Entscheidungsreferenz: cc • N° 18-40.043 • 2019-01-31 • Entscheidung einsehen →
Sie haben eine Wohnung in Riom und fragen sich: „Warum sollte ich sie nicht ein paar Wochen im Jahr auf Airbnb vermieten, um meine Finanzen aufzubessern?“ Eine verlockende Idee, die jedoch eine Frage aufwirft: Kann die Gemeinde mir Regeln auferlegen? Die Antwort lautet ja, und der Conseil constitutionnel hat dies in einer Entscheidung vom 31. Januar 2019 bestätigt. Diese Entscheidung, die direkt kurzfristige möblierte Touristenvermietungen betrifft, ist ein Wendepunkt für Eigentümer und Plattformen wie Airbnb. Was genau besagt sie? Und vor allem: Was müssen Sie tun, um legal zu bleiben?
Der Fall betrifft die Stadt Paris gegen die Firma Airbnb France und ihre irische Muttergesellschaft. Paris wollte den Vermietern eine vorherige Anmeldung im Rathaus und eine Begrenzung der Mietdauer auf 120 Tage pro Jahr für Hauptwohnsitze auferlegen. Airbnb focht diese Regeln an mit der Begründung, sie verletzten die unternehmerische Freiheit und die Dienstleistungsfreiheit. Der Conseil constitutionnel, vom Kassationshof angerufen, entschied: Die Regeln sind verfassungskonform.
Konkret bedeutet dies, dass Gemeinden saisonale Vermietungen regulieren können, um Wohnungsknappheit und steigende Mieten zu bekämpfen. Eine Entscheidung, die an Situationen erinnert, die ich täglich in Chamalières oder anderswo sehe: ein Eigentümer, der zu oft vermietet, Nachbarn, die sich beschweren, eine Gemeinde, die die Schrauben anzieht. Also, wie findet man sich zurecht?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Stellen Sie sich die Szene vor: In Paris, im 2. Arrondissement, vermietet ein Eigentümer seine Wohnung auf Airbnb. Er vermietet sie 150 Tage im Jahr. Die Stadt Paris, die eine strenge Regelung verabschiedet hat, fordert ihn auf, sich anzumelden und die Obergrenze von 120 Tagen einzuhalten. Der Eigentümer legt Widerspruch ein, und die Plattform Airbnb schaltet sich ein. Airbnb France und ihre irische Muttergesellschaft verklagen die Stadt Paris vor dem Tribunal de grande instance de Paris. Ihr Argument: Diese Regeln seien unverhältnismäßig und behinderten die unternehmerische Freiheit (das Recht, über sein Eigentum nach Belieben zu verfügen) und die Dienstleistungsfreiheit (europäisches Prinzip).
Das Gericht, ratlos, beschließt, eine vorrangige Verfassungsfrage (QPC) an den Kassationshof zu stellen. Die QPC ermöglicht es einem Rechtsuchenden, ein bereits geltendes Gesetz anzufechten, wenn es die durch die Verfassung garantierten Rechte und Freiheiten verletzt. Der Kassationshof leitet die Frage an den Conseil constitutionnel weiter, der entscheiden muss, ob das Gesetz verfassungskonform ist oder nicht. Die Parteien stehen sich gegenüber: Auf der einen Seite Airbnb, unterstützt von Tourismusfachleuten, plädiert für Freiheit. Auf der anderen Seite die Stadt Paris, unterstützt von Mieterverbänden, verteidigt das Recht auf Wohnen und die Regulierung.
Der Conseil constitutionnel fällt seine Entscheidung am 31. Januar 2019. Er bestätigt das Gesetz und stellt fest, dass die Ziele der Bekämpfung von Wohnungsknappheit und des Umweltschutzes (weniger Touristenvermietungen = weniger Druck auf den Markt) legitim sind. Die auferlegten Regeln sind verhältnismäßig: vorherige Anmeldung, Begrenzung auf 120 Tage für Hauptwohnsitze und die Verpflichtung der Plattformen zur Datenübermittlung. Ein harter Schlag für Airbnb, ein Sieg für die Gemeinden.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Conseil constitutionnel prüfte das Gesetz im Hinblick auf mehrere Verfassungsprinzipien: die unternehmerische Freiheit (Artikel 4 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte), das Eigentumsrecht (Artikel 17) und die Vertragsfreiheit. Er stellte fest, dass diese Freiheiten nicht absolut sind: Sie können aus Gründen des Allgemeininteresses eingeschränkt werden, wie dem Schutz des Rechts auf Wohnen (vorgesehen in der Präambel der Verfassung von 1946).
Die Begründung lautet wie folgt: Der Gesetzgeber wollte die übermäßige Umwandlung von Wohnungen in möblierte Touristenunterkünfte bekämpfen, die die Wohnungskrise in angespannten Gebieten verschärft. Die Maßnahmen sind angemessen: Die vorherige Anmeldung ermöglicht der Gemeinde die Kontrolle, die Obergrenze von 120 Tagen verhindert, dass der Hauptwohnsitz zu einer Vollzeit-Gewerbevermietung wird, und die Verpflichtung der Plattformen zur Datenübermittlung gewährleistet die Einhaltung der Regeln. Der Conseil stellte auch fest, dass die Sanktionen (Geldstrafen) nicht unverhältnismäßig sind.
Mit anderen Worten: Die Freiheit, sein Eigentum zu vermieten, endet dort, wo das Allgemeininteresse beginnt. Wenn Sie Eigentümer in Riom sind, können Sie Ihren Hauptwohnsitz bis zu 120 Tage im Jahr ohne Genehmigung vermieten, aber darüber hinaus müssen Sie die Nutzung der Wohnung ändern, was eine vorherige Genehmigung der Gemeinde erfordert. Dies ist eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung: Die Gemeinden haben die Befugnis, Touristenvermietungen zu regulieren, um den Wohnungsbestand zu schützen.
Diese Entscheidung ist wichtig, weil sie einen klaren Rahmen schafft. Zuvor fochten einige Plattformen die Gültigkeit lokaler Vorschriften an. Nun besteht kein Zweifel mehr: Die Regeln sind verfassungskonform. Die Tatsachengerichte (Tribunale) müssen sie anwenden.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz auf Airbnb oder Booking vermieten, müssen Sie die Obergrenze von 120 Tagen pro Jahr in Gemeinden einhalten, die diese beschlossen haben (wie Paris, Lyon, Bordeaux oder sogar Chamalières, das eine ähnliche Regelung erlassen kann). Darüber hinaus müssen Sie die Wohnung als möbliertes Touristenobjekt anmelden und strengere Regeln (Nutzungsänderung) beachten. Beispielsweise riskiert ein Eigentümer in Chamalières, der sein Studio 180 Tage im Jahr vermietet, eine Geldstrafe.
