Decisione di riferimento: cc • N. 24-10.578 • 2026-02-12
Immaginate per un attimo: siete proprietari di un locale commerciale a Charleville-Mézières, affittato a un fiorista da vent'anni. Volete recuperare il vostro bene per installarvi vostro figlio e inviate una disdetta con offerta di indennità di esclusione. Il conduttore non si muove, scambiate lettere, vi chiede documenti per quantificare l'indennità, voi li fornite. Passano due anni. E qui, sorpresa: il conduttore vi cita in giudizio per ottenere un'indennità di esclusione, ma vi rendete conto che il termine di due anni è scaduto. Cosa succede? Questa decisione della Corte di cassazione del 12 febbraio 2026 (n. 24-10.578) fornisce una risposta chiara, e sorprenderà più di uno.
La domanda che ogni proprietario locatore si pone è semplice: «Il mio conduttore può ancora richiedere un'indennità di esclusione se sono stato in malafede o se ho riconosciuto il suo diritto?» La risposta è no. Ed è qui che il problema si fa serio.
In questa sentenza, la Corte di cassazione ricorda che il termine di due anni per adire il tribunale decorre dalla data della disdetta e che nulla — nemmeno la malafede del locatore — può interromperlo o sospenderlo. Trascorso tale termine, il conduttore perde il diritto all'indennità e diventa occupante senza diritto né titolo. Lo sfratto può quindi essere richiesto in via d'urgenza. Analizziamo insieme questa decisione che cambia le carte in tavola per le locazioni commerciali.
I fatti: una storia come tante
I signori X sono proprietari di un locale commerciale a Épernay, affittato alla SARL «Champagne et Fleurs» dal 2005. Nel 2020 decidono di riprendere il locale per installarvi la propria attività di vendita di vini. Inviano una disdetta con offerta di indennità di esclusione al conduttore, conformemente all'articolo L. 145-9 del codice del commercio (che regola il diritto di ripresa del locatore). La disdetta fissa la data di partenza al 31 dicembre 2020.
Il conduttore non lascia i locali. Avvia discussioni con il locatore per determinare l'importo dell'indennità di esclusione (la somma dovuta al conduttore per il pregiudizio subito a causa dell'esclusione). Il locatore, per lettera, riconosce il diritto all'indennità e chiede al conduttore di fornirgli elementi per quantificarla. Il conduttore esegue, trasmette i suoi conti, aspetta. Ma non succede nulla: il locatore non risponde e il conduttore non intraprende alcuna azione legale prima del 31 dicembre 2022, cioè due anni dopo la data della disdetta.
Nel gennaio 2023, il conduttore adisce il tribunale del commercio di Reims per ottenere la determinazione dell'indennità di esclusione. Il locatore eccepisce la prescrizione: l'azione è tardiva, il termine di due anni è scaduto. Il conduttore ribatte che il locatore ha riconosciuto il suo diritto all'indennità, il che interrompe la prescrizione, e che la sua malafede (nel non rispondere) giustifica una sospensione del termine.
Il tribunale del commercio dà ragione al locatore. Il conduttore fa appello. La corte d'appello di Reims, con sentenza del 12 gennaio 2024, riforma la decisione: ritiene che il locatore abbia riconosciuto il diritto all'indennità del conduttore (il che interrompe la prescrizione) e che, in ogni caso, l'occupazione del conduttore non è abusiva finché l'indennità non è determinata. Il locatore ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Il suo ragionamento si basa su due punti essenziali.
In primo luogo, il termine di due anni è un termine di prescrizione estintiva, non un termine di decadenza. In altre parole, è un termine che estingue l'azione stessa e decorre dalla data della disdetta, indipendentemente dal fatto che il locatore abbia o meno offerto un'indennità. L'articolo L. 145-9 del codice del commercio dispone che il conduttore deve, a pena di perdita del diritto all'indennità, adire il tribunale entro due anni dalla data per la quale la disdetta è stata data. Tale termine può essere interrotto solo da un'azione legale, non da un semplice riconoscimento del diritto. La corte d'appello aveva ritenuto che il riconoscimento del diritto all'indennità da parte del locatore interrompesse la prescrizione, ma la Corte di cassazione ricorda che solo gli atti provenienti dal creditore (il conduttore) possono interrompere la prescrizione, non quelli del debitore (il locatore).
In secondo luogo, la malafede del locatore non è una causa di sospensione della prescrizione. Il conduttore invocava il fatto che il locatore aveva «fatto trascinare» le cose non rispondendo alle sue richieste di quantificazione. Ma la Corte di cassazione è ferma: la malafede non figura nell'elenco legale delle cause di sospensione della prescrizione (articolo 2234 del codice civile). Il conduttore doveva agire entro due anni, indipendentemente dalle manovre del locatore.
Di conseguenza, a partire dal 1° gennaio 2023, il conduttore non ha più alcun diritto di occupazione: è occupante senza diritto né titolo. Questa situazione costituisce un turbamento manifestamente illecito ai sensi dell'articolo 835 del codice di procedura civile (che consente al giudice dell'urgenza di ordinare misure per far cessare un turbamento). Il locatore può quindi ottenere lo sfratto in via d'urgenza, senza attendere un giudizio di merito.
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza precedente (Cass. 3e civ., 15 giugno 2017, n. 16-18.590; Cass. 3e civ., 10 marzo 2021, n. 20-13.247). Non crea un revirement, ma chiude una porta che alcuni conduttori tentavano di aprire invocando la malafede del locatore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, questa decisione è una sicurezza. Se inviate una disdetta con offerta di indennità di esclusione, sapete che il conduttore ha due anni per agire. Se non lo fa, potete recuperare
