共有产权人拆除另一共有产权人在其仅享有专属使用权的花园内擅自建造的车库的诉讼，旨在将后者不当占用的部分归还给共有部分，不受十年时效限制。
参考判决： cc • N° 84-16.414 • 1985-11-20 • 查阅判决 →
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共有产权人拆除另一共有产权人在其仅享有专属使用权的花园内擅自建造的车库的诉讼，旨在将后者不当占用的部分归还给共有部分，不受十年时效限制。
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在巴黎（Paris）16区一栋公寓楼内，共有人A在其享有专属使用权的50平方米花园中，未经共有人大会同意，自行建造了一个20平方米的车库，已使用8年。另一共有人B发现后，要求A拆除车库并将占用部分归还共有部分。
Application pratique:
根据该判决，侵占共有部分的行为不受十年时效限制。B应立即收集证据（照片、产权证书、共有人大会记录），书面通知物业管理人（syndic）并请求召开共有人大会投票决定起诉。若未果，可向大审法院（Tribunal judiciaire）提起诉讼，要求拆除并恢复原状，诉讼费用可先由共有人垫付后分摊。
在里昂（Lyon），一位房东将别墅出租，合同明确花园仅供承租人使用。两年后，房东发现承租人在花园内擅自建造了一个15平方米的铝合金花棚，未获任何许可。房东要求拆除，承租人拒绝，称已过两年且花棚不影响结构。
Application pratique:
该判决确立的原则适用于任何不动产权利人：未经许可的建造侵犯了所有权，且排除时效抗辩。房东应立即通过挂号信向承租人发出正式催告，要求其在15天内拆除并恢复原状。若未履行，可向地方法院提起诉讼，并同时申请紧急审理（référé）以加速执行，保留施工报价和损失证据以备索赔。
在尼斯（Nice），王先生计划购买一套公寓，参观时发现底层附带的小花园内有一个8平方米的储物室，建于5年前。卖方声称该储物室是其专属使用权的一部分，但王先生察觉其可能侵占共有部分，且未获得共有人大会授权。
Application pratique:
根据该判决，任何未经授权的共有部分占用均为非法，未来可能被要求拆除。王先生在签署买卖意向书前，应要求卖方提供：1）共有规则（règlement de copropriété）确认花园权属；2）共有人大会关于该建造的批准文件；3）若缺失，务必在合同中加入担保条款，要求卖方承担拆除费用。亦可聘请律师进行产权核查。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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