Entscheidungsreferenz: cc • N° 13-22.863 • 2014-11-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind in Langon, haben gerade einen VEFA-Vertrag (Vente en l'état futur d'achèvement) für eine Wohnung in einer Neubauanlage unterschrieben. Der Bauträger verspricht eine Fertigstellung in 18 Monaten. Sie zahlen eine Kaution. Doch die Monate vergehen, und die Baustelle hat noch nicht begonnen. Sie wenden sich dann an den Fertigstellungsgaranten, diese Bank oder Versicherungsgesellschaft, die sich verpflichtet hat, die Arbeiten im Falle eines Ausfalls des Bauträgers fertigzustellen. Kann der Garant jedoch dafür verantwortlich gemacht werden, dass er Sie hat unterschreiben lassen, obwohl die Baustelle stillstand? Genau diese Frage wurde dem Kassationsgerichtshof in seinem Urteil vom 26. November 2014 vorgelegt. Die Antwort könnte Sie überraschen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, ein Rentnerehepaar aus Mérignac, möchten im Rahmen einer Steuersparmaßnahme eine neue Immobilie erwerben. Sie unterzeichnen am 27. März 2008 einen VEFA-Vertrag mit der SCI Les Jardins du Trait für eine Wohnung in einer Residenz in Langon. Der Preis beträgt 180.000 €, mit einer Kaution von 5 %. Der Bauträger übergibt ihnen einen Kaufvertrag, und der Fertigstellungsgarant, eine Bank, stellt seine Garantie. Doch die Abbrucharbeiten des bestehenden Gebäudes verzögern sich. Im Juni 2008 wird der Notar, der die notarielle Urkunde beurkunden soll, vom Garanten darüber informiert, dass die Baustelle noch nicht begonnen hat und bei künftigen Verkäufen Vorsicht geboten sei. Trotzdem unterzeichnen Herr und Frau X die notarielle Urkunde im September 2008. Schließlich wird der Bauträger 2009 in Liquidation gesetzt, und die Baustelle wird nicht fertiggestellt. Die Erwerber verklagen den Fertigstellungsgaranten auf Schadensersatz und machen geltend, er hätte sie vor Unterzeichnung des Vorvertrags warnen müssen. Das Tribunal de grande instance de Bordeaux weist die Klage ab. Das Berufungsgericht Poitiers bestätigt dies am 28. Juni 2013. Die Eheleute legen Kassation ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück. Er stellt fest, dass der Fertigstellungsgarant kein Verschulden im Sinne von Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) begangen hat, der zum Ersatz des durch sein Verschulden verursachten Schadens verpflichtet. Warum? Weil der Garant zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags über Informationen des Architekten verfügte, die darauf hindeuteten, dass die Baustelle planmäßig beginnen würde. Die angekündigte Frist für die Abbrucharbeiten war angemessen. Mit anderen Worten: Der Garant durfte berechtigterweise annehmen, dass alles in Ordnung sei. Darüber hinaus stellt das Gericht fest, dass der Garant wachsam war: Er verfolgte die Baustelle, informierte den Notar, sobald er Zweifel an der Fortführung der Arbeiten hatte, und riet dem Notar sogar, bei künftigen Verkäufen vorsichtig zu sein. Kurz gesagt: Der Garant handelte wie ein sorgfältiger Fachmann. Was nur wenige wissen: Der Garant ist kein Allgefahrenversicherer; er muss nicht jedes Detail der Baustelle vor jedem Verkauf überprüfen. Seine Aufgabe ist es, die Fertigstellung zu garantieren, nicht die Ordnungsmäßigkeit der Verträge zu kontrollieren. Die Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Haftung des Garanten kann nur bei einem qualifizierten Verschulden, wie grober Fahrlässigkeit oder offensichtlicher Informationspflichtverletzung, ausgelöst werden.
Was das für Sie konkret ändert
Für VEFA-Erwerber ist diese Entscheidung ein Weckruf. Sie können sich nicht allein auf den Garanten verlassen, um den Baufortschritt zu überprüfen. Wenn Sie einen Vertrag unterschreiben, obwohl die Arbeiten noch nicht begonnen haben, ist der Garant nicht automatisch haftbar, wenn das Projekt scheitert. Konkretes Beispiel: Ein Paar kauft in Mérignac ein Studio für 120.000 € mit einer Kaution von 6.000 €. Der Bauträger hat Schwierigkeiten, die Baustelle kommt nicht voran. Wenn sie den Garanten in Anspruch nehmen wollen, müssen sie nachweisen, dass dieser wusste, dass die Baustelle nicht beginnen würde, und sie nicht informiert hat. Das ist nicht einfach. Für vermietende Eigentümer, die in VEFA investieren, ist das Risiko real: Bei Verzögerung oder Aufgabe der Baustelle entgehen ihnen Mieteinnahmen und sie müssen möglicherweise ihr Darlehen zurückzahlen. Für Immobilienfachleute (Notare, Makler) erinnert diese Entscheidung daran, wie wichtig es ist, ihre Kunden zu beraten: Überprüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung den Baufortschritt, verlangen Sie Bescheinigungen des Bauträgers, und besuchen Sie wenn möglich die Baustelle. Im Zweifelsfall fügen Sie eine auflösende Bedingung in den Vorvertrag ein. Achtung: Der Garant kann haftbar gemacht werden, wenn er seine Überwachungspflichten nicht erfüllt hat. Hier hat er sie jedoch erfüllt.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie den Baufortschritt vor Vertragsunterzeichnung: Verlassen Sie sich nicht nur auf die Versprechungen des Bauträgers. Besuchen Sie die Baustelle persönlich oder beauftragen Sie einen Dritten damit. Eine stillstehende Baustelle ist ein Warnsignal.
- Verlangen Sie eine
