长期租赁合同的出租人不得要求调整租金使其与租赁价值相符，因为这与该合同的特性相悖。在该合同中，承租人使用权的对价并非支付租金，而是合同到期后不续租，并且承租人所进行的所有工程和改良将在合同结束时归出租人所有。
参考判决： 法国最高法院（Cour de cassation, kù ěr dé kǎ sà sī yōng） • N° 15-21.381 • 2016-09-08 • 查看判决 →
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长期租赁合同的出租人不得要求调整租金使其与租赁价值相符，因为这与该合同的特性相悖。在该合同中，承租人使用权的对价并非支付租金，而是合同到期后不续租，并且承租人所进行的所有工程和改良将在合同结束时归出租人所有。
该判决确认了物权法的基本原则。
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马赛（Marseille）一位退休老人将土地以长期建筑租赁方式出租给一家公司建仓库，年租金仅1欧元，20年后周边市场租金大涨，他想向法院申请将租金调至市场水平。
Application pratique:
该判决明确，以承租人工程返还为对价的长期租赁合同（如bail à construction或bail emphytéotique），出租人不得要求租金调整。退休老人应意识到，除非合同有特别条款，否则他在租期内无权涨租。他应专注于确保合同到期时仓库完好归还，以获取不动产增值价值。如需重新谈判，建议携带合同咨询专业律师，评估是否有其他可行救济方式。
波尔多（Bordeaux）一家酒庄与地主签订50年长期租赁，在土地上自建酒窖和品鉴室，年租金仅500欧元。近期地主财务困难，威胁若不将租金提至市场水平就终止合同。
Application pratique:
该判例明确此类租赁的核心是“工程返还”而非租金，出租人无权单方面调高租金。酒庄应书面回复地主，引用判决说明其要求缺乏法律依据，并强调租期内租金必须维持不变。同时保留合同、租金支付凭证及工程款项证明。若地主仍坚持或骚扰，可向法院申请确认租金条款效力，或咨询律师发送正式法律函件制止其行为。
里昂（Lyon）一位首次购房者计划购买一块地自建住房，但发现该地已签有30年长期租赁给电信公司建信号塔，年租金极低且还有15年才到期，他担心无法收回土地或提高租金。
Application pratique:
根据判决，此类以工程（信号塔）返还为对价的租赁，租金在合同期内不得调整，且承租人有权占用至期满。购房者应要求卖方提供完整租约，并请土地律师详细审查，明确是否有提前终止可能。交易前须评估租约对土地价值和使用权的实际影响，建议在买卖合同中加入保护条款或将租约风险折价计入成交价。对限制不满可放弃购买，避免陷入长期被动。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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