参考判决： cc • 编号 97-20.663 • 2001-07-04 • 查看判决 →
想象一下：您是图尔市（Tours）rue Nationale街上一个商业场所的业主，决定不续租给您的承租人——一家成衣店。法律规定您必须向其支付一笔逐出补偿金（用于补偿其商业资产损失的金额）。但您从何时起必须为此金额支付利息？是拒绝续租之日？判决之日？还是仅凭催告之后？
这个问题可能涉及数千欧元，由最高法院在2001年7月4日的判决中予以裁定。答案比人们想象的更为灵活：法官有权自由裁量确定利息起算点。换言之，法官可根据案件具体情况，避免出租人不公正地受到惩罚，或相反，避免承租人过晚获得赔偿。
但这对洛什（Loches）的业主或图尔的商人具体意味着什么？这一判决如今如何适用？让我们深入细节。
事实：一个日常发生的故事
X夫妇是图尔一栋建筑的业主，他们将一处商业场所出租给Y先生经营一家书店-文具店。1995年，他们拒绝续租并提出逐出补偿金。双方对金额存在分歧：案件诉至图尔大审法院（tribunal de grande instance de Tours）。
一审中，法官确定补偿金为150,000法郎（约22,867欧元），并裁定利息自判决之日起计算。Y先生不满，提出上诉：他认为利息应从拒绝续租之日（即数年前）起算。奥尔良上诉法院（cour d'appel d'Orléans，管辖图尔地区）部分支持其主张：它将利息起算点定于承租人发出的催告支付函（mise en demeure）之日。
业主向最高法院提起上诉。他们主张逐出补偿金并非以损害赔偿（赔偿损失）形式应付的金额，而是一种法定补偿，利息应仅从司法判决之日起算。最高法院在2001年7月4日的判决（编号 97-20.663）中驳回其上诉，并确认上诉法院的推理。最高法院指出，《法国民法典》第1153-1条（自2016年改革后成为第1231-7条）适用于逐出补偿金，因此法官有权自由裁量确定利息起算点。
鲜为人知的是，这一判决终结了一场争议：某些法院曾认为逐出补偿金不受第1153-1条规定的逾期利息制度约束。如今已明确：法官拥有确定起算点的最高权力。
法院推理——解析
最高法院依据《法国民法典》（旧）第1153-1条，该条规定：“在合同事项中，法官甚至可以依职权命令，所欠金额的利息自催告之日起算，或者如果认为合理，自更早的日期起算。”
换言之，该条文赋予法官自由裁量权，可根据情况选择利息起算日期。问题在于，商业租赁法规（《商法典》第L.145-14条）规定的逐出补偿金是否属于该条文的适用范围。X夫妇（业主）主张不属于：对他们而言，这是法定补偿，而非“合同事项”下所欠的金额。
最高法院驳回了这一论点。它认为逐出补偿金是对承租人因拒绝续租所受损失的补偿性赔偿。因此，它具有赔偿性质，确实属于第1153-1条的范畴。因此，上诉法院有权正确地将利息起算点定于催告支付函之日，而不受判决日期的约束。
简言之，最高法院确认了奥尔良上诉法院的解决方案：利息自承租人发出的催告之日起算，而非自判决或拒绝续租之日起算。这意味着出租人必须支付更早时期的利息，从而增加了最终应付金额。
在我的实践中，我曾遇到过一些案件，仅因利息起算点定于判决前数年，利息金额就达数千欧元。这是一个重大的财务问题，往往被当事人忽视。
这对您的实际影响
这一判决对出租人和商业承租人有直接的实际影响。以下是根据您的身份需要记住的内容。
对于出租人（如图尔的X先生）：您必须知道，法官可以将逐出补偿金的利息起算点定于承租人的催告之日，甚至如果认为合理，可定于更早的日期。例如，如果您在2023年1月拒绝续租，承租人于2023年3月向您发出催告，但判决直到2025年才作出，利息可能从2023年3月起算。对于50,000欧元的补偿金，按法定利率（近年约5%），两年利息约5,000欧元。为避免这种情况，最好尽快协商或尽早拨备资金。
