Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 98-20.228 • 2000-06-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Händler in Béziers, rue de la République. Ihr Vermieter hat Ihnen eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung ausgesprochen, die Ihnen einen Anspruch auf eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe eröffnet (die Summe, die der Eigentümer Ihnen zahlen muss, um Sie für den Verlust Ihres Geschäftsbetriebs zu entschädigen). Sie warten gelassen darauf, dass das Gericht deren Höhe festsetzt. Doch plötzlich wird Ihr Vermieter in Insolvenzverfahren versetzt. Katastrophe! Ist Ihre Entschädigungsforderung, die doch aus der Kündigung entstanden ist, verloren? Und Ihr Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten?
Diese Frage, die sich jedes Jahr Hunderte von Händlern und Eigentümern stellen, wurde vom Kassationsgerichtshof am 28. Juni 2000 entschieden. Die Antwort ist unmissverständlich: Wenn Sie Ihre Entschädigungsforderung nicht zur Insolvenztabelle anmelden, selbst wenn sie noch bedingt ist (d.h. noch nicht durch einen Richter festgesetzt), erlischt sie. Und ohne Forderung gibt es kein Recht auf Verbleib mehr!
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte dieses Falles erzählen, Ihnen die Argumentation der Richter erklären und Ihnen vor allem konkrete Ratschläge geben, um zu vermeiden, in diese Situation zu geraten. Denn in Montpellier, Lattes oder anderswo ist eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung gefolgt von einem Insolvenzverfahren des Vermieters eine gefährliche Falle.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Die Gesellschaft Max Tricots, ein Bekleidungsgeschäft, war Mieter von Geschäftsräumen in Montpellier. Ihr Vermieter hatte ihr am 31. Dezember 1993 eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung ausgesprochen. Gemäß dem Statut der Geschäftsmietverträge (Artikel L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs) eröffnete diese Kündigung dem Mieter einen Anspruch auf eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe – eine finanzielle Entschädigung für den Verlust des Geschäftsbetriebs. Die Höhe dieser Entschädigung war noch nicht festgesetzt; sie sollte durch den Richter für Geschäftsmieten bestimmt werden.
Doch das Schicksal entschied anders. Am 15. Februar 1994, sechs Wochen nach der Kündigung, wurde der Vermieter in Insolvenzverfahren versetzt. Die Gesellschaft Max Tricots meldete ihre Entschädigungsforderung nicht zur Insolvenztabelle an. Warum? Weil diese Forderung bedingt war: Ihre Existenz hing von der Entscheidung des Richters ab, und ihre Höhe war noch nicht bekannt. Viele Mieter glauben fälschlicherweise, dass sie nichts anmelden müssen, solange der Richter nicht entschieden hat.
Der Insolvenzverwalter, der mit der Verwertung des Vermögens des Vermieters und der Verteilung des Erlöses an die Gläubiger beauftragt war, beantragte daraufhin beim Gericht festzustellen, dass die Gesellschaft Max Tricots mangels Anmeldung keinen Anspruch mehr auf die Entschädigung habe. Er beantragte auch die Räumung des Mieters. Die Gesellschaft Max Tricots widersetzte sich mit der Begründung, ihre Forderung sei erst nach der Insolvenz entstanden (sie behauptete, das auslösende Ereignis sei das Urteil zur Festsetzung der Entschädigung, nicht die Kündigung). Doch das Berufungsgericht Montpellier gab ihr mit Urteil vom 18. Juni 1998 Unrecht. Die Gesellschaft legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde zurück und bestätigte das Berufungsurteil. Um seine Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Grundregel zurückkommen: Im Falle eines Insolvenzverfahrens müssen alle Gläubiger des Schuldners (des Vermieters) ihre Forderung zur Insolvenztabelle anmelden, andernfalls erlischt sie. Dies sieht Artikel L. 622-24 des Handelsgesetzbuchs (ehemals Artikel 50 des Gesetzes vom 25. Januar 1985) vor. Aber was ist eine Forderung? Es ist das Recht, von jemandem eine Geldsumme zu verlangen.
Die Frage war also: Zu welchem Zeitpunkt entsteht die Entschädigungsforderung? Ist es am Tag der Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung oder am Tag des Urteils, das deren Höhe festsetzt?
Der Kassationsgerichtshof antwortete: Das auslösende Ereignis (das Ereignis, das die Forderung entstehen lässt) ist die Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung. Denn diese Kündigung entzieht dem Mieter von selbst sein Recht auf Verlängerung und eröffnet ihm einen Anspruch auf Entschädigung. Der Richter setzt nur die Höhe (das Quantum) fest; er schafft nicht das Recht. Mit anderen Worten: Mit der Zustellung der Kündigung besteht die Forderung dem Grunde nach, auch wenn ihre Höhe noch unbestimmt ist.
In diesem Fall wurde die Kündigung am 31. Dezember 1993 ausgesprochen, also vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens (15. Februar 1994). Die Forderung war daher vor der Insolvenz entstanden. Es spielt keine Rolle, dass sie bedingt war (von einer gerichtlichen Festsetzung abhängig): Sie musste angemeldet werden. Andernfalls erlischt sie gemäß Artikel L. 622-24.
Was nur wenige wissen: Der Mieter, der seine Entschädigungsforderung verliert, verliert auch sein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten. Denn das Recht auf Verbleib ist die Gegenleistung für die Entschädigung: Wenn der Vermieter nicht zahlt, bleibt der Mieter. Aber wenn die Entschädigung erlischt, verschwindet dieses Recht. Die Gesellschaft Max Tricots war daher räumbar.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie gewerblicher Mieter sind und Ihr Vermieter sich in Insolvenzverfahren befindet, müssen Sie Ihre Entschädigungsforderung anmelden, selbst wenn sie noch nicht festgesetzt ist. Die Anmeldefrist beträgt zwei Monate ab Veröffentlichung des Eröffnungsurteils im Bodacc (Amtsblatt für zivil- und handelsrechtliche Bekanntmachungen). In der Praxis müssen Sie dem Insolvenzverwalter (dem Liquidator) schreiben und den vorläufigen Betrag Ihrer Forderung oder mangels dessen eine Schätzung angeben. Wenn Sie dies nicht tun, verlieren Sie alles.
Für vermietende Eigentümer ist diese Entscheidung eine zweischneidige Waffe.
