieters ab. Wenn dieser geräumt wird, können auch Sie geräumt werden, selbst wenn Sie einen mündlichen Mietvertrag haben. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Zimmerbewohner in Bayonne von heute auf morgen auf der Straße standen, weil sie glaubten, durch ihren mündlichen Mietvertrag geschützt zu sein. In Wirklichkeit verleiht ihnen dieser Mietvertrag nur ein Recht gegenüber dem Mieter, nicht gegenüber dem Eigentümer. Für Käufer vermieteter Immobilien bestätigt diese Entscheidung, dass vom Mieter abgeschlossene mündliche Mietverträge dem Eigentümer nicht entgegengehalten werden können, was die Wiederinbesitznahme der Räumlichkeiten erleichtert.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Für Eigentümer: Stellen Sie sicher, dass die auflösende Klausel im Gewerbemietvertrag ordnungsgemäß ist und die Räumungsverfügung gegen den Hauptmieter korrekt zugestellt wird. Überprüfen Sie die Identität aller Bewohner, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
- Für Untermieter: Verlangen Sie einen schriftlichen Mietvertrag und informieren Sie sich über die Rechte des Hauptmieters. Im Streitfall wenden Sie sich an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt.
- Für Käufer: Lassen Sie sich vor dem Kauf die bestehenden Mietverhältnisse schriftlich bestätigen und prüfen Sie, ob mündliche Untermietverhältnisse bestehen.
- Allgemein: Dokumentieren Sie alle Vereinbarungen schriftlich, um Beweise zu haben. Bei Unklarheiten konsultieren Sie einen Fachanwalt für französisches Immobilienrecht.
