Decisione di riferimento: cc • N° 96-20.940 • 2000-01-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un appartamento in una nuova residenza a L'Isle-sur-la-Sorgue. I lavori sono terminati, la banca ha revocato la garanzia di completamento. Ma le strade e le reti varie (VRD) non sono conformi al contratto: i vialetti sono troppo stretti, gli allacciamenti elettrici difettosi. Chi paga per ripristinarli? La banca? Il costruttore? È esattamente la questione che la Corte di Cassazione ha risolto con questa decisione del 12 gennaio 2000.
Questa domanda, forse ve la ponete se avete firmato un contratto di vendita in stato futuro di completamento (VEFA): acquistate su carta, e il promotore si impegna a consegnare un'opera conforme. Ma quando termina la garanzia bancaria? Fino al certificato di conformità? O prima? La risposta non è scontata, e molti proprietari cadono dalle nuvole.
In questa sentenza, la Corte di Cassazione annulla una sentenza della corte d'appello che aveva condannato la banca a pagare le VRD dopo il completamento dei lavori. Ricorda che la fideiussione bancaria si ferma alla dichiarazione di completamento, e non al certificato di conformità. Un punto cruciale che cambia le carte in tavola per gli acquirenti.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La società Soricag, costruttore, aveva stipulato una garanzia di completamento delle VRD presso una banca, sotto forma di fideiussione (impegno personale della banca a pagare se il costruttore non lo fa). Degli acquirenti di locali hanno acquistato su carta in una residenza a L'Isle-sur-la-Sorgue. I lavori di VRD sono stati realizzati, ma gli acquirenti ritenevano che non fossero conformi al contratto (ad esempio, strade troppo strette o allacciamenti mal fatti).
Il comune ha rilasciato un certificato di conformità, attestante che le costruzioni rispettavano le norme di urbanistica. Ma gli acquirenti hanno citato in giudizio la banca per il pagamento al fine di completare le VRD. La corte d'appello ha dato ragione agli acquirenti, ritenendo che la banca si fosse obbligata a pagare e che il certificato di conformità non esonerasse il costruttore dal consegnare un'opera conforme.
La banca ha proposto ricorso in cassazione. Sosteneva che la sua garanzia era cessata con la dichiarazione di completamento dei lavori, redatta conformemente all'articolo R. 460-1 del Codice dell'urbanistica (dichiarazione che certifica che i lavori sono terminati, firmata da un tecnico abilitato). La Corte di Cassazione le ha dato ragione: la corte d'appello ha violato l'articolo R. 261-24 del Codice della costruzione e dell'abitazione. In chiaro, la garanzia di completamento termina con la dichiarazione di completamento, non con il certificato di conformità.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per capire, bisogna distinguere due documenti: la dichiarazione di completamento (articolo R. 460-1 del Codice dell'urbanistica) e il certificato di conformità (rilasciato dal comune dopo verifica). La dichiarazione di completamento è una semplice dichiarazione del costruttore, spesso certificata da un architetto o da un ufficio di controllo. Attesta che i lavori sono fisicamente terminati. Il certificato di conformità, invece, è un atto amministrativo che verifica la conformità alle norme urbanistiche.
L'articolo R. 261-24 del Codice della costruzione e dell'abitazione prevede che la garanzia di completamento termini con la dichiarazione di completamento dei lavori. Attenzione però: tale dichiarazione deve essere fatta conformemente all'articolo R. 460-1, cioè certificata da un tecnico abilitato. In altre parole, non appena il costruttore dichiara che i lavori sono finiti, e tale dichiarazione è certificata, la banca non è più tenuta.
In questa vicenda, la corte d'appello aveva ritenuto che la garanzia della banca durasse fino al certificato di conformità. Ma la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza: la banca si era impegnata a garantire il completamento, non la conformità. Pertanto, una volta che le VRD erano completate (anche se non conformi al contratto), la fideiussione terminava. Quello che pochi sanno è che la nozione di completamento è qui materiale, non contrattuale. La banca garantisce che i lavori siano fatti, non che siano ben fatti.
I magistrati hanno quindi applicato un'interpretazione restrittiva del contratto di fideiussione. Ciò conferma una giurisprudenza precedente: la garanzia di completamento è limitata nel tempo e nell'oggetto.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un acquirente in VEFA, questa decisione significa che non bisogna contare sulla banca per finanziare lavori di ripristino dopo il completamento. Se le VRD sono mal fatte, spetta al costruttore riprenderle, e se il costruttore è inadempiente, bisognerà agire contro di lui in base alla responsabilità contrattuale (
