《民法典》第2103条第1款之二（article 2103.1° bis du Code civil）规定的不动产特别优先权仅担保与所售份额相关的共管费用和工程款项的支付。
参考判决： cc • N° 02-10.712 • 2003年5月6日 • 查阅判决 →
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《民法典》第2103条第1款之二（article 2103.1° bis du Code civil）规定的不动产特别优先权仅担保与所售份额相关的共管费用和工程款项的支付。
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张先生首次置业，在巴黎（Paris）15区购买了一套40平米的二手公寓，总价32万欧元。过户后次月，他收到公寓楼共有人协会（syndicat des copropriétaires）的催款通知，要求支付前业主拖欠的两年共管费用（约2000欧元）及未结清的电梯更换工程摊派款（约1500欧元）。
Application pratique:
该判决确认，民法典第2103条第1款之二规定的特别优先权（privilège spécial）仅担保与所售份额相关的共管费用和工程款，因此这些债务跟随不动产而存在，即使已过户。张先生应立即要求卖方根据买卖合同中的“无争议声明”条款偿还这些款项；若卖方拒绝，可依据判决精神向法院主张将由不动产担保的债务转移至卖方个人，并通过法定抵押程序保障权利。同时，他应向共有人协会出示买卖合同以证明责任归属，并申请费用清账证明（attestation de compte individuel）作为证据。
李女士在里昂（Lyon）购买了一套位于Part-Dieu区的旧公寓用于出租，总价25万欧元。过户后三个月，她被通知需承担前业主未缴付的外墙翻新工程特别摊派款，共计4500欧元，该工程在售房前已表决通过并开工。
Application pratique:
依据该判决，不动产特别优先权担保的工程款项必须与所售份额直接关联。李女士应核查共有人大会（assemblée générale）的决议和支付记录，确认该摊派款确实针对其购买的单元。如属实，她有权向卖方追索，因为卖方隐瞒了这笔未结清的优先债务。她可委托律师起草催收函，并启动法定担保程序（inscription d'hypothèque légale）以确保债权；若卖方拒不支付，可起诉要求其承担延迟利息及诉讼费用。预防性提示：购房前务必索要近三年的共管费用收据和预留金状况表。
陈先生在马赛（Marseille）出售了其位于Panier街区的共有公寓份额，成交价格18万欧元。半年后，买方收到法院传票，因陈先生未支付最后一期屋顶维修摊派款800欧元及半年日常共管费600欧元，共有人协会行使特别优先权追偿，导致买方被直接追诉。
Application pratique:
判决明确特别优先权仅担保所售份额的共管费用，这使买方被动卷入债务。陈先生作为卖方，应主动在过户前结清所有共管费用并取得“清账证明”（certificat de syndic），否则买方可能起诉他隐瞒债务并要求赔偿。若陈先生已遭起诉，他需立即向协会支付欠款以解除优先权负担，并与买方协商分担诉讼成本；同时应检查售房合同中的保证条款，避免被买方索赔因资产受限制造成的损失。未来售房时，务必在签字前完成费用清算并要求共有人协会出具证明。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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