Decisione di riferimento : cc • N° 63-70.210 • 1965-03-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Saint-Junien da trent'anni. Un giorno, il comune vi annuncia che esproprierà una parte del vostro appezzamento per realizzare un parco pubblico. Il terreno era già « riservato » dal piano urbanistico (una servitù che vieta di costruire in attesa dell'espropriazione). L'amministrazione vi propone un'indennità calcolata tenendo conto di questa riserva – in altre parole, un prezzo molto basso, poiché il terreno non poteva ospitare nulla. È legale?
Questa domanda, molti se la pongono, a Brive-la-Gaillarde come altrove. La risposta è tuttavia chiara dal 1965: il valore del terreno deve essere fissato come se non fosse mai stato gravato da questa riserva. In altre parole, il proprietario non deve subire il deprezzamento dovuto alla misura urbanistica che ha bloccato il suo bene per anni.
In una celebre sentenza, la Corte di cassazione ha stabilito: il prezzo di un terreno riservato è determinato « nei confronti della collettività beneficiaria, come se avesse cessato di essere gravato dalla riserva ». Una regola semplice, ma la cui applicazione può far risparmiare migliaia di euro agli espropriati.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Negli anni '50, la società « Tanneries de France » possedeva un terreno a Strasburgo. Il comune, nell'ambito del suo piano urbanistico, aveva inserito questo terreno in « riserva » per realizzare attrezzature pubbliche. Nel 1963, la municipalità avvia una procedura di espropriazione per acquisire il terreno. Ma sorge un disaccordo sull'importo dell'indennità.
Le « Tanneries de France » ritengono che il terreno valga 150.000 franchi (vecchi) considerata la sua posizione e superficie (circa 2.000 m²). Il comune, invece, propone 80.000 franchi, sostenendo che, essendo il terreno riservato, il suo valore di mercato è molto inferiore: nessuno avrebbe potuto acquistarlo per costruire, poiché le riserve urbanistiche vietano qualsiasi costruzione non conforme.
La vicenda arriva davanti alla corte d'appello di Colmar (camera delle espropriazioni). Nel luglio 1963, i giudici danno ragione al comune: fissano l'indennità a 90.000 franchi, tenendo conto della riserva. La società « Tanneries de France » ricorre in cassazione. Il suo argomento: la riserva urbanistica non deve ridurre l'indennità, altrimenti la collettività beneficerebbe della propria misura per pagare meno.
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 12 marzo 1965, annulla la decisione di Colmar. Ricorda che, secondo l'articolo 28 del decreto n° 58-1463 del 31 dicembre 1958 (che allora regolava i piani urbanistici), « il prezzo di un terreno riservato è fissato nei confronti della collettività beneficiaria come se avesse cessato di essere gravato dalla riserva ». In chiaro, si deve valutare il terreno come se fosse libero da qualsiasi servitù di riserva, anche se in realtà non lo è. La causa viene rinviata ad un'altra corte per essere giudicata su questa base.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il cuore della controversia è una questione di giustizia indennitaria. Quando lo Stato o un comune espropria, deve versare un'indennità « giusta e preliminare » (articolo 17 della Dichiarazione dei diritti dell'uomo e del cittadino). Ma come calcolare il valore di un terreno che l'amministrazione stessa ha « congelato » tramite una riserva urbanistica?
La Corte di cassazione risponde in modo rigoroso: la riserva non deve giocare contro il proprietario. Il fondamento legale è l'articolo 28 del decreto del 31 dicembre 1958 (oggi codificato negli articoli L. 211-1 e seguenti del codice dell'urbanistica). Questo testo prevede che il prezzo di un terreno riservato sia fissato « come se avesse cessato di essere gravato dalla riserva ». Perché? Perché la riserva è una decisione unilaterale dell'amministrazione che ha bloccato il bene per anni. Se se ne tenesse conto, l'espropriante pagherebbe meno grazie alla propria decisione, il che sarebbe contrario al principio di uguaglianza davanti ai pubblici oneri.
Concretamente, i giudici devono valutare il terreno in base al suo valore venale (prezzo di mercato) al giorno dell'espropriazione, facendo astrazione della riserva. Si guardano le transazioni di terreni liberi, comparabili, nello stesso settore. Se il terreno era edificabile prima della riserva, lo si considera edificabile. Se era agricolo, si mantiene il valore agricolo « libero ».
Questa sentenza del 1965 è una conferma della giurisprudenza anteriore. Non c'è un revirement: la Corte applica il testo. Ma ha una portata pratica immensa: impedisce alle collettività di sottostimare sistematicamente le indennità giocando sulle riserve urbanistiche. Da allora, questa regola è costante.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di un terreno gravato da una riserva (ad esempio per una futura strada, uno spazio verde, un'attrezzatura pubblica), sappiate che l'indennità di espropriazione non deve essere calcolata al ribasso. Avete diritto al valore del terreno libero.
Prendiamo un esempio numerico a Brive-la-Gaillarde. Un terreno di 500 m², edificabile ma riservato per un futuro collegio. Il suo valore venale libero è stimato a 200 €/m², cioè 100.000 €. Se l'amministrazione proponesse 60 €/m² a causa della riserva (30.000 €), potete esigere 100.000 €. La differenza è di 70.000 €. Con le spese di avvocato e perizia (spesso da 5.000 a 10.000 €), il guadagno netto rimane considerevole.
Per gli acquirenti: se acquistate un terreno già riservato, verificate che il venditore non sia stato indennizzato per il deprezzamento. A volte, la collettività versa un'indennità di riserva (pregiudizi). L'acquirente deve essere informato.
