由于商业租赁合同的解除发生在承租人集体程序启动之前，出租人在该集体程序中申报的租金债权，以及债务人关于其在签订租赁合同时支付的押金和周转金的返还债权，二者具有关联性，并以较低金额为限进行抵销，出租人在其债权申报中未提及押金和周转金的存在并不重要。
参考判决： 最高法院 • 编号 02-12.324 • 2005年1月18日 • 查阅判决 →
该判决为您的房地产法提供了重要启示。以下是它对您的影响。
由于商业租赁合同的解除发生在承租人集体程序启动之前，出租人在该集体程序中申报的租金债权，以及债务人关于其在签订租赁合同时支付的押金和周转金的返还债权，二者具有关联性，并以较低金额为限进行抵销，出租人在其债权申报中未提及押金和周转金的存在并不重要。
该判决确认了财产法的基本原则。
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巴黎的一位房东将店铺租给一家面包店，月租3000欧元，押金9000欧元。租客在进入破产程序前两个月单方解除租约，欠付租金12000欧元。房东在破产程序中申报了12000欧元租金债权，但忘记提及押金。破产管理人随后要求退还押金。
Application pratique:
根据最高法院2005年1月18日判决（编号02-12.324），两项债权源于同一租赁合同，具有关联性，可以在较低金额范围内抵销。房东应立即向破产管理人提出抵销主张，说明押金债权应与租金债权冲抵，只需申报差额3000欧元（12000-9000）即可。需收集租赁合同、解除通知、押金支付凭证和债权申报回执，必要时请求破产法官确认抵销效力。
里昂一家科技公司租用办公室时支付了6000欧元押金和4000欧元周转金。在公司进入司法重组程序前一个月，双方协商解除租约。公司进入程序后，出租人申报了未付租金5000欧元，破产管理人则要求返还全部押金和周转金共10000欧元。
Application pratique:
依据同一判决，出租人的租金债权与管理人的押金、周转金返还请求权均源自租赁合同，可进行司法抵销。抵销以较低金额为限：此处出租人债权5000欧元小于对方债权10000欧元，因此出租人的租金债权被完全清偿，但可保留相当于5000欧元的押金和周转金，仅需退还超出部分的5000欧元。管理人应直接适用该判例进行结算，避免不必要的诉讼。
马赛一位房东将仓库租给物流公司，收取押金8000欧元。租客在进入破产清算前三个月解除租约，欠付租金15000欧元。房东及时申报了租金债权，但申报清单中未提及押金。清算人要求返还押金，房东这才想起押金的存在。
Application pratique:
该判决明确指出，出租人在破产债权申报时未提及押金，不影响两项关联债权的抵销。房东可向破产法官申请确认抵销，主张将其15000欧元租金债权与8000欧元押金债务相抵，仅就余款7000欧元继续作为破产债权。建议立即通过律师提交抵销请求，并附上租赁合同、解除文书及押金支付证明，援引最高法院2005年判例支持主张。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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