地块分割：在共有地所有人之间的纠纷中，地块章程优先于城市规划规则

想象一下：您是Le Chesnay一个安静地块分区内一栋别墅的业主。有一天，您的邻居决定建造一个超出地块章程允许高度两米的扩建部分。您要求他停止，但他拒绝了。该怎么办？去行政法庭质疑建筑许可证？还是依据合同向司法法官提起诉讼？这个看似技术性的问题，对您的权利有实际影响。法国最高法院在1997年6月4日的一项判决中裁定：当共有地所有人之间的诉讼基于违反地块章程时，《城市规划法典》第L.480-13条不适用。简而言之，您可以直接向民事法官请求拆除，而无需等待行政决定。但注意：这种解决方案并非自动适用。让我们一起来解读这项判决，看看它为您带来了什么变化。

事实：一个日常发生的故事

X夫妇是位于Trappes的一个地块分区内一块土地的业主。由所有共有地所有人签署的地块章程规定了精确的规则：建筑最大高度、与界线的距离、外观等。有一天，他们的邻居Y先生开始建造一栋独栋房屋。很快，X夫妇发现房屋高度超出允许值1.50米，并侵占了后退距离。他们礼貌地通知了Y先生，但Y先生继续施工，辩称他的建筑许可证是根据地方城市规划计划颁发的。

X夫妇随后决定依据地块章程，向凡尔赛大审法院起诉Y先生，要求拆除建筑。法院支持了他们的请求：Y先生必须拆除。Y先生上诉，主张诉讼不可受理，因为根据《城市规划法典》第L.480-13条，在拆除之前，必须由行政法官确认建筑的违法性。凡尔赛上诉法院维持了原判，认为基于地块章程的诉讼不受此条件限制。Y先生向最高法院提起上诉。

因此，最高法院必须裁定：第L.480-13条（该条保护违章建筑，要求双重诉讼——先是行政，后是司法）是否适用于共有地所有人之间的纠纷？答案是否定的，因为地块章程是一份合同。合同应当在当事人之间得到遵守，无需经过行政法官。下级法院的判决是正确的：可以直接请求拆除。

法院的推理——详解

要理解这项判决，首先需要了解《城市规划法典》第L.480-13条是什么。该条款规定，要获得违章建筑的拆除，请求人必须首先由行政法官确认违法性（例如，通过质疑建筑许可证）。然后，他才能向司法法官请求拆除。这种双重程序旨在保护善意建造者：在行政部门确认建筑违法之前，不得拆除。

但最高法院在1997年6月4日的判决中做出了根本性的区分。它指出，地块分区的地块章程是一份合同（一项“法律行为”），约束所有共有地所有人。其中包含的规则不是第L.480-13条意义上的城市规划规则，而是合同义务。换句话说，当X夫妇援引地块章程被违反时，他们并非抱怨地方城市规划计划被违反，而是邻居之间承诺的违反。

因此，第L.480-13条不适用。业主可以直接依据《民法典》第1240条（原第1382条）向民事法官请求拆除，该条要求赔偿因过错造成的损害。这里的过错是违反合同，损害是对地块分区和谐的破坏。最高法院因此驳回了Y先生的上诉，并确认了拆除。

这一推理此后一直得到坚持，并已被后来的多项判决确认。鲜为人知的是，即使地块章程已经失效（即不再对行政机关有约束力），这一解决方案仍然有效。在共有地所有人之间，只要各方未以全体一致同意修改或废除，合同仍然有效。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是地块分区内一块土地的业主，这项判决是一件强大的武器。具体来说，如果您的邻居违反地块章程进行建设，您可以直接向司法法院（原大审法院）起诉请求拆除。您无需首先在行政法庭质疑其建筑许可证。这为您节省了时间和金钱。实际上，纯粹的司法程序可能需要12到18个月，而如果必须经过行政和民事双重程序，则可能需要2到3年。

但请注意：这种诉讼仅适用于您是共有地所有人的情况（即同一地块分区内的业主）。地块分区外的邻居不能援引。此外，地块章程必须仍然有效。在我的实践中，我遇到过地块章程因所有共有地所有人均未遵守而废弃的案件。但只要未经全体一致同意废除，它仍然适用。

对于租户，诉讼权利更为有限：应由业主采取行动。但租户可以通知其房东，由房东提起诉讼。对于购房者，在购买前务必检查是否存在地块章程。对于源自地块分区的区分所有建筑物内的区分所有人，规则相同：如果存在矛盾，地块章程优先于区分所有规约。

数字示例：在Trappes，一位业主成功拆除了一个超出允许高度1米的20平方米扩建部分。程序费用：约4,000欧元（律师费和鉴定费）。如果没有这项判决，他将不得不启动行政程序，额外花费6,000欧元。而且时间会加倍。

避免此类纠纷的四条建议

• 购买前阅读地块章程：不要仅依赖地方城市规划计划。地块章程可能规定更严格的限制。向卖方或地块分区管理委员会索取副本。
• 如果建造，严格遵守条款：即使您的建筑许可证符合地方城市规划计划，您也必须遵守地块章程。违规可能导致您自费拆除。
• 发生纠纷时，优先调解：在启动程序前，尝试与邻居协商。友好协议可以避免费用和紧张。但如果对方拒绝，不要犹豫咨询律师。
• 保留所有文件：保存地块章程、买卖合同、建筑照片。这些对于证明违规至关重要。
• 检查地块章程是否仍然有效：一些旧地块分区的章程可能已失效（例如，如果地块分区已并入城市区域）。律师可以帮助您确定。

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深入探讨：相关判例和演变

这项判决符合最高法院的一贯立场。早在1982年，最高法院就判定地块章程的条款构成共有地所有人之间的合同义务（Cass. 3e civ., 1982年1月20日，n° 80-15.681）。1997年的判决只是明确了第L.480-13条不适用于这些诉讼。此后，判例在一个相关问题上有所演变：地块章程的失效问题。在2018年7月12日的一项判决（n° 17-20.469）中，最高法院裁定，即使地块分区已并入协商开发区（ZAC），地块章程在共有地所有人之间仍然适用。换句话说，合同在城市规划演变中仍然存续。

然而，注意一个微妙之处：如果诉讼不是基于地块章程，而是基于直接违反地方城市规划计划，那么第L.480-13条适用。因此，必须准确确定请求的法律依据。如有疑问，律师可以就最佳策略提供建议。

要点总结

常见问题：4个实用问题

1. 我可以请求拆除而无需经过行政法庭吗？ 可以，如果您的诉讼基于违反地块分区的章程。您可以直接向司法法院起诉。
2. 如果地块章程已被修改怎么办？ 检查修改：只有经所有共有地所有人一致同意的修改才对您有约束力。否则，旧版本仍然适用。
3. 诉讼时效是多久？ 诉讼时效为工程完工之日起5年（《民法典》第2224条）。之后，您可能丧失权利。
4. 程序费用是多少？ 根据复杂程度，律师费在3,000至8,000欧元之间，加上可能的鉴定费（1,500至3,000欧元）。但45分钟、45欧元的初步咨询已经可以为您指明方向。

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