Entscheidungsreferenz: cc • N° 09-65.362 • 2010-05-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie erben ein Grundstück mit Ihren beiden Geschwistern in Lunel, nahe Montpellier. Das Grundstück befindet sich in Miteigentum (geteiltes Eigentum), jeder hält einen Anteil. Eines Tages beschließt einer Ihrer Brüder, ohne Ihre Zustimmung eine Garage darauf zu bauen. Was können Sie tun? Die Teilung der Gemeinschaft abwarten, die Jahre dauern kann? Oder sofort handeln?
Genau diese Frage wurde dem Kassationshof in einem am 12. Mai 2010 entschiedenen Fall (Nr. 09-65.362) gestellt. Die Antwort, klar und unmissverständlich: Jeder Miteigentümer kann Handlungen eines anderen Miteigentümers unterbinden, die nicht der Zweckbestimmung der Immobilie entsprechen oder die gleichen Rechte an der gemeinsamen Sache beeinträchtigen. Er kann auch Schadensersatz (finanzielle Wiedergutmachung) verlangen, ohne die Teilung abzuwarten.
Mit anderen Worten: Wenn ein Miteigentümer ohne Zustimmung auf dem gemeinsamen Grundstück baut, müssen Sie das nicht hinnehmen. Sie können gerichtlich den Abriss des Bauwerks und eine Entschädigung verlangen. Diese Entscheidung ist grundlegend für alle Miteigentümer, ob in Montpellier, Lunel oder anderswo in Südfrankreich.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall befand sich ein Grundstück im Miteigentum mehrerer Personen. Eine der Miteigentümerinnen, nennen wir sie Frau Z., hatte durch notarielle Schenkung vom 14. Juni 1966 eine Schenkung erhalten. Diese Schenkung erwähnte eine Fläche, die einen Teil des gemeinsamen Grundstücks umfasste. Mit anderen Worten: Sie hatte ein Grundstück geschenkt bekommen, das tatsächlich auf das gemeinsame Grundstück übergriff.
Auf dieser Grundlage baute Frau Z. ein Haus auf dem Teil, den sie für ihren hielt, der aber tatsächlich teilweise auf dem gemeinsamen Grundstück lag. Die anderen Miteigentümer, unzufrieden, verlangten den Abriss der Bauwerke und eine Entschädigung für den erlittenen Schaden (die Tatsache, dass das gemeinsame Grundstück aufgrund des Baus nicht mehr bebaubar war).
Der Rechtsstreit wurde vor Gericht gebracht. In erster Instanz und dann in der Berufung mussten die Richter entscheiden: Hatte Frau Z. das Recht zu bauen? Konnten die anderen Miteigentümer den Abriss verlangen, ohne die Teilung abzuwarten? Der Fall gelangte bis zum Kassationshof, der sein Urteil am 12. Mai 2010 fällte.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützte sich auf Artikel 815-9 Absatz 1 des Code civil in der vor dem Gesetz vom 23. Juni 2006 geltenden Fassung. Diese Bestimmung besagt, dass jeder Miteigentümer die gemeinsame Sache entsprechend ihrer Zweckbestimmung (ihrer vorgesehenen Nutzung) nutzen und genießen kann. Sie präzisiert jedoch auch, dass ein Miteigentümer Handlungen eines anderen Miteigentümers unterbinden kann, die nicht dieser Zweckbestimmung entsprechen oder die gleichen Rechte beeinträchtigen.
Klar gesagt: Jeder Miteigentümer hat ein gleiches Recht an der Sache. Wenn einer von ihnen so handelt, als wäre er alleiniger Eigentümer (z. B. durch Bauen ohne Zustimmung), verletzt er die Rechte der anderen. Diese können dann beim Richter die Unterlassung der Beeinträchtigung und sogar Schadensersatz (finanzielle Wiedergutmachung) für den verursachten Schaden verlangen.
In diesem Fall befand der Gerichtshof, dass Frau Z. tatsächlich Bauwerke auf dem gemeinsamen Grundstück errichtet hatte, was eine Beeinträchtigung der Rechte der anderen Miteigentümer darstellte. Unerheblich, ob sie gutgläubig glaubte, das Grundstück gehöre ihr: Tatsache war, dass der Bau teilweise auf dem gemeinsamen Grundstück stand. Die anderen Miteigentümer waren daher berechtigt, den Abriss und eine Entschädigung zu verlangen.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung erfordert nicht, die Teilung der Gemeinschaft abzuwarten. Sie können sofort handeln, sobald die nicht genehmigte Handlung stattfindet. Dies ist ein wesentlicher Schutz für Miteigentümer.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Miteigentümer sind (z. B. nach einer Erbschaft oder einem gemeinsamen Kauf), gibt Ihnen diese Entscheidung sehr konkrete Rechte.
Für den vermietenden Eigentümer (Miteigentümer): Wenn ein Miteigentümer das gemeinsame Grundstück ohne Ihre Zustimmung vermietet oder ein Gebäude darauf errichtet, können Sie gerichtlich die Aufhebung des Mietvertrags oder den Abriss verlangen. Beispielsweise kann in Montpellier ein gemeinsames Grundstück, das für einen Parkplatz vermietet wird, zu einem Rechtsstreit führen, wenn nur ein Miteigentümer den Mietvertrag unterschreibt. Sie könnten die Teilung der erhaltenen Mieten und Schadensersatz verlangen.
Für den Mieter: Wenn Sie eine Immobilie im Miteigentum mieten, müssen Sie überprüfen, ob alle Miteigentümer dem Mietvertrag zugestimmt haben. Andernfalls könnte der Mietvertrag angefochten werden. Aber seien Sie beruhigt: In der Regel schützt das Gesetz den gutgläubigen Mieter.
Für den Käufer: Bevor Sie ein Grundstück kaufen, stellen Sie sicher, dass es nicht im Miteigentum mit einem Nachbargrundstück steht. Eine Grenzfeststellung (amtliche Abgrenzung) ist unerlässlich. In Lunel beispielsweise stellte ein Käufer erst nach dem Kauf fest, dass sein Grundstück auf das Nachbargrundstück übergriff: Dies führte zu einem langen Rechtsstreit.
