Referenzentscheidung: cc • N° 18-40.042 • 2019-01-31 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Annemasse oder Annecy und erwägen, diese möbliert für touristische Aufenthalte zu vermieten. Eine Frage beschäftigt Sie: Kann die Gemeinde mir verbieten, mehr als 120 Tage im Jahr zu vermieten? Und wenn ich überschreite, was riskiere ich? Genau das ist der Fall einer deutschen Gesellschaft, Windu GmbH, die mit den Pariser Vorschriften in Konflikt geraten ist. Der Conseil constitutionnel, vom Kassationshof angerufen, hat am 31. Januar 2019 eine viel beachtete Entscheidung getroffen. Erwartungsgemäß hat er die Bestimmungen des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) bestätigt, die es den Gemeinden ermöglichen, möblierte Touristenvermietungen zu regulieren. Aber was bedeutet das konkret für Sie?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Stellen Sie sich vor: Windu GmbH, eine Gesellschaft deutschen Rechts, bietet über die Plattform Airbnb möblierte Wohnungen in Paris zur Vermietung an. Die Stadt Paris, mit Wohnungsknappheit konfrontiert, hat ihr rechtliches Arsenal verstärkt. 2017 verklagt sie Windu und wirft ihr vor, Anzeigen zu veröffentlichen, ohne die Anmeldepflicht (Artikel L. 631-7 CCH) zu erfüllen und vor allem die Höchstgrenze von 120 Vermietungstagen pro Jahr für Hauptwohnsitze zu überschreiten. Das Tribunal de grande instance de Paris muss entscheiden. Doch Windu erhebt eine vorrangige Verfassungsfrage (QPC): Verstoßen diese Regeln nicht gegen die unternehmerische Freiheit und das Eigentumsrecht? Das Gericht leitet die QPC an den Kassationshof weiter, der sie dem Conseil constitutionnel vorlegt. Dieser bestätigt in seiner Entscheidung Nr. 18-40.042 vom 31. Januar 2019 die Regelung. Für ihn verfolgt der Gesetzgeber ein Ziel des Allgemeininteresses – die Bekämpfung der Wohnungsknappheit – und die Eingriffe in die unternehmerische Freiheit sind verhältnismäßig.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Conseil constitutionnel hat mehrere Rügen geprüft. Erstens die unternehmerische Freiheit (Artikel 4 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte von 1789). Die Richter befanden, dass die Anmeldepflicht und die Begrenzung auf 120 Tage durch das Ziel der Erhaltung des Wohnungsangebots gerechtfertigte Einschränkungen sind. Kurz gesagt, das Allgemeininteresse überwiegt das Partikularinteresse des Eigentümers, unbegrenzt zu vermieten. Zweitens das Eigentumsrecht (Artikel 17 der Erklärung). Die Richter stellten fest, dass der Eigentümer den Genuss seiner Sache behält und sie weiterhin bewohnen oder auf Jahresbasis vermieten kann. Die Beschränkung stellt keine Enteignung dar. Drittens der Grundsatz der Gleichheit vor dem Gesetz (Artikel 6): Die Regeln gelten für alle Eigentümer von Hauptwohnsitzen ohne willkürliche Unterscheidung. Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung: Gemeinden können unter bestimmten Bedingungen Touristenvermietungen regulieren. Dies ist ein Sieg für Städte wie Paris, aber auch für Annecy oder Annemasse, die sich an diesem Modell orientieren könnten.
Was sich für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter in Annecy sind, beachten Sie, dass die Gemeinde per Beschluss möblierte Touristenvermietungen einer Anmeldung oder Genehmigung unterwerfen kann. Beispielsweise verlangt die Stadt Paris seit 2017 eine vorherige Anmeldung für jede Vermietung eines Hauptwohnsitzes und eine Nutzungsänderung für Zweitwohnsitze. Wenn Sie Ihre Wohnung mehr als 120 Tage im Jahr ohne Genehmigung vermieten, riskieren Sie ein Zivilgeld von bis zu 50.000 € (Artikel L. 651-2 CCH). Für eine 30 m² große Wohnung in Annecy, die 200 Tage zu 80 € pro Nacht vermietet wird, ist der Einnahmeverlust für die Stadt erheblich, aber das Risiko für Sie ist real: eine Klage, Schadensersatz und ein Verbot, Anzeigen zu veröffentlichen. Wenn Sie Mieter sind, können Sie einen Missbrauch bei der Gemeinde melden. Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, prüfen Sie die Teilungserklärung: Manche Klauseln verbieten die touristische Vermietung. Kurz gesagt, informieren Sie sich vor dem Start über die örtlichen Vorschriften.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Prüfen Sie die örtlichen Vorschriften: Konsultieren Sie die Website Ihrer Gemeinde (Annecy, Annemasse usw.), um zu erfahren, ob eine Anmeldung oder Genehmigung erforderlich ist. Einige Gemeinden verlangen eine Nutzungsänderung.
- Melden Sie Ihre Vermietung an: Auch wenn Ihre Stadt es noch nicht vorschreibt, melden Sie Ihre Tätigkeit bei der Gemeinde an und erhalten Sie eine Anmeldenummer. Das schützt Sie im Falle einer Kontrolle.
- Halten Sie die 120-Tage-Grenze ein: Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz vermieten, überschreiten Sie nicht 120 Tage pro Jahr. Führen Sie einen Reservierungskalender, um Ihre Gutgläubigkeit nachzuweisen.
- Prüfen Sie die Teilungserklärung: Lesen Sie vor der Vermietung die Teilungserklärung. Manche Wohnungseigentümergemeinschaften verbieten die kurzfristige möblierte Vermietung. Ein Verstoß kann zu rechtlichen Schritten durch den Verwalter führen.
Vertiefung: einschlägige Rechtsprechung und Entwicklungen
Der Conseil d'État hat in einem Urteil vom 10. Juni 2020 (Nr. 436080) klargestellt, dass Gemeinden für jede möblierte Touristenvermietung eine Nutzungsänderung vorschreiben können, selbst für einen Hauptwohnsitz, sofern die Gemeinde einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 25. März 2021 (Nr. 19-24.426) einen Eigentümer zu 50.000 € Geldstrafe verurteilt, weil er seine Pariser Wohnung ohne Anmeldung vermietet hatte. Der Trend ist klar: Die Gerichte bestätigen die lokalen Beschränkungen und verschärfen die Sanktionen. In Zukunft werden Plattformen wie Airbnb stärker kooperieren müssen.
