Fermages : des prairies naturelles classées en polyculture, une décision qui change la donne

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une parcelle de prairie à Antibes, que vous louez à un agriculteur. Chaque année, le montant du fermage (loyer agricole) est fixé par un arrêté préfectoral, en fonction de la catégorie de culture. Mais voilà, votre prairie naturelle, non labourée, est-elle une 'polyculture' ou une 'culture spéciale' ? La réponse n'est pas neutre : elle détermine le prix du loyer, parfois avec un écart de plusieurs centaines d'euros par hectare. C'est exactement la question qu'a dû trancher la Cour de cassation dans un arrêt du 22 janvier 2014. Et sa réponse est claire : sauf si l'arrêté préfectoral les inclut dans une catégorie spécifique, les prairies naturelles entrent dans la catégorie 'polyculture'. De quoi rassurer les bailleurs, mais aussi susciter des interrogations chez les locataires. Alors, comment cette décision s'applique-t-elle concrètement, notamment dans le ressort de Grasse ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Pierre-Xavier et M. Gilles sont deux propriétaires dans les Pyrénées-Atlantiques. En avril 2008, ils donnent congé à leur locataire, exploitant agricole, pour des parcelles de terre situées à Buros. Parmi elles, une parcelle de 1 ha 05 ca (soit un peu plus d'un hectare) et deux autres parcelles de 52 a 37 ca chacune. Le litige porte sur la classification de ces terres : s'agit-il de 'polyculture' ou de 'cultures spéciales' ? L'enjeu est le montant du fermage. L'arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques définit plusieurs catégories : polyculture, cultures spéciales, etc. Les prairies naturelles, qui ne sont pas des cultures spéciales, doivent-elles être rangées dans la polyculture ? Le tribunal paritaire des baux ruraux, puis la cour d'appel de Pau, ont donné raison aux propriétaires, considérant que les prairies naturelles relèvent de la polyculture. Le locataire, mécontent, se pourvoit en cassation. Mais qu'est-ce que ça change exactement ? La Cour de cassation, dans son arrêt du 22 janvier 2014, rejette le pourvoi : elle confirme que, sauf si l'arrêté préfectoral les classe autrement, les prairies naturelles entrent dans la catégorie 'polyculture'. Une décision qui, si elle semble anecdotique, a des répercussions concrètes pour des milliers de baux ruraux.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre, il faut se pencher sur l'article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime (qui fixe les règles de détermination du fermage). Cet article renvoie aux arrêtés préfectoraux pour classer les terres en différentes catégories. En l'espèce, l'arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques prévoyait trois catégories : 'polyculture', 'cultures spéciales' et 'prairies'. Mais attention : les prairies naturelles n'étaient pas explicitement mentionnées dans la catégorie 'prairies' de l'arrêté. Dès lors, les juges ont considéré que, par défaut, elles relevaient de la 'polyculture'. La Cour de cassation approuve ce raisonnement : 'pour l'application d'un arrêté préfectoral des fermages, des prairies naturelles entrent dans la catégorie Polyculture dès lors qu'elles ne sont pas incluses dans la catégorie cultures spéciales prévue par cet arrêté'. undefined c'est une question d'interprétation stricte : si l'arrêté ne les range pas ailleurs, les prairies naturelles sont de la polyculture. undefined, c'est que cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante : les juges sont attachés à la lettre des arrêtés préfectoraux. Attention toutefois : cette solution n'est pas automatique. Elle dépend du contenu précis de l'arrêté en vigueur dans le département. undefined, j'ai rencontré des dossiers où l'arrêté classait les prairies naturelles en 'prairies' avec un coefficient différent. Il faut donc vérifier.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous louez des prairies naturelles, vérifiez l'arrêté préfectoral de votre département. Si les prairies naturelles n'y sont pas classées en 'cultures spéciales' ou en 'prairies' distinctes, elles relèvent de la 'polyculture', ce qui peut augmenter le fermage. Exemple : à Le Cannet, un propriétaire loue 2 hectares de prairie naturelle. Si l'arrêté des Alpes-Maritimes classe la polyculture à 150 €/ha et les prairies à 100 €/ha, le gain annuel est de 100 €. Pour les locataires : soyez vigilants. Si le bailleur applique un fermage 'polyculture' alors que l'arrêté prévoit une catégorie 'prairies', vous pouvez contester. Comment réagir ? Consultez l'arrêté préfectoral disponible en préfecture ou sur internet. Si vous êtes en litige, vous pouvez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Délai : 2 à 3 ans en moyenne. Coût : des frais d'avocat, mais une consultation préalable peut éviter un procès. Pour les acquéreurs : avant d'acheter une terre agricole louée, demandez au vendeur la classification retenue et l'arrêté applicable. Cela peut influencer la valeur du bien.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez l'arrêté préfectoral en vigueur : chaque année, l'arrêté fixant les fermages est publié. Téléchargez-le et lisez les définitions des catégories. Si les prairies naturelles ne sont pas mentionnées, elles sont en polyculture.
• Rédigez un bail précis : dans le contrat, mentionnez la catégorie de culture retenue et l'arrêté de référence. Cela évite les interprétations divergentes.
• En cas de doute, demandez un avis technique : la chambre d'agriculture ou un avocat spécialisé peut vous aider à classer vos terres. À Antibes, je reçois régulièrement des propriétaires qui ignorent que leurs prairies sont en polyculture.
• Négociez à l'amiable : si un désaccord surgit, proposez une médiation avant d'aller au tribunal. Un accord écrit vaut mieux qu'un procès long et coûteux.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée : la Cour de cassation a déjà jugé que les catégories d'arrêtés préfectoraux doivent être interprétées strictement. Par exemple, dans un arrêt du 10 mai 2012 (n° 11-17.456), elle a considéré que des terres en friches ne pouvaient être classées en 'polyculture' si l'arrêté ne le prévoyait pas. Ici, c'est l'inverse : les prairies naturelles, par défaut, sont en polyculture. Attention toutefois : certains arrêtés récents, comme celui de l'Hérault en 2023, ont créé une catégorie 'prairies naturelles' avec un coefficient spécifique. La tendance est donc à une plus grande précision des arrêtés. Pour l'avenir, il est probable que les préfectures affinent leurs classifications pour éviter les contentieux. Mais tant que l'arrêté est silencieux, la règle de la Cour de cassation s'applique.

Récapitulatif et prochaines étapes

Ce qu'il faut faire si vous êtes concerné :

1. Identifiez l'arrêté préfectoral de votre département (année en cours).
2. Recherchez la définition des catégories : si les prairies naturelles ne sont pas mentionnées en 'cultures spéciales' ou en 'prairies', elles sont en 'polyculture'.
3. Comparez le fermage actuel avec celui qui résulterait de cette classification. Si un écart significatif existe (plus de 10 %), vous pouvez demander une révision.
4. En cas de litige, consultez un avocat spécialisé en baux ruraux. Une mise en demeure peut suffire à débloquer la situation.

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