Decisione di riferimento : cc • N° 06-12.907 • 2007-05-31 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Toul, rue de la République. Affittate a un fioraio da dieci anni. Un giorno decidete di non rinnovare il contratto di locazione per riprendere il locale. Offrite un'indennità di esodo al conduttore, ma senza precisarne l'importo, pensando che il tempo giochi a vostro favore. Errore fatale: il conduttore aspetta due anni, poi vi cita in giudizio per ottenere un'indennità. Credete di poter opporre la prescrizione biennale dell'articolo L. 145-60 del codice del commercio (che fissa un termine di due anni per agire in materia di locazioni commerciali). Ma la Corte di Cassazione, con una sentenza del 31 maggio 2007, dice il contrario: la prescrizione decorre solo se il diritto all'indennità è contestato, non quando il locatore lo ha riconosciuto offrendolo. In altre parole, la vostra offerta, anche imprecisa, ha interrotto la prescrizione. Questa decisione, passata relativamente inosservata, è tuttavia una vera e propria mannaia per i locatori che speravano di guadagnare tempo. Come reagire?
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il signor Dupont, proprietario di un locale commerciale a Laxou, concede in locazione un fondo di commercio di panetteria alla società « Au Pain Doré ». Nel 2003, notifica una disdetta con rifiuto di rinnovo, offrendo un'indennità di esodo (somma dovuta al conduttore escluso per compensare la perdita del suo fondo). L'importo non è quantificato: propone semplicemente di « versare l'indennità legale ». Il conduttore accetta il principio, ma contesta l'importo. Viene nominato un esperto. Nel 2005, mentre la perizia è in corso, il proprietario cita in giudizio il conduttore per far constatare la prescrizione dell'azione di pagamento dell'indennità. Sostiene che sono trascorsi più di due anni dalla disdetta e che il conduttore non ha agito in giudizio per ottenere l'indennità. Il tribunale del commercio di Nancy gli dà ragione. Il conduttore propone appello. La corte d'appello di Nancy riforma: giudica che la prescrizione non è decorsa, poiché il diritto all'indennità non era contestato. Il proprietario ricorre in cassazione. L'Alta Corte conferma: quando il locatore offre l'indennità, anche senza fissarne l'importo, riconosce il diritto del conduttore e la prescrizione biennale non inizia a decorrere. Una svolta che ha fatto giurisprudenza.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 145-60 del codice del commercio, che dispone che « tutte le azioni derivanti da una locazione commerciale si prescrivono in due anni ». Ma precisa una condizione essenziale: questo termine decorre solo dal momento in cui il diritto del conduttore all'indennità di esodo è contestato. In parole povere, se il locatore offre un'indennità, anche vaga, riconosce il diritto; la prescrizione è « sospesa » o meglio non inizia finché il disaccordo riguarda solo l'importo. Attenzione però: se il locatore contesta il principio stesso dell'indennità (ad esempio rifiutando qualsiasi pagamento), il termine di due anni decorre dalla disdetta. Quello che pochi sanno è che questa soluzione è costante da una sentenza del 1998, ma la sentenza del 2007 la rafforza. I giudici hanno respinto l'argomento del proprietario secondo cui l'assenza di una decisione giudiziaria rendeva prescritta l'azione. Hanno ritenuto che l'offerta di indennità valesse come riconoscimento di debito, il che interrompe la prescrizione. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui locatori, pensando di fare bene, hanno inviato una lettera dicendo « vi offro un'indennità di esodo » senza altro, e si sono trovati in trappola: il conduttore ha aspettato quattro anni per chiedere il pagamento e la prescrizione non ha operato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se desiderate non rinnovare una locazione commerciale, non fate un'offerta di indennità alla leggera. Un'offerta anche non quantificata può impedire la decorrenza della prescrizione, esponendovi a un'azione del conduttore anni dopo. Esempio concreto: a Laxou, un proprietario offre 10.000 € di indennità; il conduttore rifiuta e chiede 50.000 €. Se il proprietario non contesta il principio, il conduttore può agire in giudizio anche dopo 5 anni. Per i conduttori: se il vostro locatore vi offre un'indennità, anche senza importo, siete al sicuro: la prescrizione non vi è opponibile. Ma non tardate troppo: se il locatore si ritratta e contesta il diritto, il termine riparte da zero. Per gli acquirenti di fondi di commercio: verificate se è in corso una procedura di esodo. Se il venditore ha ricevuto un'offerta di indennità, il diritto all'indennità è preservato. Per i condomini: poco interessati, ma se un locale commerciale si trova nel vostro condominio, sappiate che il proprietario locatore può essere esposto a richieste tardive. Se vi trovate in questa situazione, dovete consultare un avvocato rapidamente per valutare se la prescrizione è maturata o meno. Gli importi in gioco sono spesso elevati: a Toul, un'indennità di esodo per una panetteria può raggiungere 100.000 €.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Non offrire mai un'indennità di esodo senza fissarne l'importo: un'offerta vaga vi vincola e impedisce la prescrizione. Specificate sempre un importo, anche se poi negoziate.
- Se volete contestare il diritto all'indennità, fatelo per iscritto e senza ambiguità: un semplice rifiuto di pagare è sufficiente a far decorrere la prescrizione. Inviate una lettera raccomandata con avviso di ricevimento al conduttore.
- In caso di perizia, controllate i termini: la perizia non interrompe la prescrizione. Se il diritto è
