不动产出租人的优先权和商业营业资产质押债权人的优先权均基于这样的概念：拥有这些权利的债权人被赋予了对构成其基础的财产的质押权；因此，这两种担保具有相同性质，应向各自权利人给予的优先权应根据各自对第三人产生对抗效力的日期来确定。因此，必须撤销那些以支付租金本可保全租赁权和场所的使用，否则既不可能有商业活动也不可能有商业营业资产为由，给予不动产出租人债权优先权的判决。
参考判决： cc • N° 75-13.907 • 1977-02-14 • 查阅判决 →
本判决对您的物权法方面提供了重要启示。以下是它对您的影响。
不动产出租人的优先权和商业营业资产质押债权人的优先权均基于这样的概念：拥有这些权利的债权人被赋予了对构成其基础的财产的质押权；因此，这两种担保具有相同性质，应向各自权利人给予的优先权应根据各自对第三人产生对抗效力的日期来确定。因此，必须撤销那些以支付租金本可保全租赁权和场所的使用，否则既不可能有商业活动也不可能有商业营业资产为由，给予不动产出租人债权优先权的判决。
本判决确认了物权法的基本原则。
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您在里尔（Lille）拥有一处商铺，租给一家服装店。租户已拖欠三个月租金（共6,000欧元），且上个月将其商业营业资产质押给了银行以获取贷款。现在银行声称其质押权优先于您的租金债权。
Application pratique:
根据本判例，优先权顺序取决于对抗第三人的日期，即登记公示日期。您应立即前往商业法院书记处查询商业营业资产质押登记日期与您的租金优先权登记日期（通常在租约签订时即已产生，但可能需要续展）。若银行质押登记在先，您只能作为普通债权人参与分配；若您的优先权在先，则可优先获偿。建议立即启动租金支付催告程序，并保存所有债权凭证。
您计划在尼斯（Nice）购买一套正在经营餐厅的商业房产，现有租约还有三年。租户已将餐厅的商业营业资产质押给当地信贷机构，且有未结贷款。您担心未来若租户违约，质押债权人会影响您的租金收益。
Application pratique:
判例明确指出，不动产出租人的优先权与商业营业资产质押权具有相同性质，顺位按对抗第三人日期确定。您应在签约前向商业法院申请查询该商业营业资产的质押登记状态及登记日期，并与租约签订日期（即出租人优先权产生日期）比对。若质押登记晚于租约，您的租金债权将优先受偿；否则，您可能劣后。务必在买卖合同中要求卖方保证租约优先权无隐藏负担，并留存书面证据。
您在里昂（Lyon）经营一家面包店，为了扩大经营，想把商业营业资产质押给银行获取10万欧元贷款。房东得知后提出反对，声称他的租金优先权应当绝对优先，因为按时付租金才能维持您的商业活动。
Application pratique:
本判例直接否定了房东的论点：不能以支付租金保全了商业活动为由，给予出租人债权优先权。您的银行抵押能否优先，只需比较抵押登记日期与房东优先权对抗第三人的日期（通常为租约生效日）。您应要求银行在放贷前完成商业营业资产质押登记，并确认登记日期早于任何潜在的出租人优先权声明日期。同时，建议您书面通知房东双方优先权的平等性质，避免后续纠纷，并保留所有登记回执作为证明。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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