投票赞成业主大会关于免除物业管理人（syndic）责任的决议的共有人，根据1965年7月10日第65-557号法律第42条第2款（article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965），无权请求撤销该决议，但可以追究物业管理人的侵权责任，以就其过错造成的个人损害获得赔偿。
参考判决： cc • 案号22-24.558 • 2024年2月29日 • 查看判决 →
此判决对您的房地产权利提供了重要启示。以下是它对您的影响。
投票赞成业主大会关于免除物业管理人（syndic）责任的决议的共有人，根据1965年7月10日第65-557号法律第42条第2款（article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965），无权请求撤销该决议，但可以追究物业管理人的侵权责任，以就其过错造成的个人损害获得赔偿。
此判决确认了物权法的基本原则。
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您是巴黎16区一栋公寓的共有人，在最近的业主大会上投票赞成免除物业管理人（syndic）上一财年管理工作的责任。之后您发现管理人因疏忽导致公共区域严重漏水维修延误，造成您的私人储藏室价值3,000欧元的物品损毁。
Application pratique:
根据该判例，您投票支持免责决议后无权请求撤销该决议，但可以追究管理人的侵权责任。立即收集医疗报告、维修报价、照片等证据，发送正式通知（mise en demeure）要求赔偿个人损失。如对方拒绝，可向大审法院（Tribunal judiciaire）提起诉讼，无需经过业主大会同意。
您在里昂刚购买了一套公寓，入住后得知前业主曾在业主大会上投票支持免除物业管理人一项重大施工欠款追索的责任，导致如今面临可能分摊超20,000欧元的维修费用。
Application pratique:
根据该判例，您作为买受人承继了前业主的投票后果，同样无法申请撤销该决议，但可以追究物业管理人的侵权责任。立即要求管理人就该施工欠款提供完整账目，并发送律师函（courrier recommandé avec avocat）指出其可能存在的失职行为。若造成您的个人损害（如额外分摊费用），可自行提起侵权赔偿诉讼。
您是马赛的一位房东，您出租的公寓为共管物业。因管理人半年内未维修漏水屋顶，导致租客室内发霉，租客向您索赔5,000欧元并拒付租金。您在之前业主大会上曾投票支持过管理人的年度责任免除。
Application pratique:
该判例明确，您不能以决议有误为由撤销对管理人的责任免除，但可就管理人的具体过错（如拖延维修）追究其侵权责任。立即书面通知管理人赔偿您因租客索赔产生的损失，并保留租客投诉、维修延误证据。如管理人拒绝，可直接起诉至法院，无需经过业主大会重新表决。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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