Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 92-18.456 • 1995-01-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in einer construction" class="external-link" target="_blank" rel="noopener noreferrer" title="BauR">Parzellierung in Rambouillet, in den Yvelines, erworben. Sie sind stolz auf Ihr Haus mit Garten. Aber Ihr Nachbar, Herr Dupont, beschließt, einen Anbau zu errichten, der die Grundstücksgrenze überschreitet, nur 2 Meter statt der vorgeschriebenen 4 Meter gemäß der Teilungserklärung hat Vorrang vor den städtebaulichen Vorschriften für Streitigkeiten zwischen Miteigentümern">Parzellierungsordnung. Sie schlagen die Teilungserklärung nach: Sie schreibt einen Abstand von 4 Metern vor. Aber die Parzellierung wurde vor 12 Jahren genehmigt. Ist die 10-Jahres-Frist überschritten? Sind die Regeln verjährt?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern. Die Antwort findet sich in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 11. Januar 1995 (Nr. 92-18.456), das einen ähnlichen Rechtsstreit zwischen Eigentümern in der Gemeinde Saint-Loup Cammas bei Toulouse entschieden hat. Streitpunkt: ob die Bauabstandsregeln, die in der genehmigten Parzellierungsordnung enthalten sind, städtebauliche Vorschriften (also der 10-Jahres-Frist unterworfen) oder vertragliche Verpflichtungen (ewig) sind. Spoiler: Der Gerichtshof entschied, dass sie verordnungsrechtlich sind, aber Achtung vor dem Beginn der Frist.
In diesem Artikel werde ich diese Entscheidung analysieren, Ihnen erklären, was sie für Sie ändert, und Ihnen praktische Ratschläge geben, um böse Überraschungen zu vermeiden. Ob Sie Eigentümer in Trappes, Käufer in Rambouillet oder Immobilienprofi sind, Sie werden mit einem klaren Verständnis Ihrer Rechte und Pflichten nach Hause gehen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X und Frau Y sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in einer Parzellierung in Saint-Loup Cammas, einer Gemeinde im Großraum Toulouse. Die Parzellierung wurde 1976 durch Präfekturverfügung genehmigt. Die damals genehmigte Parzellierungsordnung schreibt einen Mindestabstand von 4 Metern zu den Grundstücksgrenzen für alle Bauten vor. 1988 errichtet Herr X einen Anbau, der diese Regel nicht einhält: Sein Gebäude steht nur 2 Meter von der Grenze entfernt. Frau Y verklagt ihn auf Abriss des Baus und beruft sich auf die Parzellierungsordnung.
Vor dem Tribunal de grande instance in Toulouse wendet Herr X ein gewichtiges Argument ein: Seiner Ansicht nach sind die städtebaulichen Vorschriften der Parzellierung seit dem 6. Januar 1986 verjährt, da die 10-Jahres-Frist gemäß Artikel L. 315-2-1 des Code de l'urbanisme (heute kodifiziert in Artikel L. 442-9) abgelaufen ist. Diese Frist läuft ab der Parzellierungsgenehmigung. Zudem wurde in der Gemeinde 1983 ein Flächennutzungsplan (POS) verabschiedet, der seiner Ansicht nach die Parzellierungsregeln ersetzt. Frau Y entgegnet, dass die Bauabstandsregeln keine städtebaulichen Vorschriften, sondern vertragliche Klauseln der Teilungserklärung seien, also ewig gälten.
Das Tribunal gibt Frau Y in erster Instanz Recht: Es ordnet den Abriss an. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Toulouse hebt das Urteil mit Entscheidung vom 16. Juni 1992 auf: Es befindet, dass die Bestimmungen der Parzellierungsordnung städtebauliche Vorschriften sind, die nach Ablauf der 10-Jahres-Frist nicht mehr gelten, und dass der POS sie ersetzt hat. Frau Y legt Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof hebt mit seinem Urteil vom 11. Januar 1995 das Berufungsurteil auf. Er wirft dem Berufungsgericht vor, die Artikel 1134 und 1143 des Code civil (alt, heute 1103 und 1221) zur verbindlichen Wirkung von Verträgen sowie Artikel L. 315-2-1 des Code de l'urbanisme verletzt zu haben. Das oberste Gericht stellt klar, dass die Bestimmungen über die Bauabstände zu den Grundstücksgrenzen, die in der genehmigten Parzellierungsordnung enthalten sind, Verordnungscharakter haben. Und vor allem: Die 10-Jahres-Frist läuft ab der Parzellierungsgenehmigung, nicht ab der Genehmigung der Parzellierungsordnung.
Was ändert das genau? Im vorliegenden Fall stammte die Parzellierung von 1976, die 10-Jahres-Frist war also 1986 abgelaufen, vor dem streitigen Bau von 1988. Dennoch hob der Kassationsgerichtshof das Berufungsurteil auf, das die Regeln für verjährt erklärt hatte. Warum? Weil das Berufungsgericht nicht geprüft hatte, ob der POS die Parzellierungsregeln tatsächlich ersetzt hatte. Und vor allem hatte es nicht zwischen städtebaulichen Vorschriften (die ersetzt werden können) und vertraglichen Klauseln der Teilungserklärung (die bestehen bleiben) unterschieden.
Kurz gesagt: Der Kassationsgerichtshof sagt: Die Bauabstandsregeln sind verordnungsrechtlich, also der 10-Jahres-Frist unterworfen. Aber diese Frist läuft ab der Parzellierungsgenehmigung. Und selbst nach 10 Jahren können diese Regeln fortbestehen, wenn der PLU (früher POS) sie nicht ausdrücklich aufgehoben hat. Zudem bleibt die Teilungserklärung (vertraglicher Teil) zwischen den Miteigentümern unbegrenzt anwendbar.
