Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 87-15.670 • 1989-05-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Grundstück in einer neuen Parzellierung in Nizza, nahe der Promenade des Anglais, gekauft. Der Bauträger verspricht Ihnen geteerte Straßen, Gehwege und Straßenbeleuchtung. Aber bei der Übergabe entdecken Sie Feldwege, Schlaglöcher und offene Gräben. Was tun? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer.
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 24. Mai 1989 (Nr. 87-15.670) gibt eine klare Antwort: Jede Parzellierung, die Erschließungsarbeiten umfasst, darf nur mit Straßen verkauft werden, die mit der endgültigen Fahrbahndecke versehen sind. Mit anderen Worten: Der Parzellierer muss den endgültigen Belag vor Unterzeichnung der Kaufverträge fertiggestellt haben. Aber Achtung, eine wichtige Nuance: Die Ausführung kann während der Bauphase der Gebäude durch die Erwerber aufgeschoben werden.
Diese Entscheidung, wenn auch schon älter, ist nach wie vor aktuell und schützt die Erwerber vor nicht eingehaltenen Versprechungen. Aber wie wird sie konkret angewendet? Und was tun, wenn Sie betroffen sind? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Nizza, erhält 1977 eine Parzellierungsgenehmigung, um sein Grundstück in mehrere Baugrundstücke zu teilen. Die Parzellierung sieht Erschließungsarbeiten vor: Straßen, Wasser-, Strom- und Abwassernetze. 1979 verkauft er die ersten Grundstücke an Privatpersonen. Aber die Straßen sind noch nicht mit ihrer endgültigen Fahrbahndecke (dem endgültigen Belag) versehen. Die Erwerber beginnen mit dem Bau ihrer Häuser, und die Straßen bleiben provisorisch.
Im Januar 1981 stellt der Präfekt der Region Aquitanien eine Verwaltungsbescheinigung aus, die die Fertigstellung der Erschließungsarbeiten bestätigt. Dennoch sind die Straßen immer noch nicht geteert. Die unzufriedenen Erwerber verklagen den Parzellierer auf Durchführung der Arbeiten. Der Parzellierer verteidigt sich mit der Präfektenbescheinigung und der Tatsache, dass die Bauarbeiten noch im Gange seien.
Der Fall gelangt vor das Berufungsgericht und dann vor den Kassationsgerichtshof. Die Debatte dreht sich um die Auslegung von Artikel 315-33 des Städtebaugesetzbuchs (heute Artikel R*315-33), der vorschreibt, dass die Straßen vor dem Verkauf der Grundstücke mit der endgültigen Fahrbahndecke versehen sein müssen, es sei denn, die Ausführung wird während der Bauphase der Gebäude aufgeschoben. Der Parzellierer wird zur Durchführung der Arbeiten verurteilt. Der Kassationsgerichtshof bestätigt: Die Verwaltungsbescheinigung entbindet nicht von der Einhaltung der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel R*315-33 des Städtebaugesetzbuchs (in der damals geltenden Fassung), der bestimmt, dass „jede Parzellierung, die Erschließungsarbeiten umfasst, nur mit Straßen verkauft werden darf, die mit der endgültigen Fahrbahndecke versehen sind, wobei die Ausführung während der Bauphase der Gebäude aufgeschoben werden kann“. Klar gesagt: Der Parzellierer muss den endgültigen Belag vor dem Verkauf der Grundstücke aufgebracht haben, es sei denn, die Erwerber bauen noch (in diesem Fall wartet man das Ende der Bauarbeiten ab).
Die Richter sind der Ansicht, dass der Parzellierer diese Verpflichtung verletzt hat. Die bloße Präfektenbescheinigung über die Fertigstellung der Erschließungsarbeiten reicht nicht aus, um zu beweisen, dass die Straßen in endgültigem Zustand sind. Mit anderen Worten: Die Verwaltung kann bescheinigen, dass die Leitungen verlegt sind, aber das sagt nichts über den Oberflächenbelag aus.
Die Entscheidung erinnert auch daran, dass die vertraglichen Bestimmungen des Parzellierungsplans oder der Kaufverträge eingehalten werden müssen, selbst wenn eine Verwaltungsbescheinigung vorliegt. Im vorliegenden Fall hatte sich der Parzellierer verpflichtet, eine endgültige Straße zu bauen. Er konnte sich nicht durch die Berufung auf die Bescheinigung davon befreien.
Was nur wenige wissen: Diese Rechtsprechung ist seit den 1980er Jahren ständig. Sie wurde durch mehrere spätere Urteile bestätigt. Die Richter schützen so den Erwerber, der nicht jahrelang die Unannehmlichkeiten einer provisorischen Straße (Staub, Schlamm, Zugangsschwierigkeiten) erleiden soll.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks in einer neuen Parzellierung sind, sollten Sie verlangen, dass die Straßen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags mit dem endgültigen Belag versehen sind. Wenn der Parzellierer verspricht, dies später zu tun, seien Sie vorsichtig: Das Gesetz erlaubt den Aufschub nur während des Baus Ihres Hauses. Sobald dieses bewohnt ist, muss die Straße fertiggestellt sein.
Für einen Mieter oder Erwerber können diese Arbeiten einen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Zum Beispiel kann ein Grundstück in Le Cannet ohne endgültige Straße 10 bis 20 % an Wert verlieren. Zudem können Versicherungen die Deckung von Schäden im Zusammenhang mit einer nicht fertiggestellten Straße (Stürze, Wasserschäden) verweigern.
Wenn Sie Parzellierer sind, müssen Sie Ihre Arbeiten entsprechend planen. Verkaufen Sie nicht, bevor Sie den Belag aufgebracht haben, es sei denn, Sie erhalten eine schriftliche Verpflichtung der Erwerber, schnell zu bauen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Parzellierer Schadensersatz zahlen mussten.
