Décision de référence : cc • N° 83-13.761 • 1984-10-30 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Saint-Cyprien que vous louez à un commerçant. Un jour, ce locataire est placé en liquidation judiciaire. Vous avez bien noté la date limite pour déclarer votre créance de loyers impayés, mais votre courrier s'est perdu ou votre avocat a commis une erreur de calendrier. Résultat : vous êtes forclos, c'est-à-dire que vous perdez tout droit à être payé. Injuste, non ?
Cette situation, des centaines de créanciers la vivent chaque année. Heureusement, la loi prévoit un recours : le relevé de forclusion. Mais encore faut-il prouver que votre défaillance n'est pas due à votre fait. C'est précisément ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 30 octobre 1984 (n° 83-13.761), qui continue d'orienter les juges aujourd'hui.
undefined cette décision desserre l'étau de la forclusion pour les créanciers de bonne foi. Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier ? Plongeons dans les détails.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Nous sommes dans les années 1980. La Société Lyonnaise d'Appareils de Chauffage Électrique (SLACE) est en liquidation des biens (l'ancêtre de la liquidation judiciaire). Un syndic (représentant des créanciers) est nommé pour gérer la procédure. Ce syndic, que nous appellerons M. X, doit lui-même déclarer les créances de la société. Mais il tarde à le faire.
Le problème ? Un autre syndic, Dutilleul, a déjà été désigné pour une procédure connexe. Celui-ci produit à titre provisionnel pour 1 franc, une manière de préserver ses droits sans évaluer la créance. Mais les autres créanciers, notamment le syndic de la liquidation, estiment que cette production est tardive. Ils invoquent la forclusion prévue par l'article 41 de la loi du 13 juillet 1967, qui impose un délai strict pour produire.
Devant les juges du fond, la question est : le syndic Dutilleul peut-il être relevé de la forclusion ? Les magistrats estiment que oui, car le retard n'est pas de son fait. La Cour de cassation confirme : les juges du fond apprécient souverainement cette condition. undefined, c'est à eux de décider, au cas par cas, si le créancier mérite une seconde chance. Le pourvoi est rejeté.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur de cet arrêt tient en une phrase : pour relever de la forclusion, les juges du fond apprécient souverainement si la défaillance du créancier n'est pas due à son fait. En termes simples, la Cour de cassation ne contrôle pas le fond de la décision des juges ; elle vérifie seulement qu'ils ont bien appliqué la règle de droit. Ici, l'article 41 de la loi du 13 juillet 1967 (aujourd'hui repris à l'article L. 622-26 du Code de commerce) permet au créancier qui n'a pas produit dans le délai d'être relevé de la forclusion s'il prouve que son retard n'est pas de son fait.
La Cour précise que les juges du fond ont souverainement estimé que le syndic Dutilleul n'était pas responsable du retard. En conséquence, il pouvait être relevé de la forclusion. Ce n'est pas une faveur : c'est un droit pour les créanciers de bonne foi.
Attention toutefois : cette décision ne signifie pas que tout retard sera pardonné. Si le créancier a été négligent (par exemple, s'il a oublié de produire alors qu'il avait reçu l'information), la forclusion sera maintenue. Les juges examinent les circonstances : perte de courrier, erreur d'un tiers, maladie, etc. undefined, j'ai rencontré des dossiers où un propriétaire à Le Barcarès avait été radié de la liste des créanciers parce que son avocat avait mal noté la date. Heureusement, il a pu obtenir un relevé de forclusion.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : si votre locataire commerçant fait faillite et que vous n'avez pas déclaré votre créance de loyers dans les deux mois suivant la publication du jugement d'ouverture, vous n'êtes pas forcément perdant. Vous pouvez demander un relevé de forclusion au juge-commissaire. Délai : vous avez un an à compter de la publication ou, si vous n'avez pas été averti personnellement, un an à compter de la connaissance de la procédure. Exemple concret : à Saint-Cyprien, un propriétaire a récupéré 12 000 € de loyers impayés grâce à ce recours.
Pour les locataires : si vous êtes créancier de votre bailleur (par exemple, pour un dépôt de garantie non restitué), vous bénéficiez du même droit. Ne laissez pas passer le délai.
Pour les copropriétaires : si votre syndicat de copropriété n'a pas déclaré une créance de charges impayées dans les délais, le syndic peut demander un relevé. À Le Barcarès, un syndic a ainsi sauvé une créance de 8 500 €.
Pour les professionnels de l'immobilier : agents, notaires, promoteurs, vous devez conseiller à vos clients de déclarer leurs créances sans attendre. Mais en cas
