Decisione di riferimento : cc • N° 24-18.382 • 2026-02-12
Immaginate un commerciante di Porto-Vecchio che riceve una disdetta dal suo locatore con offerta di indennità di esodo. Pensa di avere tutto il tempo per negoziare l'importo, o attendere il risultato di una consulenza tecnica. Grave errore: la Corte di Cassazione ha appena ricordato che il termine per agire per il pagamento dell'indennità è di due anni dalla data di efficacia della disdetta, e che una semplice consulenza tecnica richiesta dal locatore non è sufficiente a interrompere la prescrizione se il conduttore non vi si associa espressamente.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Yvette è proprietaria di un locale commerciale ad Ajaccio. Dà disdetta alla sua conduttrice, la società Vavintel, con rifiuto di rinnovo e offerta di pagamento di un'indennità di esodo. La conduttrice non lascia i locali e continua a pagare un'indennità di occupazione. Yvette, volendo far valutare l'importo dell'indennità di esodo, cita Vavintel in sede cautelare ai sensi dell'articolo 145 del Codice di procedura civile (che consente di richiedere una misura istruttoria prima del giudizio) per ottenere una consulenza tecnica giudiziale. La conduttrice non si oppone a questa richiesta, ma non formula alcuna domanda riconvenzionale. Il consulente tecnico viene nominato. Successivamente, Vavintel cita Yvette nel merito per ottenere il pagamento dell'indennità di esodo. Ma Yvette eccepisce la prescrizione biennale (due anni) di cui all'articolo L. 145-60 del Codice del commercio. Il tribunale dà ragione a Yvette: la domanda è prescritta perché il termine di due anni è decorso dalla data di efficacia della disdetta, e la conduttrice non ha interrotto la prescrizione associandosi espressamente alla richiesta di consulenza tecnica. La corte d'appello conferma. Vavintel ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, con sentenza del 12 febbraio 2026, rigetta il ricorso della conduttrice. Ricorda che, ai sensi dell'articolo L. 145-60 del Codice del commercio, l'azione per il pagamento dell'indennità di esodo si prescrive in due anni dalla data di efficacia della disdetta. In altre parole, il conduttore dispone di due anni a partire dal giorno in cui la disdetta ha effetto (ad esempio, l'ultimo giorno del trimestre civile) per chiedere giudizialmente il versamento dell'indennità. Successivamente, la Corte precisa che, per beneficiare dell'effetto sospensivo della prescrizione connesso a una misura istruttoria (come una consulenza tecnica), il conduttore deve associarsi espressamente alla richiesta di consulenza tecnica o presentare, anche a titolo subordinato, una domanda volta a completare o modificare l'incarico del consulente. In parole povere, se il locatore richiede da solo la consulenza tecnica e il conduttore rimane passivo, tale consulenza non ferma il decorso della prescrizione. In questa vicenda, Vavintel non aveva formulato domanda riconvenzionale né chiesto al consulente di valutare l'indennità di esodo; era quindi rimasta inattiva. Risultato: la sua domanda era prescritta.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i conduttori: dovete agire entro due anni dalla data di efficacia della disdetta. Non contate su una consulenza tecnica richiesta dal locatore per proteggervi: se non vi associate alla richiesta (formulando osservazioni o richiedendo un incarico complementare), la prescrizione continua a decorrere. Esempio concreto: una disdetta con effetto al 1° gennaio 2024 vi lascia fino al 1° gennaio 2026 per citare il locatore per il pagamento dell'indennità. Se il locatore richiede una consulenza tecnica nel giugno 2024 ma voi rimanete passivi, il termine scade comunque il 1° gennaio 2026.
Per i proprietari locatori: questa decisione è un'arma difensiva. Se date disdetta, annotate bene la data di efficacia. Se il conduttore non agisce entro due anni, potete opporre la prescrizione. A Bonifacio, un proprietario ha così risparmiato 80.000 € di indennità di esodo eccependo la prescrizione, poiché il conduttore aveva atteso troppo a lungo.
Per gli acquirenti di locali commerciali: verificate se è stata data disdetta e se il termine di prescrizione è decorso. Ciò può evitarvi di rilevare una controversia.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Annotate la data di efficacia della disdetta appena ricevuta. Essa costituisce il punto di partenza della prescrizione. Segnatela in agenda con un promemoria a 6 mesi dalla scadenza.
- Agite senza indugio. Appena ricevuta la disdetta, consultate un avvocato per avviare il procedimento di merito entro due anni. Una citazione di merito interrompe la prescrizione.
- In caso di consulenza tecnica, siate attivi. Se il locatore richiede una consulenza tecnica, formulate le vostre richieste (ad esempio, chiedete al consulente di valutare l'indennità di esodo). In tal modo, sarete considerati associati alla misura e la prescrizione sarà sospesa.
- Documentate tutti gli scambi. Conservate le lettere, le email e i rapporti di consulenza. Potranno servire a provare che avete agito entro il termine.
Approfondimento: giurisprudenza correlata ed evoluzioni
In una sentenza precedente (Civ. 3e, 12 maggio 2021, n. 20-14.287), la Corte di Cassazione aveva già stabilito che il punto di partenza della prescrizione dell'azione per il pagamento dell'indennità di esodo è la data di efficacia della disdetta. La decisione del 2026 conferma questa linea, ma apporta un'importante precisazione sull'effetto sospensivo delle misure istruttorie. In precedenza, alcuni conduttori pensavano che qualsiasi consulenza tecnica interrompesse la prescrizione. Ora è chiaro che solo una partecipazione attiva del conduttore alla richiesta di consulenza tecnica consente di sospendere il termine. Questa posizione si inserisce in una tendenza generale a rendere certi i termini nel diritto commerciale, a scapito delle parti che rimangono passive.
