Decisione di riferimento: cc • N° 12-20.263 • 2013-11-05 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un locale commerciale a Tolone, avenue de l'Infanterie de Marine. Lo avete concesso in leasing (locazione con opzione di acquisto) a una società che gestiva un ristorante. Il canone è di 4.500 € al mese. E poi, patatrac: la società viene posta in liquidazione giudiziale (procedura concorsuale che pone fine all'attività e vende gli attivi per pagare i creditori). Il contratto viene risolto. Aspettate, vi informate e scoprite che dovevate dichiarare il vostro credito di bail commercial et liquidation judiciaire : que peut faire le juge-commissaire ?">indennità di risoluzione entro un termine molto breve. Ma quando inizia esattamente questo termine? Questa questione, cruciale per centinaia di proprietari, è stata decisa dalla Corte di Cassazione con una sentenza del 5 novembre 2013. E la risposta è più sottile di quanto sembri.
In parole povere, il locatore deve dichiarare il proprio credito di indennità di risoluzione (somma dovuta dal conduttore in caso di rottura anticipata del contratto) al mandatario giudiziale (rappresentante dei creditori) entro due mesi dalla pubblicazione della sentenza di apertura della procedura concorsuale. Ma se l'indennità non è ancora dovuta in quel momento (perché il contratto non è ancora risolto), il termine non decorre. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione in questa attesa decisione.
Ma cosa cambia esattamente? Per un proprietario a Draguignan o altrove, significa che non sarete decaduti (privati del diritto di dichiarare il vostro credito) se dichiarate un'indennità eventuale prima della risoluzione effettiva del contratto. Attenzione però: questa soluzione ha i suoi limiti, ed è necessario comprendere bene il ragionamento dei giudici per applicarla correttamente.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La vicenda inizia con un contratto di leasing immobiliare (locazione di un immobile con promessa di vendita alla scadenza del contratto) concluso tra una società locatrice (il proprietario) e una società conduttrice (il locatario-acquirente). L'immobile si trova in una zona commerciale della regione di Tolone. Il contratto prevede un'indennità di risoluzione in caso di rottura anticipata, pari alla somma dei canoni residui fino alla scadenza originaria, al netto di alcuni oneri.
Nel 2006, la società conduttrice viene posta in redressement judiciaire (procedura concorsuale volta a salvare l'impresa), poi il piano di risanamento viene risolto e la società viene messa in liquidazione giudiziale nel 2008. Il contratto di leasing si risolve di diritto (automaticamente) per effetto della liquidazione. La locatrice dichiara quindi al mandatario giudiziale un credito a titolo di indennità di risoluzione. Ma il mandatario contesta: secondo lui, la dichiarazione è tardiva, perché il termine di due mesi per dichiarare i crediti ha iniziato a decorrere dalla sentenza di apertura della liquidazione, e l'indennità era già dovuta in quel momento. La locatrice sostiene invece che l'indennità era solo eventuale (non ancora esigibile) al momento dell'apertura della liquidazione, e che il termine ha iniziato a decorrere solo dalla risoluzione effettiva del contratto, successiva.
Il tribunale di commercio di Tolone dà ragione al mandatario: il credito è decaduto. La corte d'appello di Aix-en-Provence conferma. Ma la Corte di Cassazione cassa (annulla) la sentenza d'appello e rinvia la causa alla corte d'appello di Nîmes. Per l'Alta Corte, la locatrice ha dichiarato la sua indennità prima che il termine di decadenza iniziasse a decorrere, poiché tale indennità era solo eventuale alla data della dichiarazione. In parole povere, non si può rimproverare a un creditore di aver dichiarato troppo presto un credito non ancora sorto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa sentenza, occorre innanzitutto conoscere i testi applicabili. L'articolo L. 622-13 del Codice di commercio (nella versione allora in vigore) dispone che il contratto in corso al giorno dell'apertura della procedura concorsuale prosegue, ma che il contraente (qui il locatore) deve dichiarare il proprio credito derivante dall'eventuale risoluzione del contratto, a titolo eventuale, entro il termine legale. L'articolo R. 622-21, comma 2, dello stesso codice precisa che il termine per la dichiarazione dei crediti è di due mesi a decorrere dalla pubblicazione della sentenza di apertura nel Bodacc (Bollettino ufficiale degli annunci civili e commerciali).
Ma la questione è: quando inizia questo termine per un credito di indennità di risoluzione? La risposta della Corte di Cassazione è chiara: finché il contratto non è risolto, il credito è eventuale (incerto quanto all'esistenza e all'importo). Ora, il termine di decadenza non può decorrere contro un credito non ancora sorto. In altre parole, il locatore non può essere sanzionato per aver dichiarato un credito eventuale prima della risoluzione, perché il termine non ha ancora iniziato a decorrere.
Quello che pochi sanno è che la Corte di Cassazione innova qui: ammette che la dichiarazione di un credito eventuale può essere effettuata prima della scadenza del termine di dichiarazione, e addirittura prima che il credito diventi certo. Ciò significa che il locatore può dichiarare l'indennità di risoluzione ancor prima che il contratto sia risolto, purché la dichiarazione avvenga entro il termine di decadenza che inizia a decorrere dalla risoluzione effettiva. In pratica, la Corte distingue tra il momento della dichiarazione (che può essere anticipato) e il momento in cui il termine inizia a decorrere (che è posticipato alla risoluzione).
Questa soluzione è favorevole ai locatori, ma attenzione: non significa che si possa dichiarare in qualsiasi momento. Il termine di due mesi decorre dalla risoluzione effettiva del contratto, e la dichiarazione deve essere fatta entro tale termine. Se il locatore dichiara prima della risoluzione, la dichiarazione è valida, ma se non dichiara entro due mesi dalla risoluzione, decade. Inoltre, la dichiarazione deve essere fatta a titolo eventuale, indicando che l'importo è provvisorio e sarà determinato successivamente.
In conclusione, questa sentenza della Corte di Cassazione del 5 novembre 2013 è una vittoria per i locatori in procedura concorsuale. Essa chiarisce che il termine di decadenza per dichiarare l'indennità di risoluzione del leasing non inizia a decorrere prima della risoluzione effettiva del contratto. Per i proprietari a Tolone, Draguignan e altrove, ciò significa che non devono farsi prendere dal panico se il contratto non è ancora risolto al momento dell'apertura della procedura: possono dichiarare l'indennità eventuale e attendere la risoluzione per determinare l'importo definitivo. Tuttavia, è essenziale rispettare il termine di due mesi dalla risoluzione e dichiarare correttamente a titolo eventuale. In caso di dubbio, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare e procedure concorsuali.
