Decisione di riferimento: Corte di Cassazione • N. 17-21.081 • 2018-07-12 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietari di una casa a Capbreton, in un lotissement dove tutte le siepi devono rispettare un'altezza massima di 1,80 metri secondo il regolamento. Volete piantare una siepe più alta per avere più privacy, ma i vostri vicini si oppongono. Chi ha ragione? Si può modificare questa regola? E se sì, come?
Queste domande le sento regolarmente nel mio studio, sia a Mont-de-Marsan che sulla Costa Azzurra. I lottizzazioni, con le loro regole talvolta rigide, sono fonte di numerosi conflitti tra vicini. L'altezza delle siepi, il colore delle persiane, il tipo di recinzione... tutti argomenti che possono degenerare in procedure giudiziarie lunghe e costose.
Una decisione della Corte di Cassazione del 12 luglio 2018 fornisce chiarimenti essenziali su questo punto preciso. Distingue le clausole regolamentari (che richiedono un'approvazione amministrativa) dalle clausole non regolamentari (che possono essere modificate dai proprietari stessi). Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, inquilino o professionista immobiliare?
I fatti: una storia come tante
I signori Martin (nomi modificati per rispettare la privacy) sono proprietari di una casa con giardino in un lotissement a Biscarrosse. Il regolamento (documento che fissa le regole di vita nel lotissement) prevede che le siepi non superino 1,50 metri di altezza. I Martin vogliono piantare una siepe di 2 metri per proteggersi dagli sguardi, sostenendo che ciò non influisce sulla sicurezza o sull'estetica del quartiere.
Prima consultano i vicini immediati, che danno il loro accordo. Ma quando presentano il progetto all'assemblea dei proprietari del lotissement, la maggioranza si oppone. Alcuni ritengono che creerebbe un precedente, altri temono per l'irraggiamento del loro giardino. I Martin decidono comunque di piantare la siepe, ritenendo la regola troppo restrittiva.
Il consorzio del lotissement (l'associazione dei proprietari) li cita quindi in giudizio per far rispettare il regolamento. In primo grado, il tribunale dà ragione al consorzio: la siepe deve essere ridotta a 1,50 metri. I Martin appellano, ma la corte d'appello conferma la sentenza. Ricorrono quindi in Cassazione, sostenendo che la clausola sull'altezza delle siepi avrebbe dovuto essere approvata dall'autorità amministrativa per essere valida.
Il loro argomento? Secondo loro, questa clausola ha natura regolamentare (impone regole urbanistiche) e deve quindi essere validata dal comune. Senza questa approvazione, non sarebbe opponibile. Ma la Corte di Cassazione darà loro ragione? È proprio questa la questione decisa dalla sentenza.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei Martin e conferma la decisione della corte d'appello. Il suo ragionamento si basa su due distinzioni essenziali che vedo spesso fraintese dai miei clienti.
In primo luogo, i giudici distinguono le clausole regolamentari dalle clausole non regolamentari in un regolamento di lottizzazione. Una clausola regolamentare è una disposizione che ha carattere urbanistico (riguarda l'occupazione o l'utilizzo del suolo) e deve essere approvata dall'autorità amministrativa competente (di solito il comune). Al contrario, una clausola non regolamentare riguarda l'organizzazione privata tra proprietari e non necessita di tale approvazione.
Qui, la Corte ritiene che la clausola sull'altezza delle siepi non abbia natura regolamentare. Perché? Perché non riguarda direttamente l'urbanistica in senso stretto, ma piuttosto l'estetica e la vita in comune nel lotissement. In altre parole, non è una regola urbanistica imposta dalla collettività, ma una regola privata concordata tra proprietari.
In secondo luogo, la Corte si basa sull'articolo L. 315-3 del codice dell'urbanistica (ripreso dall'articolo L. 442-10). Questo articolo prevede che le modifiche al regolamento di un lotissement possono essere adottate a maggioranza dei proprietari, salvo che riguardino clausole regolamentari. Poiché la clausola sulle siepi non è regolamentare, la sua modifica può quindi essere decisa dalla maggioranza dei proprietari, senza necessità di approvazione comunale.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari confondevano questi due tipi di clausole. Alcuni pensavano che ogni regola in un regolamento dovesse essere approvata dal comune, altri credevano di poter modificare liberamente qualsiasi clausola. Questa decisione chiarisce le cose: bisogna prima determinare la natura della clausola prima di sapere come modificarla.
La Corte rigetta anche l'argomento dei Martin secondo cui la corte d'appello avrebbe violato l'articolo L. 422-10 del codice dell'urbanistica. Ritiene che la corte d'appello abbia correttamente applicato la legge distinguendo le clausole regolamentari dalle altre. Non si tratta quindi di un revirement giurisprudenziale, ma piuttosto di una conferma e un chiarimento della posizione.
