Decisione di riferimento: cc • N° 10-10.006 • 2012-03-14 • Consulta la decisione →
In questa vicenda, un'indivisione composta da più persone (tra cui un notaio) aveva concesso in locazione commerciale un locale. Dopo l'apertura della procedura di redressement judiciaire nei confronti della società conduttrice, i comproprietari hanno scoperto una cessione irregolare del diritto al contratto di locazione e hanno richiesto un'indennità di sfratto. Il mandatario giudiziale ha respinto la dichiarazione di credito. I comproprietari hanno proposto appello, ma uno di loro si è disistito. La corte d'appello ha dichiarato l'appello inammissibile. La Corte di Cassazione, adita dagli altri due comproprietari, ha cassato tale sentenza. Ha stabilito che la dichiarazione di credito in una procedura concorsuale costituisce un atto conservativo che ogni comproprietario può compiere da solo ai sensi dell'articolo 815-2 del Codice civile. Ha inoltre ricordato che il disistimento di un appellante non priva gli altri del diritto di proseguire il giudizio, conformemente all'articolo 400 del Codice di procedura civile. Una boccata d'ossigeno per i proprietari in indivisione!
I fatti: una storia come tante
Nel caso di specie, dei comproprietari (tra cui un notaio) hanno concesso in locazione commerciale un locale a una società. Successivamente, la società è stata sottoposta a procedura di redressement judiciaire. I locatori hanno scoperto che la società aveva ceduto il diritto al contratto di locazione senza il loro consenso. Hanno quindi intimato disdetta con richiesta di indennità di sfratto. Il mandatario giudiziale ha respinto la dichiarazione di credito. Il tribunale di commercio di Limoges ha confermato il rigetto. I comproprietari hanno proposto appello. Nel corso del giudizio, uno di loro si è disistito. La corte d'appello di Limoges, con sentenza del 2 ottobre 2009, ha dichiarato l'appello inammissibile sul presupposto che l'indivisione, priva di personalità giuridica, potesse agire solo tramite tutti i suoi membri. Gli altri due comproprietari hanno proposto ricorso per cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Si basa su due pilastri giuridici. Innanzitutto, l'articolo 815-2 del Codice civile (che elenca gli atti che un comproprietario può compiere da solo per la conservazione dei beni indivisi): dichiarare un credito in una procedura concorsuale è un atto conservativo. Perché? Perché se il credito non viene dichiarato entro i termini, si estingue. Ogni comproprietario può quindi, da solo, dichiarare il credito dell'indivisione. In secondo luogo, l'articolo 400 del Codice di procedura civile (che disciplina il disistimento dell'appello): quando più parti propongono insieme un appello principale, il disistimento di una non estingue l'appello delle altre. In questo caso, una delle parti si è disistita, ma le altre restano validamente appellanti. L'Alta Corte precisa che il comproprietario ha legittimazione a proseguire da solo il giudizio d'appello, anche se l'azione iniziale era stata introdotta da tutti i comproprietari. Si tratta di una conferma della giurisprudenza precedente (in particolare Cass. com., 10 marzo 2009, n. 08-10.123) che aveva già ammesso che un comproprietario può agire da solo in giudizio per la conservazione del bene indiviso. I giudici di merito avevano invece ritenuto che l'indivisione, priva di personalità giuridica, potesse agire solo tramite tutti i suoi membri. La Corte di Cassazione corregge questo errore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari in indivisione: Non avete più bisogno di ottenere l'accordo di tutti i comproprietari per dichiarare un credito nella procedura concorsuale di un conduttore o di un debitore. Ad esempio, siete in indivisione per un bene locato a una società in procedura concorsuale. Voi soli potete dichiarare il credito per i canoni non pagati al mandatario giudiziale. In appello, se gli altri si disistono, proseguite da soli. Attenzione: se vincete, l'indennità sarà ripartita tra tutti i comproprietari, ma evitate la decadenza.
Se siete conduttori commerciali: Questa decisione non vi riguarda direttamente, ma rafforza il diritto dei locatori comproprietari a richiedere indennità di sfratto. Siate vigili: un solo comproprietario può citarvi in giudizio per risoluzione del contratto di locazione per mancata approvazione della cessione.
Se siete acquirenti di un bene indiviso: Prima di acquistare, verificate che tutti i crediti legati al bene (canoni, indennità) siano stati dichiarati tempestivamente. Un comproprietario può farlo da solo, il che protegge l'indivisione.
Se siete condomini: La situazione è diversa perché il condominio è una persona giuridica. Ma il principio dell'atto conservativo si applica anche: un condomino può dichiarare un credito del condominio in una procedura concorsuale.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Convenite un mandato tra comproprietari: Designate un mandatario comune (ad esempio, il notaio o un avvocato) per gestire le dichiarazioni di credito e le azioni giudiziarie. Ciò evita disistimenti intempestivi.
- Dichiarate tempestivamente ogni credito: Non appena venite a conoscenza della procedura concorsuale di un debitore, dichiarate il credito dell'indivisione entro 2 mesi dalla pubblicazione della sentenza di apertura nel Bodacc (Bollettino ufficiale degli annunci civili e commerciali). Un ritardo è fatale.
- Conservate le prove del credito: Contratti di locazione, quietanze di pagamento, messe in mora, ogni documento che provi il debito. In caso di contestazione, dovrete giustificare l'importo.
- Consultate un avvocato prima di qualsiasi cessione di contratto di locazione: Se siete locatori, esigete un consenso scritto del cessionario. Se siete conduttori, fate notificare la cessione con atto stragiudiziale (ufficiale giudiziario) per evitare controversie.
