Decisione di riferimento: cc • N° 13-22.863 • 2014-11-26 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete a Langon, avete appena firmato un contratto di vendita nello stato futuro di completamento (VEFA) per un appartamento in una residenza nuova. Il promotore vi promette la consegna entro 18 mesi. Versate un deposito cauzionale. Ma i mesi passano e il cantiere non è ancora iniziato. Vi rivolgete allora contro il garante di completamento, quella banca o compagnia di assicurazione che si è impegnata a finire i lavori in caso di inadempienza del promotore. Ma il garante può essere ritenuto responsabile per avervi lasciato firmare mentre il cantiere era fermo? È esattamente la questione posta alla Corte di Cassazione nella sentenza del 26 novembre 2014. La risposta potrebbe sorprendervi.
I fatti: una storia come tante
Il signor e la signora X, una coppia di pensionati residenti a Mérignac, desiderano acquistare un immobile nuovo nell'ambito di un'operazione di defiscalizzazione. Firmano il 27 marzo 2008 un contratto di VEFA con la società civile immobiliare (SCI) Les Jardins du Trait, per un appartamento situato in una residenza a Langon. Il prezzo è di 180.000 €, con un deposito cauzionale del 5%. Il promotore consegna loro un contratto di vendita e il garante di completamento, una banca, rilascia la sua garanzia. Ma i lavori di demolizione dell'edificio esistente tardano. Nel giugno 2008, il notaio incaricato di regolarizzare l'atto autentico viene informato dal garante che il cantiere non è iniziato e che è opportuno essere prudenti per le vendite future. Nonostante ciò, il signor e la signora X firmano l'atto autentico nel settembre 2008. Alla fine, il promotore viene posto in liquidazione giudiziale nel 2009 e il cantiere non viene completato. Gli acquirenti citano in giudizio il garante di completamento per responsabilità, ritenendo che avrebbe dovuto avvertirli prima della firma del contratto preliminare. Il tribunale di grande istanza di Bordeaux li respinge. La corte d'appello di Poitiers conferma il 28 giugno 2013. I coniugi ricorrono in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso. Ritiene che il garante di completamento non abbia commesso alcuna colpa ai sensi dell'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che obbliga a risarcire il danno causato dalla propria colpa. Perché? Perché il garante, al momento della firma del contratto preliminare, disponeva di informazioni dell'architetto che indicavano che il cantiere sarebbe iniziato regolarmente. Il termine annunciato per i lavori di demolizione era ragionevole. In altre parole, il garante poteva legittimamente credere che tutto fosse in ordine. Inoltre, la corte rileva che il garante ha mostrato diligenza: ha seguito il cantiere, ha avvertito il notaio non appena ha avuto dubbi sulla prosecuzione dei lavori e ha persino consigliato al notaio di essere prudente per le vendite future. In sintesi, il garante ha agito come un professionista diligente. Quello che pochi sanno è che il garante non è un assicuratore a tutto rischio: non deve verificare ogni dettaglio del cantiere prima di ogni vendita. Il suo compito è garantire il completamento, non controllare la regolarità dei contratti. La decisione conferma una giurisprudenza costante: la responsabilità del garante può essere invocata solo se ha commesso una colpa caratterizzata, come una negligenza grave o un difetto di informazione manifesto.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per gli acquirenti in VEFA, questa decisione è un campanello d'allarme. Non potete contare unicamente sul garante per verificare lo stato del cantiere. Se firmate un contratto mentre i lavori non sono iniziati, il garante non sarà automaticamente responsabile se il progetto fallisce. Esempio concreto: una coppia acquista a Mérignac un monolocale a 120.000 €, con un deposito cauzionale di 6.000 €. Il promotore è in difficoltà, il cantiere non avanza. Se vogliono rivalersi sul garante, dovranno provare che questi sapeva che il cantiere non sarebbe iniziato e che non li ha informati. Non è facile. Per i proprietari locatori che investono in VEFA per affittare, il rischio è reale: se il cantiere subisce ritardi o viene abbandonato, perdete affitti e dovete forse rimborsare il vostro prestito. Per i professionisti dell'immobiliare (notai, agenti), questa decisione ricorda l'importanza di consigliare i propri clienti: prima di firmare, verificate lo stato di avanzamento del cantiere, esigete attestazioni del promotore e, se possibile, visitate i luoghi. In caso di dubbio, fate inserire una clausola sospensiva nel contratto preliminare. Attenzione però: il garante può essere ritenuto responsabile se non ha rispettato i suoi obblighi di monitoraggio. Ma in questo caso, li ha rispettati.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Verificate lo stato del cantiere prima di firmare: Non fidatevi solo delle promesse del promotore. Recatevi sul posto o chiedete a un terzo di farlo. Un cantiere fermo è un campanello d'allarme.
- Esigete un con
