Decisione di riferimento : cc • N° 18-26.162 • 2019-12-19 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Orange, un commerciante tiene un negozio di frutta e verdura da vent'anni. Un giorno riceve una disdetta con rifiuto di rinnovo del contratto di locazione. Richiede un'indennità di esclusione (somma dovuta al locatario che deve lasciare i locali) di 134.250 euro. Ma ecco: il bene appartiene a due persone: l'usufruttuario (colui che ha il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i canoni) e il nudo proprietario (colui che possiede i muri ma non può goderne). Chi deve pagare? La domanda che si pone ogni proprietario in indivisione o in demanio. La Corte di Cassazione ha risposto il 19 dicembre 2019: solo l'usufruttuario, in quanto locatore (colui che ha firmato il contratto di locazione e percepisce i canoni), è tenuto all'indennità di esclusione. Il nudo proprietario, anche se vende il bene e incassa il prezzo, non è coinvolto. Una decisione che chiarisce un punto di diritto a lungo poco chiaro.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il signor e la signora T. gestiscono un negozio di ortofrutta a Sorgues, nel Vaucluse, in un locale appartenente alla signora D. (usufruttuaria) e ai suoi due figli (nudi proprietari). Il contratto di locazione commerciale è stato firmato dalla sola signora D., in qualità di usufruttuaria. Nel 2012, ella dà disdetta ai coniugi T. con rifiuto di rinnovo, il che apre il diritto a un'indennità di esclusione (compensazione per la perdita dell'avviamento commerciale). I coniugi T. citano quindi in giudizio la signora D. e i nudi proprietari per il pagamento di 134.250 euro. Ma i nudi proprietari obiettano di non essere locatori: non hanno firmato il contratto di locazione, non percepiscono i canoni e non hanno dato disdetta. La corte d'appello di Nîmes dà loro ragione nel 2018, condannando solo la signora D. al pagamento. I coniugi T. ricorrono in cassazione, sostenendo che il nudo proprietario trae vantaggio dall'esclusione poiché il bene viene venduto libero da qualsiasi locatario, e deve quindi contribuire all'indennità. La Corte di Cassazione respinge il loro ricorso: solo l'usufruttuario che ha la qualità di locatore è tenuto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sugli articoli 544 e 578 del Codice civile (che definiscono la proprietà e l'usufrutto) e sull'articolo L.145-14 del Codice del commercio (che prevede l'indennità di esclusione in caso di rifiuto di rinnovo del contratto di locazione commerciale). Ricorda che il locatore (colui che concede in locazione) è l'unico debitore dell'indennità di esclusione. Ora, in un demanio, solo l'usufruttuario ha il diritto di concedere in locazione e di percepire i canoni (articolo 595 del Codice civile). Il nudo proprietario non ha questo potere: non può firmare un contratto di locazione, né incassare i canoni, né dare disdetta. Non ha quindi la qualità di locatore. Di conseguenza, non può essere tenuto all'indennità di esclusione, anche se beneficia indirettamente della liberazione dei locali (ad esempio vendendo il bene libero). In altre parole, la Corte distingue nettamente l'onere dell'indennità (che grava su colui che ha preso la decisione di escludere) dal vantaggio economico (che può giovare a entrambi). Non si tratta di un revirement giurisprudenziale: la Corte conferma una soluzione già ammessa dalla sezione commerciale (Civ. 3e, 4 maggio 2011, n°10-13.561). Ma la precisa escludendo qualsiasi solidarietà (obbligazione congiunta) tra usufruttuario e nudo proprietario.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore (usufruttuario): siete l'unico responsabile dell'indennità di esclusione. Se date disdetta al vostro locatario commerciale, dovete prevedere l'importo dell'indennità (spesso diversi anni di canoni). Esempio: a Sorgues, per un canone di 1.500 €/mese, l'indennità può raggiungere 100.000 €. Non potete rivalervi sul nudo proprietario per un contributo, anche se recupera i muri liberi.
Se siete nudo proprietario: non dovete nulla se l'usufruttuario esclude il locatario. Ma attenzione: se vendete il bene con l'usufruttuario, il prezzo di vendita sarà libero da occupazione, quindi più alto. Beneficerete della plusvalenza senza sostenerne il costo. È una situazione comoda, ma che può creare tensioni con l'usufruttuario. Pensate ad anticipare nella convenzione di demanio (ad esempio, prevedere una ripartizione dell'indennità).
Se siete locatario commerciale: questa decisione non cambia nulla per voi: avete diritto a un'indennità di esclusione completa. Ma dovete sapere che solo l'usufruttuario è il vostro debitore. In caso di insolvenza dell'usufruttuario, non potete rivalervi sul nudo proprietario. Verificate quindi la solvibilità del vostro locatore.
Se siete acquirente di un bene in demanio: prima di acquistare, esigete che il venditore (nudo proprietario) vi garantisca che l'usufruttuario non ha debiti di indennità di esclusione. Altrimenti, potreste ereditare una lite.
Quattro consigli per evitare questo tipo di lite
- Redigete una convenzione di demanio chiara: prevedete chi sopporta gli oneri legati alla locazione (indennità di esclusione, lavori, ecc.) e come vengono ripartiti i profitti.
- Se siete usufruttuario, costituite un accantonamento: mettete da parte ogni anno una percentuale dei canoni percepiti (esempio: 10%) per far fronte a un'eventuale indennità di esclusione.
- Se siete nudo proprietario, negoziate una clausola di contribuzione: nell'atto di demanio, prevedete che l'usufruttuario debba indennizzarvi se il bene viene venduto libero dopo un'esclusione.
- In caso di disdetta, fate realizzare una valutazione dell'indennità da un esperto: ciò evita brutte sorprese.
