Der Käufer, der die Fortführung der Bauarbeiten durch den Fertigstellungsgaranten nicht beantragt hat

Application pratique:

Selon cet arrêt (Cass. civ. 3e, 4 avril 2013, n°12-15.663), un acquéreur qui n'a pas sollicité la poursuite des travaux par le garant de livraison avant la résiliation ne peut réclamer de pénalités de retard pour la période postérieure à celle-ci. M. Bernard doit donc, dès les premiers signes de retard, adresser une lettre recommandée au garant de livraison pour exiger la reprise du chantier, avant toute résiliation. À défaut, il perdra son droit aux pénalités pour la période après la rupture du contrat. Un avocat en droit immobilier peut l'aider à rédiger cette mise en demeure et à calculer les pénalités récupérables sur la seule période antérieure à la résiliation.

Application pratique:

La jurisprudence du 4 avril 2013 impose une étape préalable indispensable : solliciter formellement le garant de livraison pour qu'il fasse reprendre ou achever les travaux avant toute résiliation. Le professionnel doit alerter ses clients que résilier trop vite, sans avoir activé cette garantie, leur fera perdre le droit aux pénalités de retard pour toute la période postérieure à la résiliation. La bonne pratique consiste à notifier le garant par courrier recommandé avec accusé de réception, à lui laisser un délai raisonnable pour répondre, et à ne résilier qu'en cas d'inaction avérée. Documenter chaque échange écrit avec le garant est essentiel pour préserver les droits indemnitaires du couple.

Application pratique:

Conformément à cette décision de la Cour de cassation, les pénalités de retard réclamées ne peuvent porter que sur la période antérieure à la résiliation du contrat, dès lors que le garant de livraison n'a pas été sollicité pour poursuivre le chantier. L'acquéreuse doit donc revoir son calcul à la baisse et limiter sa demande aux mois précédant la rupture, sous peine de voir sa demande rejetée par le juge pour la période postérieure. Il est conseillé de faire établir un décompte précis des pénalités par un avocat, en distinguant clairement les deux périodes. Pour l'avenir, toute nouvelle procédure de résiliation devra être précédée d'une relance écrite du garant afin de préserver l'intégralité des droits à indemnisation.