Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 96-20.940 • 2000-01-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in einer Neubauanlage in L'Isle-sur-la-Sorgue erworben. Die Arbeiten sind abgeschlossen, die Bank hat die Fertigstellungsgarantie aufgehoben. Aber die Erschließungsanlagen (VRD) entsprechen nicht dem Vertrag: Die Zufahrten sind zu schmal, die Stromanschlüsse mangelhaft. Wer zahlt für die Instandsetzung? Die Bank? Der Bauherr? Genau diese Frage hat der Kassationshof in dieser Entscheidung vom 12. Januar 2000 geklärt.
Diese Frage stellen Sie sich vielleicht, wenn Sie einen Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Immobilie (VEFA erfahren">VEFA) unterschrieben haben: Sie kaufen auf Plan, und der Bauträger verpflichtet sich, ein vertragskonformes Bauwerk zu liefern. Aber wann endet die Bankgarantie? Mit der Konformitätsbescheinigung? Oder früher? Die Antwort ist nicht offensichtlich, und viele Eigentümer fallen aus allen Wolken.
In diesem Urteil hebt der Kassationshof ein Urteil des Berufungsgerichts auf, das die Bank zur Zahlung für die VRD nach Fertigstellung der Arbeiten verurteilt hatte. Er erinnert daran, dass die Bankbürgschaft mit der Fertigstellungsanzeige endet, nicht mit der Konformitätsbescheinigung. Ein entscheidender Punkt, der die Lage für die Erwerber verändert.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Gesellschaft Soricag, Bauherr, hatte bei einer Bank eine Garantie für die Fertigstellung der Erschließungsanlagen in Form einer Bürgschaft (persönliche Verpflichtung der Bank zu zahlen, wenn der Bauherr dies nicht tut) abgeschlossen. Erwerber von Räumlichkeiten kauften auf Plan in einer Wohnanlage in L'Isle-sur-la-Sorgue. Die VRD-Arbeiten wurden durchgeführt, aber die Erwerber waren der Ansicht, dass sie nicht vertragskonform waren (z. B. zu schmale Zufahrten oder mangelhafte Anschlüsse).
Die Gemeinde erteilte eine Konformitätsbescheinigung, die bestätigte, dass die Bauten den städtebaulichen Vorschriften entsprachen. Aber die Erwerber verklagten die Bank auf Zahlung zur Fertigstellung der VRD. Das Berufungsgericht gab den Erwerbern Recht und befand, dass die Bank sich zur Zahlung verpflichtet hatte und die Konformitätsbescheinigung den Bauherrn nicht von der Lieferung eines vertragskonformen Bauwerks befreite.
Die Bank legte Kassation ein. Sie machte geltend, dass ihre Garantie mit der Fertigstellungsanzeige der Arbeiten geendet habe, die gemäß Artikel R. 460-1 des Stadtplanungsgesetzbuchs (Code de l'urbanisme) erstellt worden sei (Erklärung, dass die Arbeiten abgeschlossen sind, unterzeichnet von einem Sachverständigen). Der Kassationshof gab ihr Recht: Das Berufungsgericht habe Artikel R. 261-24 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l'habitation) verletzt. Klar gesagt: Die Fertigstellungsgarantie endet mit der Fertigstellungsanzeige, nicht mit der Konformitätsbescheinigung.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Zum Verständnis muss man zwei Dokumente unterscheiden: die Fertigstellungsanzeige (Artikel R. 460-1 des Stadtplanungsgesetzbuchs) und die Konformitätsbescheinigung (von der Gemeinde nach Prüfung ausgestellt). Die Fertigstellungsanzeige ist eine einfache Erklärung des Bauherrn, oft von einem Architekten oder einer Prüfstelle bestätigt. Sie bescheinigt, dass die Arbeiten physisch abgeschlossen sind. Die Konformitätsbescheinigung hingegen ist ein Verwaltungsakt, der die Übereinstimmung mit den städtebaulichen Vorschriften überprüft.
Artikel R. 261-24 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs sieht vor, dass die Fertigstellungsgarantie mit der Fertigstellungsanzeige der Arbeiten endet. Achtung jedoch: Diese Anzeige muss gemäß Artikel R. 460-1 erfolgen, d. h. von einem Sachverständigen bestätigt sein. Mit anderen Worten: Sobald der Bauherr erklärt, dass die Arbeiten abgeschlossen sind, und diese Erklärung bestätigt ist, ist die Bank nicht mehr verpflichtet.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht angenommen, dass die Garantie der Bank bis zur Konformitätsbescheinigung lief. Aber der Kassationshof hob das Urteil auf: Die Bank hatte sich verpflichtet, die Fertigstellung zu garantieren, nicht die Konformität. Sobald die VRD fertiggestellt waren (auch wenn sie nicht vertragskonform waren), endete die Bürgschaft. Was wenige wissen: Der Begriff der Fertigstellung ist hier materiell, nicht vertraglich. Die Bank garantiert, dass die Arbeiten gemacht sind, nicht dass sie gut gemacht sind.
Die Richter wandten daher eine strenge Auslegung des Bürgschaftsvertrags an. Dies bestätigt eine frühere Rechtsprechung: Die Fertigstellungsgarantie ist zeitlich und inhaltlich begrenzt.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen Erwerber im VEFA bedeutet diese Entscheidung, dass er nicht auf die Bank zählen sollte, um Nachbesserungsarbeiten nach der Fertigstellung zu finanzieren. Wenn die VRD mangelhaft sind, muss der Bauherr sie nachbessern, und wenn der Bauherr ausfällt, muss gegen ihn auf der Grundlage der vertraglichen Haftung vorgegangen werden (
