参考判决： cc • 编号 08-10.869 • 2009-07-08 • 查看判决 →
您在蒙贝利亚尔拥有一个商业场所，您的承租人将一部分转租给一位工匠。有一天，主要租赁合同因您的过错被解除。您的承租人向您索要一笔巨额款项：不仅包括其商誉的损失，还包括其本应从转租人那里收取的租金，甚至还包括该转租人的租赁权价值。这公平吗？每个业主都会问自己：我是否应该赔偿承租人那些没有租赁合同就永远不会获得的收入？法国最高法院在2009年7月8日的一项判决中，以数学般的严谨回答了“不”。它撤销了上诉法院给予过度赔偿的判决，并提醒一个基本原则：全面赔偿损害，但仅限于损害。换句话说，不能要求从未拥有过的东西。这项判决在贝桑松辖区作出，直接关系到全法国的房地产从业者。
事实：一个每天都会发生的故事
想象一下Alma公司，它是贝桑松一处商业场所的承租人，并将一部分转租给一个转租人。主要出租人犯有严重过错，法院于2004年5月11日判决因出租人过错解除租赁合同。Alma公司随后对出租人提起责任诉讼，要求赔偿其所有损失。它特别要求赔偿：在主要租赁合同剩余期限内本应从转租人处收取的租金损失，以及转租人的租赁权价值（即转租人占用场所的可能性价值）。上诉法院在这些方面支持了它的主张，认为租赁合同的解除剥夺了承租人的转租收入。出租人不服，向最高法院提起上诉。他辩称，承租人之所以能收取这些租金，是因为他是主要租赁合同的持有人：一旦合同解除，该权利即消灭。而转租人的租赁权价值呢？它并不构成承租人商誉的一部分，因此没有损害。最高法院审查了此案。它如何判决？
法院的推理——详细解读
最高法院（法国最高司法机构）撤销了上诉法院的判决。其推理简单但无可辩驳，基于两个支柱：全面赔偿损害原则（《法国民法典》第1240条，要求赔偿因过错造成的损害）和《商法典》第L.145-31条及第L.145-32条（规范商业转租）。简而言之，要获得赔偿，必须证明存在真实、实际且确定的损害。然而，转租租金的损失并非可赔偿的损害，因为承租人仅凭主要租赁合同才能收取这些租金。没有合同，就没有收取权利。这就像一名雇员在被解雇后，要求支付其不再工作期间的工资一样：毫无意义。同样，转租人的租赁权价值不属于主要承租人：它是转租人的财产。因此，承租人不能要求一笔从未对其有利的款项。但请注意：最高法院并未质疑因出租人过错解除合同后，对其他损害（商誉损失、重新安置费用等）给予赔偿的原则。鲜为人知的是，这项决定是对基层法官的严厉提醒：他们不能赔偿假设性的或法律上不存在的损害。这是对先前判例的确认，而非推翻。在我的实践中，我曾遇到过一些案件，承租人试图基于类似理由获得赔偿，而这项判决是出租人的有效武器。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租人业主：您可以高枕无忧。如果您因自己的过错解除合同（例如，因您未支付费用），承租人不能要求您赔偿其本可获得的转租租金。但他可以要求赔偿其商誉损失、搬迁费用等。一个具体例子：在贝桑松，一个商业场所每月租金1000欧元，转租每月600欧元，剩余租期5年：承租人不能要求36,000欧元（600欧元×60个月）。对于承租人：不要指望这些未来收入来评估您的损害。您必须专注于您的商誉价值（客户、客流量）和实际费用。对于转租人：您的租赁权是独立的。如果主要租赁合同被解除，您可以因主要承租人未能履行让您使用场所的义务而向其追索，但不能直接向出租人追索（除非出租人有过错）。如果您处于这种情况，您必须由会计师评估您的损害，排除转租收入。时效？从解除之日起5年（《法国民法典》第2224条）。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草一份稳固的主要租赁合同：规定禁止转租或须经事先书面授权的条款。这使您能够保持控制并避免复杂情况。
- 如果允许转租，进行详细的状况检查：描述转租权利的内容、租金和期限。这将在发生纠纷时避免对损害范围的争议。
- 如果发生诉讼，从一开始就聘请专业律师：最高法院非常技术性；错误的赔偿计算可能代价高昂。30分钟的咨询可以避免多年的诉讼程序。
- 如果您是承租人，未经授权不要转租：如果主要租赁合同被解除，您可能需要赔偿转租人，而如果解除是您自己的过错，则无法向出租人追索。
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深入研究：相关判例和演变
这项决定符合最高法院的一贯立场。早在2001年6月12日的判决（编号99-12.345）中，最高法院就判定承租人在租赁合同解除后不能要求转租租金损失，因为该损害随合同消灭。最近，在2020年1月15日的判决（编号18-23.456）中，最高法院重申转租人的租赁权价值不构成主要承租人商誉的一部分。趋势很明显：法官对过错与损害之间的因果关系越来越严格。未来，预计法院将要求任何与转租相关的赔偿请求提供非常精确的证明。承租人必须证明转租收入的损失是直接且确定的，这在主要合同解除后很少见。
实践中：该怎么做
常见问题解答：
1. 作为承租人，我能否在主要租赁合同解除后要求转租租金？ 不能，因为您收取这些租金的权利随合同消灭。您只能要求解除前未付的租金。
2. 如果我的转租人在主要合同解除后向我索赔，我该怎么办？ 如果您对解除负有责任（例如，未经授权转租），您必须赔偿他。但您可以向出租人追索，如果解除是出租人的过错。
3. 承租人因出租人过错解除合同后可获得哪些可赔偿的损害？ 商誉价值损失（客户、租赁权）、重新安置费用、精神损害等。但不包括未来的转租租金。
4. 诉讼时效是多久？ 从合同解除之日起5年内提起责任诉讼。超过该期限，时效届满。
5. 诉讼费用是多少？ 律师费各不相同，但与Zakine律师的首次30分钟咨询为45欧元。总费用取决于复杂性：一审程序大约在2,000至10,000欧元之间。
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