商业租赁合同的当然解除条款只能通过司法外文书执行
参考判决： cc（最高法院） • N° 16-10.583 • 2017-12-21 • 查阅判决 →
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商业租赁合同当然解除条款的执行只能通过司法外文书实现
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里昂（Lyon）一家面包店拖欠4个月租金，租赁合同中含有“如不付租金，租约自动解除”条款。房东认为租约已自动终止，便更换门锁并驱逐租客。
Application pratique:
根据本判例，即使合同中存在当然解除条款，房东也必须通过司法外文书（如执达员送达的催告书）才能正式解除租约。房东应委托执达员发出催告，要求租客在法定期间支付欠租，否则才可向法院申请解除合同。自行换锁或驱逐是违法的，可能承担赔偿责任。立即停止自助行为，并保存所有欠租证据。
巴黎（Paris）一位餐馆老板收到房东的挂号信，称其违反租约，租约立即终止，要求30天内搬离。但租客查阅法律后发现，没有收到执达员送达的正式催告书。
Application pratique:
该判例明确，商业租约的当然解除条款只能通过司法外文书执行。房东的简单挂号信不构成有效解除。租客可回复房东，指出解除无效，要求其履行正式程序。租客应继续营业并支付租金，同时保留信件作为证据。若房东强行驱赶，可报警并请求法院确认租约继续有效。
马赛（Marseille）一位投资者购买了整栋商业楼，原房东已因租客拖欠租金而口头通知解除合同，但未走正式程序。新业主以为可直接收房，但租客拒绝搬离。
Application pratique:
即使原房东已口头或书面通知，商业租约的当然解除仍需执达员送达催告书。新业主不能凭前任的非正式通知主张权利。应首先取得原房东的书面授权或直接作为新房东，委托执达员向租客发出催告书，给予法定期限支付欠租。若逾期未付，再向法院起诉解除租约。注意保留产权证明和所有往来文件。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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