Indennità di esclusione: l'atto di citazione in sede cautelare interrompe la prescrizione

Sei proprietario di un locale commerciale ad Autun, rue de la République, e il tuo conduttore ti annuncia la sua partenza. Tiri un sospiro di sollievo, pensando di poter affittare a un prezzo più alto. Ma ecco che ti richiede un'indennità di esclusione di 80.000 €, con la scusa che hai rifiutato il rinnovo del suo contratto di locazione. Tu opponi la prescrizione: « La tua richiesta è troppo tardiva, sono passati più di due anni dalla fine del contratto! »

Ma cosa conta davvero per calcolare questo termine? È la data della prima lettera, quella dell'atto di citazione, o quella dell'ordinanza di consulenza tecnica? E se è stata avviata una procedura cautelare, è sufficiente a « salvare » la richiesta?

La Corte di Cassazione, con una sentenza dell'8 luglio 2009, risponde chiaramente: sì, l'atto di citazione in sede cautelare interrompe la prescrizione, e per tutta la durata del procedimento, inclusa l'ordinanza che nomina un consulente tecnico. Una decisione che cambia le cose per centinaia di controversie ogni anno.

I fatti: una storia che capita ogni giorno

La Sig.ra Y, conduttrice di un locale commerciale a Chalon-sur-Saône, gestisce un negozio di abbigliamento pronto moda. Il suo locatore, il Sig. X, le dà disdetta senza offerta di rinnovo. La Sig.ra Y ritiene di avere diritto a un'indennità di esclusione (compenso dovuto al conduttore escluso per la perdita della sua avviamento commerciale) e adisce il giudice cautelare nel 2004 per ottenere una consulenza tecnica al fine di valutare l'importo dovuto. Il giudice accoglie la richiesta e nomina un consulente tecnico.

Il consulente deposita la relazione nel 2005. Nel 2006, la Sig.ra Y cita il Sig. X in sede di merito per ottenere il pagamento dell'indennità. Problema: sono trascorsi più di due anni dalla fine del contratto. Il Sig. X eccepisce la prescrizione biennale (termine di due anni) dell'articolo L. 145-60 del codice del commercio. La Corte d'Appello di Digione, con sentenza del 18 marzo 2008, dichiara la domanda prescritta. La Sig.ra Y ricorre in Cassazione.

Davanti alla Corte di Cassazione, il dibattito verte su un punto tecnico: l'atto di citazione in sede cautelare interrompe la prescrizione? Il Sig. X sostiene di no, perché la domanda cautelare non è una domanda di pagamento. Ma l'Alta Corte gli dà torto.

Il ragionamento della giurisdizione — analizzato

La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 145-60 del codice del commercio, che dispone: « Le azioni derivanti dal contratto di locazione commerciale si prescrivono in due anni. » Questo testo riguarda in particolare la domanda di pagamento dell'indennità di esclusione. Ma cosa succede quando una parte avvia un procedimento cautelare (procedimento d'urgenza davanti al presidente del tribunale) per richiedere una consulenza tecnica?

La soluzione si trova nell'articolo 2241 del codice civile (ex articolo 2244), che prevede: « La domanda giudiziale interrompe il termine di prescrizione. » La Corte di Cassazione precisa che l'atto di citazione in sede cautelare costituisce una domanda giudiziale interruttiva della prescrizione, e per tutta la durata del procedimento, cioè fino a quando non si conclude con l'ordinanza che nomina il consulente tecnico.

In parole povere, dal momento in cui la Sig.ra Y ha citato in sede cautelare nel 2004, il contatore della prescrizione è stato azzerato. E finché la consulenza tecnica non era terminata, il termine non decorreva. La Corte d'Appello aveva quindi torto a ritenere la domanda prescritta.

Quello che pochi sanno è che questa sentenza conferma una giurisprudenza costante: l'azione cautelare, anche se non tende direttamente al pagamento, interrompe la prescrizione in quanto è una domanda giudiziale. Ma attenzione: l'interruzione vale solo per la durata del procedimento. Una volta emessa l'ordinanza, il termine ricomincia a decorrere. Bisogna quindi agire rapidamente dopo la relazione del consulente tecnico.

Cosa cambia per te — concretamente

Per il conduttore commerciale: Se il tuo locatore rifiuta di rinnovare il contratto, hai due anni dalla fine del contratto per richiedere l'indennità di esclusione. Ma se avvii un procedimento cautelare per consulenza tecnica, guadagni tempo: il termine è interrotto. Esempio: a Digoin, una panetteria esclusa ha ottenuto 120.000 € di indennità dopo una consulenza tecnica, nonostante il locatore eccepisse la prescrizione. L'atto di citazione in sede cautelare era stato fatto entro i due anni, e la sentenza di merito è intervenuta dopo.

Per il locatore proprietario: Attenzione: un semplice atto di citazione in sede cautelare è sufficiente a interrompere la prescrizione. Non contare sul trascorrere del tempo per sfuggire all'indennità. Verifica se è stato avviato un procedimento cautelare. Se sì, il termine è sospeso fino all'ordinanza di consulenza tecnica. Dovrai negoziare o difenderti in sede di merito.

Per l'acquirente di un avviamento commerciale: Quando acquisti un avviamento, verifica i termini di prescrizione. Un venditore che ha lasciato passare due anni senza agire dopo un rifiuto di rinnovo potrebbe perdere il diritto all'indennità. Ma se è stato avviato un procedimento cautelare, il termine è interrotto: il diritto all'indennità esiste ancora. Ad Autun, un subentrante di un bar-tabacchi ha così potuto beneficiare di un'indennità di 90.000 € grazie a questa giurisprudenza.

Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia

• Conserva tutte le date chiave: Annota la data della disdetta, dell'atto di citazione, dell'ordinanza di consulenza tecnica e della relazione. Una semplice dimenticanza può far perdere il diritto all'indennità.
• Non aspettare la fine della consulenza tecnica per agire in sede di merito: Appena depositata la relazione del consulente tecnico, adisci il tribunale entro due mesi per essere sicuro di non superare il termine complessivo.
• Fai constatare l'interruzione da un avvocato: ...