Référence : Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 6, arrêt du 11 mai 2023, n°22/18.304
1. Le cadre juridique du financement immobilier pour non-résident
L’acquisition d’un bien immobilier en France par un non-résident (étranger, expatrié, ressortissant UE ou hors UE) est soumise à des règles spécifiques. Les banques françaises exigent généralement :
- Un apport personnel minimal de 20 à 30 % du prix d’achat ;
- Des justificatifs de revenus stables (contrat de travail, avis d’imposition du pays de résidence) ;
- Une domiciliation bancaire en France ou une convention entre banques étrangères ;
- Une garantie hypothécaire ou un cautionnement.
Ces conditions, bien que légitimes, peuvent masquer des pratiques discriminatoires prohibées par l’article L. 312-1 du Code monétaire et financier et l’article 225-1 du Code pénal (discrimination fondée sur l’origine ou la nationalité).
2. L’arrêt 22-18.304 : une avancée jurisprudentielle majeure
Dans cette affaire, un ressortissant non européen, résident fiscal à l’étranger, s’est vu refuser un prêt immobilier par une banque française au motif qu’il ne justifiait pas d’une « résidence fiscale en France ». La Cour d’appel de Paris a jugé ce refus discriminatoire, car la condition de résidence fiscale n’était pas objectivement justifiée par un intérêt légitime (risque de défaut de paiement) et n’était pas proportionnée.
2.1. Les motifs du refus en cause
La banque invoquait l’article L. 313-1 du Code de la consommation (obligation d’évaluer la solvabilité) et l’article 4 de la Charte des droits fondamentaux de l’UE (principe de non-discrimination). Or, la Cour a estimé que la simple absence de résidence fiscale en France ne suffisait pas à établir un risque accru, dès lors que l’emprunteur présentait des garanties suffisantes (apport de 40 %, revenus stables, bien situé en France).
2.2. La qualification de discrimination indirecte
La Cour a appliqué la notion de discrimination indirecte (CJUE, aff. C-83/14, CHEZ Razpredelenie Bulgaria) : une condition apparemment neutre (résidence fiscale) désavantage particulièrement les non-résidents, sans justification objective. Elle a condamné la banque à verser 50 000 € de dommages-intérêts.
3. Les recours possibles pour les non-résidents victimes de refus
Face à un refus de prêt, plusieurs voies sont ouvertes :
- Réclamation auprès du médiateur bancaire (art. L. 316-1 C. mon. fin.) ;
- Saisine du Défenseur des droits (discrimination) ;
- Action en justice pour discrimination (art. 225-2 C. pén.) et responsabilité civile (art. 1240 C. civ.).
L’arrêt 22-18.304 renforce la protection : la charge de la preuve est allégée pour la victime (la banque doit démontrer que sa condition est justifiée).
4. Fiscalité et droit international privé : les pièges à éviter
Au-delà du financement, le non-résident doit anticiper :
- L’imposition des revenus fonciers (CGI, art. 164 B et 244 bis A) : prélèvement à la source ou option pour le barème progressif ;
- Les conventions fiscales internationales (éviter la double imposition) ;
- Le droit de succession (art. 750 ter CGI) : les non-résidents peuvent bénéficier d’abattements réduits.
Un conseil en droit international privé est indispensable pour structurer l’acquisition (SCI, démembrement, etc.).
5. Comment Maître Zakine peut vous accompagner
En tant qu’avocate avocat en droit immobilier et foncier, je vous offre :
- Une analyse personnalisée de votre dossier (solvabilité, risque de discrimination) ;
- La négociation avec les banques pour obtenir un financement adapté ;
- La rédaction de clauses contractuelles protectrices ;
- La représentation en justice en cas de refus abusif.
Maîtrise du droit international privé et de la fiscalité des non-résidents (conventions bilatérales, optimisation).
6. Conclusion
L’arrêt 22-18.304 est une victoire pour les non-résidents. Il rappelle que les banques ne peuvent imposer des conditions disproportionnées. Avant d’acquérir un bien en France, consultez un avocat pour sécuriser votre financement et faire valoir vos droits.
