Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 11-21.060 • 2013-03-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Canet-en-Roussillon, vermietet an eine Gesellschaft, die einen Souvenirladen betreibt. Eines Tages, ohne Vorwarnung, wird der Mieter in Liquidation judiciaire versetzt. Der Liquidator teilt Ihnen die Kündigung des Mietvertrags mit. Sie beeilen sich, Ihre Forderung anzumelden (die ausstehenden Mieten, die Nutzungsentschädigung …), aber Sie erfahren, dass die Frist von einem Monat nach der Kündigung bereits abgelaufen ist. Präkludiert? Verloren? Nicht unbedingt. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 26. März 2013 zugunsten der Vermieter entschieden: Wenn die Kündigung vom Liquidator gemäß Artikel L. 641-12 des Handelsgesetzbuchs beschlossen wird, beträgt die Frist zur Forderungsanmeldung zwei Monate ab Veröffentlichung des Eröffnungsurteils im BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) und nicht die spezifische Frist von einem Monat gemäß Artikel R. 622-21 Absatz 2. Mit anderen Worten: Der Vermieter ist nicht der Präklusion (Verlust des Klagerechts) ausgesetzt, wenn er diese Zweimonatsfrist einhält, selbst wenn die Einmonatsfrist überschritten ist. Eine Entscheidung, die die Lage für Hunderte von Eigentümern ändert.
Dieser Fall, der mit einem einfachen Mietkonflikt in Perpignan begann, gelangte bis zum höchsten Gericht. Er veranschaulicht perfekt die Komplexität von Insolvenzverfahren und die Bedeutung, die richtigen Fristen zu kennen. Als auf Immobilienrecht spezialisierte Anwältin sehe ich regelmäßig Vermieter, die ihre Rechte verlieren, weil sie den Verfahrenskalender nicht verstanden haben. Was ist also genau passiert? Und vor allem, wie kann man die Falle vermeiden?
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte dieser Entscheidung erzählen, die Argumentation der Richter analysieren und Ihnen die Schlüssel geben, um Ihre Interessen zu schützen, wenn Sie mit einer ähnlichen Situation konfrontiert werden. Denn ein informierter Vermieter ist besser als zwei Vermieter im Prozess.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer eines Geschäftsraums in Perpignan, hatte einer Gesellschaft einen Mietvertrag für den Betrieb eines Restaurants gewährt. Am 12. Juni 2003 wurde der Vertrag unterzeichnet. Alles lief gut bis zum 30. Juli 2008, als die Mieterin in Liquidation judiciaire versetzt wurde. Der vom Handelsgericht Perpignan ernannte Liquidator beschloss, den Mietvertrag gemäß Artikel L. 641-12 des Handelsgesetzbuchs zu kündigen, der es dem Liquidator erlaubt, laufende Verträge zur Erleichterung der Liquidation zu beenden. Die Kündigung trat am 31. Juli 2008 in Kraft, wie gesetzlich vorgesehen.
Herr X erhielt die Mitteilung dieser Kündigung. Er muss seine Forderung (ausstehende Mieten, Kündigungsentschädigungen usw.) beim gerichtlichen Vertreter anmelden. Aber welche Frist gilt? Artikel R. 622-21 Absatz 2 des Handelsgesetzbuchs sieht eine Frist von einem Monat ab Kündigung für Forderungen vor, die aus der Beendigung eines laufenden Vertrags entstehen. Herr X meldet seine Forderung jedoch am 2. September 2008 an, also mehr als einen Monat nach dem 31. Juli. Der gerichtliche Vertreter hält ihm die Präklusion entgegen: Seine Forderung sei wegen Verspätung unzulässig.
Herr X ficht dies an. Er ruft das Handelsgericht Perpignan an, das ihm in erster Instanz Recht gibt. Aber das Berufungsgericht Montpellier, vom Liquidator angerufen, hebt das Urteil auf: Seiner Ansicht nach war die Einmonatsfrist anwendbar und abgelaufen. Herr X legt Kassation ein. Der Fall gelangt vor den Kassationshof, der eine entscheidende Rechtsfrage klären wird: Welche Frist gilt, wenn die Kündigung vom Liquidator selbst und nicht vom Vertragspartner beschlossen wird?
Die Argumentation des Gerichts — analysiert
Der Kassationshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er stützt sich auf eine Kombination von Artikeln: die Artikel L. 622-24, L. 622-26, L. 641-3 und L. 641-12 des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Gesetzes vom 26. Juli 2005 zur Unternehmenssicherung sowie die Artikel R. 622-21 Absatz 2, R. 622-24 und R. 641-25 desselben Gesetzbuchs in der Fassung des Dekrets vom 28. Dezember 2005.
Kurz gesagt unterscheidet das Gericht zwei Situationen: einerseits die Forderungsanmeldung für laufende Verträge (die vor Verfahrenseröffnung nicht gekündigt wurden); andererseits die Anmeldung für Forderungen, die aus der vom Liquidator beschlossenen Kündigung des Mietvertrags resultieren. Im ersten Fall beträgt die Frist zwei Monate ab Veröffentlichung des Eröffnungsurteils im BODACC (Artikel R. 622-24). Im zweiten Fall sieht Artikel R. 622-21 Absatz 2 eine spezifische Frist von einem Monat ab Kündigung vor. Aber Achtung: Diese Einmonatsfrist gilt nur, wenn die Kündigung vom Vertragspartner (z. B. dem Vermieter) ausgeht oder kraft Gesetzes eintritt. Wenn der Liquidator den Mietvertrag gemäß Artikel L. 641-12 kündigt, wird die daraus resultierende Forderung als nach Verfahrenseröffnung entstanden betrachtet und unterliegt daher der allgemeinen Zweimonatsfrist ab Veröffentlichung des Eröffnungsurteils im BODACC.