对于商业承租人（如洛什的Y先生）：这一判例对您有利。如果您的出租人延迟支付补偿金，请在金额确定后甚至之前，立即向其发出催告函（挂号信附回执）。这将使您能够要求从该日起算利息。具体例子：洛什一位书店老板被逐出其place de la Marne的店面，他获得利息从其催告支付函之日起算，即判决前18个月，这为他带来了3,200欧元的额外收入。
对于商业资产购买人：在转让合同中涉及逐出补偿金条款时请谨慎。确保卖方承诺如果补偿金在出售后确定，将向您转付所收到的利息。
对于共有物业的出租人：如果您出租属于共有物业的商业场所，同样适用这些规则。请在预算中预判利息成本。
避免此类纠纷的四条建议
- 尽快协商补偿金额：拒绝续租后，立即与承租人商谈以友好确定金额。如果达成协议，可在交易中约定利息仅从签署之日起算。例如：图尔一位业主通过从一开始接受60,000欧元的补偿金（而承租人要求70,000欧元），避免了5,000欧元的利息。
- 尽早拨备资金：如果金额已通过鉴定确定，将资金存入第三方托管账户（在公证人或银行处冻结的账户）。这将从资金提存之日起停止利息的计算。在本案中，上诉法院指出出租人未提出实际要约，这证明了将起算点定于催告之日是合理的。
- 及时发出或要求发出催告函：如果您是承租人，一旦出租人拒绝续租，立即发送挂号信附回执。如果您是出租人，如果承租人延迟腾空房屋，请向其发出催告要求腾空，以避免因不当占用期间而需支付利息。
- 在启动任何程序前咨询专业律师：商业租赁法复杂，每个细节都很重要。律师可以就策略（实际要约、协商、鉴定）提供建议，并评估支付大额利息的风险。
深入：相关判例与演变
2001年的这一判决属于一脉相承的判例。早在1995年1月10日的判决（编号 92-21.474）中，最高法院就已裁定逐出补偿金的利息自催告之日起算。2001年的判决确认并明确了这一解决方案，重申了法官的自由裁量权。
此后，判例在一个相关点上有所发展：利息资本化（利滚利）问题。在2009年7月8日的判决（编号 08-16.579）中，最高法院承认承租人可以请求对逐出补偿金的利息进行资本化，但需遵守《法国民法典》第1154条（现为第1343-2条）。换言之，如果利息未支付超过一年，则利息本身也会产生利息。这可能进一步增加应付金额。
在实践中，法院以不同方式运用这一自由裁量权。一些法官将起算点定于确定补偿金的判决之日，另一些定于催告之日，甚至如果出租人存在恶意，定于拒绝续租之日。总体趋势是保护承租人，将其视为弱势方。
但请注意：自2016年债法改革以来，第1153-1条已成为第1231-7条，但内容相同。因此，先前的判例仍然适用。
行动前清单
常见问题：您可能想问的问题
- 我们能否共同约定利息起算点？可以，如果您与承租人签署和解协议（友好协议）。您可以约定利息仅从协议签署之日或双方同意的日期起算。这避免了不可预测的司法判决。
- 如果我的承租人要求从拒绝续租之日起计算利息怎么办？您可以提出异议，证明您已提出认真的付款要约，或补偿金金额存在争议。法官将自由裁量。
- 适用什么利率？法定利率，每年由法令确定。2024年，个人债权的利率为5.07%，专业债权的利率为8.01%（每半年可能变动）。
- 如何计算利息？公式为：（补偿金金额）×（法定利率）×（起算日至付款日之间的天数）/ 365。律师或会计师可协助计算。
- 逐出补偿金需要缴纳增值税（TVA）吗？不需要，因为它赔偿的是损失，但如果在商业资产转让中支付，则需缴纳登记税。
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