Entscheidungsreferenz: cc • N° 91-12.649 • 1993-06-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind in Loches, einer schönen mittelalterlichen Stadt, und kaufen ein Grundstück von 1.000 m², um drei Einfamilienhäuser zu bauen. Sie glauben, von der Befreiung von der Grunderwerbsteuer (diese Steuern, die beim Kauf anfallen, etwa 5 bis 6 % des Preises) zu profitieren. Aber die Steuerverwaltung fordert einige Jahre später mehrere tausend Euro von Ihnen. Warum? Weil die Wege, die gemeinsamen Grünflächen, der Müllraum nicht bebaut wurden. Ergebnis: Die Befreiung ist verloren. Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 1. Juni 1993 (Nr. 91-12.649) stellt eine einfache, aber strenge Regel auf: Um befreit zu werden, muss das gesamte erworbene Grundstück von den Gebäuden und ihren Nebenanlagen bedeckt sein. Mit anderen Worten: Kein Quadratmeter darf unbebaut bleiben, es sei denn, er ist für den Bau selbst unerlässlich (privater Garten, Terrasse).
Was ändert das genau für Sie? Ob Sie als Privatperson in Chinon ein Baugrundstück kaufen oder als Bauträger in Tours eine Wohnanlage entwickeln, diese Entscheidung betrifft Sie direkt. Sie stellt eine harte Bedingung: Die Befreiung nach Artikel 691-III des Allgemeinen Steuergesetzbuchs (CGI) gilt nur, wenn das gesamte Grundstück „dem Bau gewidmet“ ist und die errichteten Häuser mit ihren Nebenanlagen das gesamte Grundstück bedecken. Kurz gesagt: Keine Leerflächen, kein unbebauter Teil, der „frei“ bleibt. Und Achtung: Die Gemeinschaftsflächen einer Wohnanlage (Straßen, Grünflächen, Parkplätze) sind nicht von der zu bebauenden Fläche abziehbar. Sie müssen also entweder darauf bauen oder sie in die privaten Grundstücke integrieren.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Regel durch mehrere spätere Urteile bestätigt wurde und weiterhin bei Bauträgern Schaden anrichtet, die es versäumen, eine maximale Bebauung vorzusehen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Privatpersonen Zehntausende von Euro an Steuern zurückzahlen mussten, nur weil sie ein kleines Wäldchen oder einen Teich unbebaut gelassen hatten. Wie vermeiden Sie diese Falle? Lesen Sie weiter: Ich erkläre Ihnen alles.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in Lille, wo eine Gesellschaft mehrere Grundstücksparzellen kauft, um sie zu einer einzigen Immobilieneinheit zusammenzufassen. Ihr Ziel: ein Immobilienprogramm mit mehreren Einfamilienhäusern zu bauen. Sie reicht eine Befreiungserklärung für die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage von Artikel 691-III CGI ein, der eine Befreiung für den Erwerb von Bauland vorsieht, unter der Bedingung, dass der Bau innerhalb einer bestimmten Frist durchgeführt wird und das Grundstück tatsächlich dem Bau gewidmet ist. Die Steuerverwaltung akzeptiert zunächst, führt aber einige Jahre später eine Kontrolle durch. Sie stellt fest, dass auf dem Grundstückskomplex (zusammengefasste Parzellen) ein nicht unerheblicher Teil unbebaut ist: die Straßen, die gemeinsamen Grünflächen und die Parkplätze der Wohnanlage. Für das Finanzamt sind diese Flächen nicht „dem Bau gewidmet“ im Sinne von Artikel 691, da sie keine Bebauung tragen und keine unmittelbaren Nebenanlagen der Häuser sind (wie eine Terrasse oder eine Garage).
Die Gesellschaft ficht die Steuernachforderung vor dem Tribunal de grande instance de Lille an, dann vor dem Kassationsgerichtshof. Ihr Hauptargument: Da die Gesamtheit der Parzellen zu einer einzigen Immobilieneinheit zusammengefasst wurde, müsse die Gesamtfläche betrachtet werden, ohne Abzug der Gemeinschaftsflächen. Sie vertritt die Ansicht, dass die Befreiung global gelten müsse, da das Immobilienprogramm eine Einheit sei. Demgegenüber entgegnet die Steuerverwaltung, dass die Befreiung streng an jedes einzelne Gebäude gebunden sei: Nur die Parzellen, die tatsächlich von einem Haus und seinen unmittelbaren Nebenanlagen bedeckt seien, hätten Anspruch darauf. Die Gemeinschaftsflächen, auch wenn sie für die Wohnanlage notwendig seien, blieben unbebaute, steuerpflichtige Grundstücke.
Das Gericht gibt dem Finanzamt recht, und der Kassationsgerichtshof bestätigt dies 1993. Die Richter entscheiden, dass „die in Artikel 691-III Absatz 1 des Allgemeinen Steuergesetzbuchs vorgesehene Befreiung von der Grunderwerbsteuer nur anwendbar ist, wenn die Gesamtheit der erworbenen Grundstücke dem Bau gewidmet ist und die errichteten Häuser mit ihren Nebenanlagen das gesamte Grundstück bedecken, wobei bei einem Immobilienprogramm mit mehreren Einfamilienhäusern die den Gemeinschaftsflächen der Wohnanlage gewidmeten Flächen nicht abzuziehen sind.“ Mit anderen Worten: Die Zusammenfassung der Parzellen zu einer einzigen Einheit hebt die Verpflichtung nicht auf, jeden Quadratmeter zu bebauen. Die Gemeinschaftsflächen müssen in die privaten Grundstücke einbezogen oder selbst bebaut werden. Andernfalls ist die Befreiung verloren.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man sich in den Wortlaut von Artikel 691-III CGI (in der damals geltenden Fassung) vertiefen. Dieser Text befreit von der Grunderwerbsteuer den Erwerb von Grundstücken, die für den Bau bestimmt sind, unter der Bedingung, dass der Erwerber sich verpflichtet, innerhalb von vier Jahren zu bauen (heute variieren die Fristen). Aber das Gesetz definiert nicht genau, was ein „dem Bau gewidmetes“ Grundstück ist. Der Kassationsgerichtshof füllt diese Lücke: Für ihn setzt die Widmung zum Bau voraus, dass die gesamte erworbene Fläche tatsächlich von Gebäuden und ihren unmittelbaren Nebenanlagen bedeckt ist. Nebenanlagen sind zum Beispiel Garagen, Terrassen, private Zufahrten, private Gärten, die an das Haus angrenzen.
